КОММЕНТАРИЙ

К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

 

(Постатейный)

 

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 4 апреля 2002 года

 

Г.В. ПЕТРОВА

 

Петрова Галина Владиславовна, зав. отделом финансового законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, зав. сектором финансового права Института внешнеэкономических связей, кандидат юридических наук, специалист по финансовому праву и налоговому регулированию.

 

 

29 июля 1998 года N 135-ФЗ

 

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

 

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Принят

Государственной Думой

16 июля 1998 года

 

Одобрен

Советом Федерации

17 июля 1998 года

 

(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ,

от 21.03.2002 N 31-ФЗ)

 

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации

 

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 1

 

В статье 71 Конституции Российской Федерации определены предметы ведения РФ и предметы, которые находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов. К вопросам, решаемым исключительно на федеральном уровне, относятся: принятие и изменение Конституции и федеральных законов; федеративное устройство и территория; защита прав и свобод человека и гражданина; гражданство в РФ и др. В ведении РФ и ее субъектов находятся такие вопросы, как разграничение государственной собственности; природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории; охрана памятников истории и культуры. Вне пределов ведения РФ и ее полномочий по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти.

Наряду с федеральным и местным законодательством в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты. Часто возникает необходимость знать не только нормы и положения, действующие на всей территории РФ, но и конкретные ставки местных налогов, либо размер регистрационного сбора при регистрации недвижимости, либо размер сбора за регистрацию в качестве предпринимателя.

На федеральном уровне в качестве методических документов действуют два государственных стандарта Российской Федерации: "Единая система оценки имущества" (ЕСОИ); "Основные положения. Термины и определения".

Единая система оценки имущества (ЕСОИ) действует в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации.

Основная цель нормативных документов ЕСОИ заключается в защите интересов государства и прав потребителей при предоставлении самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов, занимающихся оценочной деятельностью.

Положения основных нормативных документов ЕСОИ могут быть использованы при разработке стандартов отраслей, обществ и предприятий.

Положения стандартов ЕСОИ подлежат применению всеми расположенными на территории Российской Федерации государственными органами управления, субъектами хозяйственной деятельности, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

Наряду с данным Федеральным законом эти стандарты создают единое нормативное поле для развития оценочной деятельности в России. Формируются единая терминология, правила, процедуры и традиции взаимодействия заказчиков и оценщиков, единые подходы к выполнению работ по оценке и представлению их результатов. Однако, как всегда при возникновении системы нормативных документов, подготовленных в разное время и различными авторами, возникает проблема их согласованности. В частности, определения основных понятий в данном Законе и в Стандарте о терминологии (ГОСТ Р 51.195.0.02-98) не всегда согласованы между собой. В случаях их расхождения приоритет следует отдавать Закону.

Более глубокая регламентация этих вопросов применительно к оценке недвижимости в Москве определена соответствующим подзаконным актом: "Временные правила оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы" (Закон города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве", в ред. от 6 июня 2001 г. Далее - Правила).

По российскому ГОСТу:

"Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика".

Московский закон дает более детальные формулировки:

"Под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности.

Оценка - процесс определения качества, ценности или полезности объекта оценки, который может реализовываться в виде формирования мнения профессионального оценщика относительно стоимости объекта оценки без приведения расчетов и обоснований; анализа или обзора рынков недвижимости без вывода о ценности конкретного объекта оценки в денежном выражении; расчета ценности объекта оценки с определением его стоимости в денежном выражении с соответствующим исследованием конъюнктуры рынков недвижимости, приведением обоснований примененным методикам и правилам".

 

Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

 

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

 

Комментарий к статье 2

 

Актуальность регулирования данных отношений определяется:

важностью оценочной деятельности для развития рыночных отношений и реформирования экономики;

необходимостью целенаправленного создания полноценной системы оценки в максимально сжатые сроки;

необходимостью восстановления нарушенной преемственности и развитием финансовых традиций этого вида деятельности в Российской Федерации;

междисциплинарным и межведомственным характером оценочной деятельности;

необходимостью решения вопроса о распределении полномочий по регулированию оценочной деятельности между федеральным уровнем управления и субъектами Федерации, а также решения вопроса о месте и роли частной и государственной оценки.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности базируются на общих принципах государственной финансовой политики. Федеральный конституционный закон Российской Федерации "О Правительстве Российской Федерации" в ст. 15 определяет основные полномочия Правительства Российской Федерации в сфере бюджетной, финансовой, кредитной и денежной политики, которые предусматривают, что Правительство Российской Федерации: 1) обеспечивает проведение единой финансовой, кредитной и денежной политики; 2) разрабатывает и представляет Государственной Думе федеральный бюджет и обеспечивает его исполнение; 3) представляет Государственной Думе отчет об исполнении федерального бюджета; 4) разрабатывает и реализует налоговую политику; 5) обеспечивает совершенствование бюджетной системы; 6) принимает меры по регулированию рынка ценных бумаг; 7) осуществляет управление государственным внутренним и внешним долгом Российской Федерации; 8) осуществляет валютное регулирование и валютный контроль; 9) руководит валютно - финансовой деятельностью в отношениях Российской Федерации с иностранными государствами; 10) разрабатывает и осуществляет меры по проведению единой политики цен.

Представляется, что основными задачами Правительства РФ в сфере согласования федеральных и региональных финансовых интересов и определения финансовых полномочий различных уровней исполнительной власти являются следующие:

четкое разграничение сферы компетенций Федерации и субъектов в области управления и контроля за финансовой деятельностью различных хозяйствующих субъектов (АО, ФПГ, малых предприятий, инновационных компаний, иностранных фирм);

решение вопроса о правовой регламентации особенностей налоговых и неналоговых доходов крупных налогоплательщиков (ресурсодобывающих компаний) с участием государства;

отработка типовых схем построения отдельных видов финансовых законов субъектов Федерации с учетом их полномочий в реализации единой финансовой политики;

делегирование субъектам РФ отдельных вопросов регулирования оценочной деятельности;

правительственный контроль за защитой прав инвесторов на рынке ценных бумаг, выпущенных субъектами РФ.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. (ст. 4) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Под элементами системы оценочной деятельности понимаются:

государственные органы, осуществляющие регулирование этого вида деятельности; оценщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в области оценки; государственные оценщики, осуществляющие налоговые и иные предусмотренные законодательством виды оценок;

специалисты по оценке стоимости, имеющие соответствующее образование; образовательные и научно - исследовательские организации.

Основные принципы регулирования оценочной деятельности:

независимая оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности;

оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований;

становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности;

базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как копирование зарубежного опыта, так и создание "принципиально новых" подходов;

развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных и иных документов, не основанных на общероссийской системе оценки, является недопустимым;

мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ;

государственная и частная оценочная деятельность должны проводиться на общей правовой, методологической и информационной основе и дополнять друг друга;

эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.

В процессе оценочной деятельности необходимо учитывать соблюдение сторонами обязательных условий государственной регистрации прав на недвижимость, которая носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить заявителю запрошенную информацию или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном Законом порядке самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

 

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

 

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Комментарий к статье 3

 

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

лицензирование оценщиков;

система стандартов;

унификация учебных программ по подготовке и переподготовке оценщиков;

аттестация специалистов по оценке стоимости;

система сертификации качества услуг;

система страхования гражданской ответственности оценщиков;

система контроля за исполнением законодательства в области оценки;

создание условий для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков.

Лицензирование оценочной деятельности должны осуществлять и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Основной сферой деятельности государственных оценщиков является оценка имущества (недвижимости) для целей налогообложения, оценка земель для целей налогообложения, оценка для целей определения (согласования) тарифов для естественных монополий. В основном при проведении таких оценок используются методы массовой оценки.

Массовая оценка, являясь одним из разделов общей теории оценки, представляет собой метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов с использованием методов статистической обработки реальной рыночной информации.

Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике оценки одних и тех же показателей стоимости собственности.

В общем случае цель оценки определяется Заказчиком работ по оценке. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком массовой оценки является, как правило, государство.

Оба вида оценки, используя одни и те же методы (затратный, рыночный и доходный), отличаются техникой оценки: глубиной анализа и способами обработки, используемой для оценки информации.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки.

Массовая оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.

Стороны сделки должны быть хорошо осведомлены о предмете сделки. В соответствии с законами Российской Федерации учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам: правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам; органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления; налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции; государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; органов государственной статистики; организаций, определенных законами Российской Федерации.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более чем десять дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются. Правила ведения Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

 

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

 

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

 

Комментарий к статье 4

 

Профессиональный оценщик - физическое лицо, признанное в порядке, установленном московскими нормативными правовыми актами, успешно прошедшим процедуру официальной (государственной) аттестации профессиональных оценщиков.

По результатам успешного прохождения официальной (государственной) аттестации данные о профессиональном оценщике вносятся в соответствующий Реестр, профессиональный оценщик признается официально аккредитованным профессиональным оценщиком на срок до прохождения очередной переаттестации, при соблюдении условий действительности аккредитации, и ему вручается свидетельство, подтверждающее наличие соответствующих записей об аттестации в Реестре.

Профессиональный оценщик в соответствии с московскими нормативными правовыми актами по результатам проведения официальных аттестаций первого или второго уровня признается аккредитованным профессиональным оценщиком первого или второго уровня с даты внесения соответствующих записей в Реестр.

Аккредитация профессионального оценщика может быть досрочно приостановлена или прекращена по результатам рассмотрения дела о факте нарушения таким профессиональным оценщиком Правил.

Профессиональный оценщик обязан составлять по завершении проведения оценки конкретного объекта отчет об оценке, а по завершении проведения экспертизы или оказания консультационных услуг - соответствующие отчетные документы.

Надлежащий профессиональный оценщик - профессиональный оценщик, имеющий действительную официальную аккредитацию при уполномоченном органе Московской городской администрации и имеющий право осуществлять оценочную практику конкретного вида.

Московская городская администрация признает или принимает во внимание отчетные документы, подготовленные только надлежащими профессиональными оценщиками. Если профессиональный оценщик, например, имел право осуществлять оценку объектов, являющихся только частной собственностью, то для целей оценки объектов, являющихся государственной собственностью, такой профессиональный оценщик не является надлежащим.

Лицензированный оценщик - лицо, являющееся хозяйствующим субъектом и осуществляющее предпринимательскую деятельность по оказанию услуг по оценке на основании лицензии, выданной ему в порядке, установленном московскими нормативными правовыми актами.

В качестве лицензированных оценщиков могут выступать индивидуальные предприниматели или юридические лица. Индивидуальный предприниматель признается лицензированным оценщиком в соответствии с московскими нормативными правовыми актами о лицензировании оценочной деятельности при условии, что он является надлежащим профессиональным оценщиком. Юридическое лицо признается лицензированным оценщиком в соответствии с московскими нормативными правовыми актами о лицензировании оценочной деятельности при наличии письменного обязательства такого юридического лица поручать проведение оценок и составление отчетных документов в течение срока действия лицензии только надлежащим профессиональным оценщикам.

Лицензированный оценщик (юридическое лицо) является работодателем привлекаемого им для проведения оценок и составления отчетов профессионального оценщика.

Лицензированный оценщик может составлять и передавать заказчику по завершении проведения оценки конкретного объекта заключение об оценке или передавать заказчику отчет, подготовленный надлежащим профессиональным оценщиком (совместно с извещением или иным актом о выполнении работ по договору с заказчиком), а по завершении иных работ, квалифицируемых настоящими Правилами как оценочная практика, - документа, предусмотренного договором с потребителем его услуг. Заключение об оценке составляется на основании и с приложением к такому заключению (если иное не установлено договором между заказчиком и лицензированным оценщиком) отчета об оценке, подготовленного надлежащим профессиональным оценщиком.

 

Статья 5. Объекты оценки

 

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

Комментарий к статье 5

 

Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.

Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).

Важным, но еще недостаточно устоявшимся является понятие ликвидности.

Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал).

Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов:

конъюнктуры рынка;

параметров объекта;

соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта;

интенсивности рекламной кампании;

случайного нахождения подходящего покупателя и т.д.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

зонирование территорий;

архитектурно - строительный контроль;

лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами любого рынка - продавцом и покупателем - на нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Недвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Ролл - овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Права требования, обязательства (долги), работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, являются объектами оценки и имеют различное правовое содержание.

Оценка эффективности для инвестиционного кредита производится в целом и отдельных его очередей нарастающим итогом по годам строительства и эксплуатации кредитуемого объекта.

Оценка экономической эффективности инвестиций, направляемых на развитие территории, производится для обоснования социально - экономических и градостроительных решений, обусловленных интересами городского (муниципального) хозяйства, отраслей, организаций и предприятий. При сравнении различных вариантов реализации проекта с помощью интегральных показателей используют метод дисконтирования, основанный на применении ставки дохода на инвестиционный капитал.

Эффективность бюджетных инвестиций, направленных на развитие территорий, оценивается при помощи системы показателей, отражающих соотношение затрат и результатов в зависимости от условий реализации проекта (источников финансирования, распределения по форме собственности и т.п.).

Определение эффективности инвестиционных проектов состоит из оценки экономической, бюджетной, коммерческой и социальной эффективности.

В общих случаях за ставку дохода для его дисконтирования принимается минимальная норма дохода, ниже которого вложения капитала считаются неприемлемыми. В качестве ставки дохода для его дисконтирования рекомендуется использовать:

уровень ссудного капитала;

доходность определенных видов ценных бумаг;

доходность определенных банковских операций;

средний уровень рентабельности проектов по данной отрасли.

Выбор критериев для определения значения ставки дохода должен быть обоснован.

При расчете интегральных показателей экономической эффективности по конкретным территориям города следует учитывать:

реализацию самоокупаемости капитальных вложений (KB), финансируемых из городских внебюджетных фондов за счет использования механизма реинвестирования, позволяющего накапливать необходимые средства для решения новых градостроительных и социальных проблем города (префектур);

конечные результаты, связанные с застройкой территории (реконструкцией) и последующим функционированием объектов, расположенных на ней;

ожидаемые социальные и экологические результаты, исходя из совокупного воздействия построенных объектов на здоровье населения;

прямые финансовые результаты;

кредиты и займы, в том числе иностранных государств, банков, фирм.

Учитываются также косвенные финансовые результаты, обусловленные осуществлением инвестиционного проекта и касающиеся изменений доходов предприятий и граждан, стоимости земельных участков, зданий и иного недвижимого имущества, а также затраты, связанные с потерей природных ресурсов и имущества из-за аварийных и других чрезвычайных ситуаций. Социальные, экологические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассчитываются как дополнительные показатели эффективности и учитываются при принятии решения о реализации инвестиционного проекта или о его поддержке за счет дополнительных источников финансирования.

При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия "объект залога" и "объект кредитования". Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

При этом возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

строительство жилья под залог жилья;

строительство жилья под залог земельного участка;

приобретение земельного участка под залог жилья;

приобретение земельного участка под залог имеющейся земли и др.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

а) с шаровым платежом, подразделяемым на кредит:

с замораживанием процентных выплат до истечения срока;

с выплатой только процентов;

с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

б) пружинный, или с фиксированным платежом основной суммы;

в) с участием в:

доходах;

приросте стоимости;

г) с нарастающими платежами;

д) с обратным аннуитетом;

е) с переменной ставкой;

ж) канадский ролл - овер;

з) завершающая ипотека;

и) с выплатой добавленного процента.

 

Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки

 

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 6

 

Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст. 216).

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

сервитуты (ст. ст. 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

право оперативного управления имуществом (ст. 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются при их нарушении любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ.

Предметами оценки могут быть как право собственности, так и иные вещные права, и от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость, будет зависеть ее стоимость.

Принудительное изъятие имущества у собственника законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

5) реквизиция;

6) конфискация;

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Особую роль играет общая собственность, поскольку возникает необходимость определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, т.е. определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса <*>:

--------------------------------

<*> Стандарт Российского общества оценщиков. Оценка имущества. Оценка недвижимости. М., 1998.

 

специализированная недвижимость;

неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке.

Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также земли развиты значительно слабее. Лишь в Москве и Санкт - Петербурге сложились активные рынки офисных, торговых, складских помещений.

 

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

 

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

 

Комментарий к статье 7

 

В РФ Закон "О плате за землю" предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и становления и развития земельного рынка.

Повышение стоимости земли и связанной с ней недвижимости увеличивает налоговые и арендные платежи, приводит к перераспределению землепользований, увеличивает поступления в городской бюджет и обеспечивает дальнейшее развитие инфраструктуры города.

Когда речь идет о налогообложении земельного участка, равно как и другой недвижимости, стоимость его определяется в процессе массовой оценки. В мировой практике такая оценка базируется на анализе статистики продаж. В кадастре содержится информация о единицах недвижимости (площадь земельного участка, характер его использования и т.д.), о зданиях (использование, размеры, год постройки, качество и т.д.) и прочем недвижимом имуществе. Здесь же (или в другой базе данных) есть информация о стоимости разных видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель. Используя информацию кадастра в оценочной модели, можно рассчитать стоимость практически всех видов недвижимого имущества. Такой расчет осуществляется, как правило, с использованием персональных компьютеров.

Если вид недвижимости не вписывается в оценочную модель, корректировка стоимости осуществляется вручную. Наиболее важными в процессе массовой оценки недвижимости для налогообложения являются сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций.

В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости для налогообложения. Величина базовой стоимости составляет 75% величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточное число случаев продаж. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5 - 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, а лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, а также вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Тем не менее лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. ст. 268 - 270).

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества, а при отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Консультационные услуги могут оказываться профессиональным оценщиком потребителям его услуг по договору возмездного оказания услуг, а также по поручению работодателя.

Консультационные услуги представляют собой действия профессионального оценщика, не связанные с определением стоимости конкретной недвижимости, рекомендуемой потребителю услуг для целей совершения сделки с такой недвижимостью. Примерами консультационных услуг могут служить:

практика использования недвижимости и ее развитие;

анализ использования недвижимости с точки зрения получения максимального дохода;

проведение исследований, касающихся пригодности недвижимости для продажи, технической осуществимости проектов строительства улучшений и анализ технико - экономического обоснования такого строительства;

практика инвестиций в недвижимость и инвестиционный анализ;

анализ рынков недвижимости;

иные аналогичные работы и исследования, носящие консультационный характер.

Профессиональный оценщик недвижимости должен обладать знаниями и практическим опытом, проводить научно - аналитические исследования по программе, отвечающей интересам потребителя его услуг, включая проведение предварительных исследований и поиска данных, а также для подготовки отчетного документа об оказании консультационных услуг.

Профессиональный оценщик при оказании консультационных услуг должен учитывать следующие рекомендуемые правила:

а) точно установить и уяснить цели и интересы потребителя его услуг;

б) сформулировать свою задачу в соответствии с заданием потребителя услуг; определить назначение и предполагаемое использование потребителем услуг, полученных от профессионального оценщика результатов; установить границы поиска и сбора информационных данных для выполнения консультационных услуг; точно идентифицировать и описать недвижимость, по поводу которой выполняются консультации; сформулировать особые ограничительные условия; зафиксировать дату оказания консультационных услуг и составить соответствующий отчетный документ;

в) обеспечить сбор, проверку и взаимно увязать информационные данные, которые могут потребоваться для оказания консультационных услуг, и, если проводимые консультации окажутся связанными с необходимостью определения рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости, осуществлять оценку в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности.

Если установление рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости будет необходимо, профессиональный оценщик, выполняющий консультационные услуги, обязан еще раз просмотреть содержание общепризнанных правил и методов определения рыночной стоимости.

 

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

 

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.

(часть вторая в ред. Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ)

 

Комментарий к статье 8

 

При любых рыночных сделках цена - один из главных вопросов. Потребность в оценке стоимости испытывают практически все основные субъекты рынка недвижимости. О важности профессиональной оценки на развитых рынках недвижимости свидетельствуют американский опыт и опыт многих других стран.

Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при определении обоснованной цены сделки. Она нужна и для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации". Оценка может проводиться и в целях налогообложения. Распределение цены на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения.

Основными задачами налогового оценщика являются:

выявление и идентификация всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости данной юрисдикции;

проведение инвентаризации, в ходе которой определяются количество, качество и важнейшие характеристики всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости;

оценка стоимости каждого подлежащего налогообложению объекта недвижимости (раньше они оценивались только индивидуально, а сейчас все шире применяются методы оценки групп объектов недвижимости, т.е. массовая оценка);

определение уровня налогообложения;

определение налогооблагаемой стоимости каждого объекта недвижимости (с учетом установленного в данной юрисдикции процента от рыночной стоимости для определения налогооблагаемой стоимости);

подготовка и официальное утверждение налоговой ведомости по всей юрисдикции;

извещение владельцев недвижимости о величине налогооблагаемой стоимости;

защита результатов и методов проведения оценки при апелляциях налогоплательщиков;

определение налоговых ставок и заполнение налоговых счетов.

В ряде случаев законодательно предусматривается обязательное проведение оценки.

В целом по России проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В Москве законодательно установлены аналогичные требования по проведению обязательной оценки. Проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Москве или муниципальным образованиям города Москвы, и возникновения спора о стоимости объекта оценки по инициативе одной из сторон в сделке, в частности:

при отчуждении объектов оценки в частную собственность, собственность Российской Федерации, иных субъектов Российской Федерации или иных муниципальных образований;

при передаче в доверительное управление или приватизации объекта оценки;

при использовании объекта оценки в качестве предмета залога;

в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба в результате наступления страхового случая;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, за исключением случаев передачи в собственность инвесторов жилья, вновь построенного или реконструированного без привлечения средств бюджета и (или) внебюджетных фондов города Москвы или муниципальных образований;

при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета г. Москвы либо средств под гарантии г. Москвы, равно как при оценке технических заданий и условий на разработку таких проектов;

при коммерческом использовании (капитализации) средств бюджета г. Москвы;

при отчуждении или передаче в пользование физическим или юридическим лицам (в том числе при передаче в уставные капиталы (фонды) юридических лиц, в том числе с долей иностранного капитала) имущества г. Москвы, муниципальных образований города Москвы.

Проведение оценки является обязательным также в случаях:

ипотечного кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из супругов при возникновении спора о стоимости их имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательными актами изъятии объекта оценки у собственника для государственных или муниципальных нужд;

конвертации акций, слияния или раздела акционерных обществ.

Оценка имущества при его выкупе для государственных или муниципальных нужд осуществляется за счет средств города Москвы.

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

законность содержания;

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

соблюдение формы сделки.

Сделка считается ничтожной, если:

совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);

волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. ст. 170, 174, 178, 179);

нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165);

сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий (ст. ст. 171, 172, 175, 177);

сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Некоторые сделки подлежат регистрации. Регистрируются:

право собственности;

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право пожизненно наследуемого владения;

право постоянного пользования;

аренда;

ипотека;

доверительное управление;

сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством.

 

Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

 

Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки

 

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 9

 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан приобретать;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования для совершения сделки терминов, определяющих аналогичный по содержанию вид стоимости объекта оценки, прямо не предусмотренный настоящим Законом и (или) актами законодательства Российской Федерации, в том числе терминов "действительная стоимость", "эквивалентная стоимость" или иных, содержание которых удовлетворяет критериям признания стоимости рыночной в соответствии с настоящей статьей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренных в настоящем Законе, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в г. Москве, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью и подсудностью, а также в административном порядке.

Исполнитель обязан в согласованные сторонами сроки провести оценку имущества в соответствии с описью имущества.

Отчет об оценке стоимости имущества представляет точку зрения исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества. Исполнитель не предоставляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

Исполнитель имеет право на ознакомление с правоустанавливающими документами, бухгалтерской отчетностью, текстами договоров, с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами.

Исполнитель имеет право получить у третьих лиц в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки имущества заказчика.

При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для проведения оценки, исполнитель обязан отразить это в своем заключении.

Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда исполнитель в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостаточность сведений.

Исполнитель имеет право привлекать по своему выбору, за свой счет и под свою ответственность отдельных специалистов для осуществления оценки имущества заказчика.

Обязательства исполнителя по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемых с его стороны специалистов. Обязательства по конфиденциальности, наложенные на исполнителя настоящим договором, не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известна не по вине исполнителя.

При выполнении работ исполнитель не проводит замеры на местности, а пользуется данными проектно - сметной документации и не несет ответственности за отклонение фактических данных от проектно - сметной документации.

Заказчик обязан своевременно в соответствии с договором оплачивать услуги исполнителя. В случае необходимости покупки исходной информации в государственных органах управления заказчик оплачивает расходы сверх установленных настоящим договором сумм.

Заказчик обязуется предоставить исполнителю все документы, связанные с правами собственности на оцениваемое имущество, данные бухгалтерского учета и отчетности, проектно - сметную документацию и другие документы, имеющиеся у заказчика и необходимые исполнителю для оценки, не позднее 3 (трех) дней с даты подписания договора. В случае задержки или предоставления неполной информации исполнителю (по его мнению) от заказчика сроки выполнения работ увеличиваются на каждый день задержки информации.

Заказчик несет ответственность за обеспечение исполнителя всей необходимой информацией для составления заслуживающего доверия отчета об оценке, включая личное ознакомление исполнителя с объектом оценки.

 

Статья 10. Обязательные требования к договору

 

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 10

 

Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Как правило, перед предприятием, выходящим на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:

оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;

подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;

подготовка коммерческого предложения или бизнес - плана;

организация рекламы и поиск партнеров, оценка их надежности;

установление служебных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;

проведение переговоров и согласование условий сделки;

оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;

контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.

Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, подготовка сделок и т.д.).

Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специалистов. Без их участия грамотное заключение таких сделок практически невозможно. Но это еще не было осознано многими руководителями предприятий, которые пытались действовать собственными силами. Из-за недостатка профессионализма огромные возможности рынка недвижимости приватизированных предприятий использовались в незначительном объеме.

Отчасти такая позиция руководителей предприятий объяснялась объективными трудностями поиска и выбора надежной риэлторской фирмы - посредника.

Для решения всех перечисленных выше проблем необходимо:

провести техническую экспертизу состояния зданий и сооружений;

оценить недвижимое имущество предприятия на основе современных методик;

разработать эффективную схему использования недвижимости предприятия;

определить финансовые затраты на реконструкцию;

провести юридические консультации по оформлению залогов и получению кредитов в банках;

организовать продажу (покупку) или аренду объектов недвижимости предприятия;

обеспечить быстрое прохождение документов через государственные структуры;

представлять интересы одной из сторон в арбитражном суде по вопросам выполнения условий сделки.

Для выполнения некоторых работ головной фирмой могут привлекаться специализированные фирмы или специалисты - субподрядчики.

В Московском законе указываются только особые обязательные требования к договору на проведение оценки объекта оценки, дополняющие общие нормы гражданского законодательства Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

описание объекта оценки с указанием его вида;

вид определяемой стоимости (стоимостей);

сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии и всех существенных условий ее действия (если договор заключает лицензированный оценщик);

сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

сумму вознаграждения профессионального оценщика в денежном выражении.

Договор об оценке как единого объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты), а также его описание, достаточное для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки.

В отношении объектов оценки, принадлежащих г. Москве или муниципальным образованиям г. Москвы, необходимы следующие документы:

а) заключение об оценке - документ об оценке стоимости недвижимости, составленный лицензированным оценщиком на основании отчета об оценке, подготовленного надлежащим профессиональным оценщиком.

Заключение об оценке представляет собой извещение или иной документ для потребителя услуг, который может быть подписан только лицензированным оценщиком, если таковым является индивидуальный предприниматель, или уполномоченным лицом лицензированного оценщика, если таковым является юридическое лицо. Заключение заверяется печатью лицензированного оценщика, а в случае, если лицензированный оценщик является юридическим лицом, - дополнительно подписью руководителя юридического лица.

В заключении об оценке лицензированный оценщик обязан указывать, на каком основании им подготовлено заключение (договор с потребителем услуг, поручение уполномоченного органа Московской городской администрации или решение суда), указать информацию, подтверждающую, что заключение об оценке подготовлено на основании отчета об оценке, подписанного надлежащим профессиональным оценщиком, а также должен указать иные существенные положения, установленные нормативными правовыми актами для заключений об оценке. Составленное и подписанное заключение об оценке подлежит передаче потребителю услуг по договору с лицензированным оценщиком или уполномоченному органу или суду, по поручению или решению которых было составлено такое заключение;

б) техническое задание к договору, которое должно включать:

сроки и условия предлагаемого кредита (при оценке для целей определения величины залогового обеспечения);

перечень особых допущений, ограничений и указаний клиента;

положения, которые должны обеспечивать предварительное согласование текста и контекста открытых публикаций результатов оценки;

меры конфиденциальности, которые оценщик предпринимает в пользу своего клиента;

границы юридической ответственности оценщика перед третьими лицами;

объем технического и экологического освидетельствования;

размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед клиентом за результаты оценки и рекомендации, взаимно согласованные процедуры разрешения споров и позиция, касающаяся страхования профессиональной деятельности;

форма представления результатов оценки;

основа, величина и время выплаты вознаграждения, включая возмещение понесенных затрат и расходов, если оценщик не действует как внутренний оценщик;

подписи и печати сторон.

Задание при этом обычно рассматривается как неотъемлемая часть договора и является приложением к нему.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

по распоряжению земельными участками;

купля - продажа земельного участка, земельного пая;

сдача в аренду земельного участка;

купля - продажа права аренды земельного участка;

дарение земельного участка и земельной доли;

обмен земельного участка и земельной доли;

залог земельного участка и права на землю;

передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив.

 

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

 

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

 

Комментарий к статье 11

 

При работе по подготовке отчета об оценке профессиональный оценщик должен соблюдать следующие правила:

а) компетентно охарактеризовать вид и особенности объекта недвижимости, установить ставку возможных процентных доходов от недвижимости; установить назначение и характер последующего использования подготовленного отчета об оценке; проанализировать достаточность и достоверность собранной информации; установить перечень всех обременений недвижимости и специфические условия, ограничивающие использование недвижимости; установить дату вступления в силу подготовленного отчета об оценке;

профессиональный оценщик обязан ясно обосновать в отчете параметры, по которым он определил данную стоимость;

б) принять во внимание и указать в отчете об оценке установленное разрешенное использование недвижимости, наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений, иных ограничений по использованию недвижимости, а также указать на наличие существующих льгот по налогообложению конкретного объекта недвижимости;

в) учитывать существующий для данной территории процент по кредитам, в том числе под залог недвижимости, особенности местного законодательства, наличие арендуемых земельных участков и иных объектов недвижимости, а также установить пропорциональность воздействия упомянутых и иных факторов на стоимость оцениваемой недвижимости.

От профессионального оценщика не требуется оценка недвижимости в целом, если перед ним поставлена частная задача, например, оценить размер процентного дохода от недвижимости;

г) учитывать влияние на использование и стоимость недвижимости таких факторов, как: положения действующего законодательства в отношении участков территории, включающих земельный участок, участок недр, участок воздушного пространства, а также положения действующего законодательства об иной недвижимости; сложившуюся или складывающуюся конъюнктуру на рынках недвижимости; данные маркетинговых исследований; физическую пригодность оцениваемой недвижимости для существующего или предполагаемого использования; общие тенденции в отношении недвижимости в прилегающих местностях; наиболее доходное использование недвижимости в рамках ее разрешенного использования; иные существенные для определения стоимости факторы;

д) исходить из предпосылки, что здания, сооружения и иные улучшения, планируемые к строительству на участке территории, земельном участке или участке недр, приведут к более доходному использованию такого участка, и оценка всех улучшений основана на их действительном вкладе в повышение доходности такого участка.

Это правило требует от профессионального оценщика, чтобы он в ходе проведения оценки установил возможные доходы и расходы от владения недвижимостью, характер движения денежных потоков, учитывая информацию исторического порядка и возможные тенденции развития экономики и конкретного рынка недвижимости, существенные особенности современного рынка недвижимости, которые могут оказать влияние на эти тенденции и все ожидаемые события, как, например, состояние конкуренции на фоне развития строительства;

е) изучить и проанализировать при оценке арендованной недвижимости возможное влияние на стоимость недвижимости условий договоров аренды;

ж) рассмотреть и проанализировать возможное влияние на стоимость недвижимости того обстоятельства, что оцениваемая недвижимость может представлять собой совокупность ряда отдельных объектов недвижимости или состоять из отдельных компонентов, представляющих собой разные виды недвижимости.

Общая стоимость недвижимости может быть определена как сумма стоимостей отдельных объектов или компонентов, однако вполне вероятны случаи, когда общая стоимость недвижимости отличается от стоимости, полученной путем суммирования. Поэтому общая стоимость, полученная путем суммирования, должна быть подвергнута анализу и проверке путем изучения конъюнктуры существующего рынка недвижимости и полученных при этом данных.

Этого правила следует придерживаться, когда установлена общая стоимость недвижимости, а профессиональному оценщику требуется определить стоимость какой-либо ее части;

з) учитывать и анализировать возможное влияние на стоимость недвижимости существующих или ожидаемых улучшений на соседних участках территории или близко прилегающей к оцениваемой недвижимости территории и отражать это в отчетных документах.

Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого "Отчет об оценке". Основной формой "Отчета об оценке" является полный отчет.

Содержание полного отчета излагается в повествовательной форме. Для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе оно должно включать:

титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика;

сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;

краткое содержание основных фактов и выводов;

основные предпосылки, допущения и ограничения;

перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

дату и объем технического освидетельствования и экологической экспертизы;

полное определение применяемой базы оценки с соответствующим комментарием.

 

Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения

 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

 

Комментарий к статье 12

 

Копия отчета об оценке подлежит хранению профессиональным оценщиком в течение трех лет с даты его составления и подписания и должна представляться им по решению суда или уполномоченного органа Московской городской администрации при рассмотрении дел по спору о проведенной оценке или дела о жалобе на действия профессионального оценщика.

Профессиональный оценщик, выполняя экспертизу отчета об оценке недвижимости, подготовленного иным лицом, обязан составить свое мнение о том, является ли подвергаемый проверке (экспертизе) отчет достаточным, достоверным и соответствует ли он требованиям законодателя.

Профессиональный оценщик в случае согласия с проверяемым отчетом может подписать такой отчет и обязательно должен по результатам проверки составить отчетный документ установленной формы, в котором четко и ясно изложить характер и особенности проведенной экспертизы.

Отчетным документом профессионального оценщика, назначенного экспертом, может быть доклад об экспертизе отчета об оценке (памятная записка) или контрольный лист о проведенной экспертизе, прилагаемые к проверенному отчету.

Каждый письменный отчет об оценке обязательно должен включать данные о квалификации профессионального оценщика (действительности официальной аккредитации, уровне аккредитации и наличии права осуществлять оценку конкретного вида), а также об основаниях подготовки отчета об оценке.

Данные о квалификации профессионального оценщика должны включать: полные фамилию, имя, отчество профессионального оценщика и его домашний адрес; сведения о дате прохождения и виде аттестации, а также органе, осуществившем аттестацию; информацию о действительности аккредитации профессионального оценщика с указанием органа, осуществившего аккредитацию.

Основания для подготовки отчета об оценке должны включать информацию о договоре с клиентом или работодателем и дате его заключения, если такой договор профессиональный оценщик заключил с клиентом или работодателем, либо информацию о письменном поручении и дате такого поручения от работодателя, если профессиональный оценщик работает штатным сотрудником оценщика, являющегося юридическим лицом, со ссылкой на договор и дату его заключения между работодателем и его клиентом. Профессиональный оценщик обязан требовать от работодателя письменного поручения на подготовку отчета об оценке.

 

Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 13

 

Экспертиза - проведение проверки и анализа отчета об оценке, ранее подготовленного иным профессиональным оценщиком, с письменным изложением выводов о соответствии такого отчета Правилам и достоверности определенной в нем стоимости объекта оценки.

Экспертиза может проводиться по поручению уполномоченного органа Московской городской администрации или по решению суда при рассмотрении жалоб потребителей услуг на действия и/или результаты работы профессионального оценщика при проведении оценки, а также судом - при рассмотрении споров в связи с осуществленной оценкой.

Уполномоченный орган Московской городской администрации может назначать выборочную экспертизу обязательных копий отчетов об оценке, представляемых профессиональными оценщиками по запросу такого органа при прохождении процедур официальной аттестации.

Экспертиза может быть поручена только надлежащему профессиональному оценщику или лицензированному оценщику, имеющему действительную аккредитацию при соответствующем уполномоченном органе Московской городской администрации.

По результатам проведения экспертизы профессиональный оценщик обязан составить отчетные документы установленной формы (доклад о проведенной экспертизе или контрольный лист, прилагаемый в качестве неотъемлемой части к проверенному отчету об оценке), копия которого может быть затребована уполномоченным органом или судом.

При проведении экспертизы профессиональный оценщик обязан:

а) установить подлинность отчета об оценке недвижимости, подвергаемого экспертизе, установить процентную доходность от стоимости оцененной недвижимости, установить дату отчета, подвергаемого экспертизе, и поставить в своем отчетном документе дату проведения экспертизы;

б) установить и изложить в отчетном документе пределы своих функций при выполнении экспертизы;

в) сформировать и изложить свое мнение в отчетном документе относительно полноты проверяемого отчета об оценке и его соответствия требованиям Правил.

Экспертиза должна быть проведена с учетом рыночной конъюнктуры, сложившейся на дату вступления в силу проверяемого отчета об оценке;

г) сформировать и изложить свое мнение о достаточности и достоверности всех полученных и используемых в проверяемом отчете данных и относительно приемлемости внесения поправок в эти данные;

д) сформировать свое мнение относительно приемлемости методов и приемов, использованных для проведения оценки, и изложить причины своего несогласия с ними, если такие причины возникнут;

е) изложить свое мнение о том, являются ли правильными и обоснованными приведенные в отчете анализы, мнения.

 

Статья 14. Права оценщика

 

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

 

Комментарий к статье 14

 

Получение результатов анализа соответствующего рынка недвижимости является важнейшей стадией для проведения анализа осуществимости предполагаемого использования недвижимости или строительства новой недвижимости.

Профессиональный оценщик должен сравнить следующие показатели проекта потребителя услуг с полученными результатами проведенного анализа соответствующего рынка недвижимости:

стоимость строительства (реконструкции) недвижимости (расходы на подготовку строительного проекта, получение разрешения на строительство, стоимость строительных материалов, их доставки и монтажа, денежные или иные вознаграждения, выплачиваемые в ходе осуществления строительства, и т.п.), а также предполагаемые эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и иные расходы по содержанию недвижимости;

временную последовательность действий по подготовке и реализации проекта потребителя услуг по строительству (реконструкции) недвижимости (планирование, строительство, маркетинг);

вид и размеры финансирования проекта;

прогнозы движения денежных потоков;

продолжительность ожидаемых доходов от проекта.

Профессиональный оценщик должен располагать достаточным количеством достоверных данных для того, чтобы оценить, будет ли проект развиваться в соответствии с ожиданиями потребителя услуг, является ли проект экономически осуществимым и отвечает ли проект финансовым целям, поставленным потребителем услуг профессионального оценщика.

Профессиональный оценщик не должен разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от клиента или работодателя, равно как и результаты задания, выполненного для работодателя или клиента, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных клиентом;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

В этой связи добросовестный профессиональный оценщик должен соблюдать в своей практической деятельности соответствующие общие рекомендуемые правила. Такие правила подразделяются на четыре категории:

поведение профессионального оценщика при осуществлении оценочной практики;

принятие вознаграждения профессиональным оценщиком;

обеспечение конфиденциальности взаимоотношений с клиентом или работодателем;

подготовка и хранение отчетных документов о выполненной работе или оказанной услуге.

Общие рекомендуемые правила являются личными обязательствами каждого профессионального оценщика недвижимости, любое отступление от них должно быть обосновано и отражено в отчетных документах. При выполнении работ для клиента или для работодателя (лицензированного оценщика) группой профессиональных оценщиков каждый из них в отдельности обязан исполнять такие правила, а в случае отступления от них давать необходимые обоснования в своих отчетных документах.

Передаваемый и непосредственно связанный с бизнесом гудвил является материальным и, в противоположность персональному нематериальному гудвилу, включается в рыночную стоимость при существующем использовании земли и зданий. В оценку включаются выгоды или обязательства по действующим контрактам на поставку и закупку товаров и услуг, а также предполагаемая возможность возобновления существующих лицензий, разрешений и сертификатов.

При определении величины залогового обеспечения кредита оценка выполняется для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

При оценке для целей определения величины залогового обеспечения кредита в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость.

Специализированная недвижимость не является подходящим обеспечением кредитов. Если специализированная недвижимость все же используется в качестве объекта залога, то ее стоимость должна определяться исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования, а при отсутствии рыночных данных в качестве базы оценки следует применять остаточную стоимость замещения.

В некоторых случаях в качестве базы оценки может применяться стоимость реализации.

Стоимость действующего горнодобывающего предприятия должна отражать затраты на разведку, на определение объемов и качества запасов, на пробную добычу, на запуск опытного добывающего оборудования, исследования и разработки.

Здания, закрепленные за предприятием такого рода, - это обычно специализированные здания, которые оцениваются на базе остаточной стоимости замещения.

Процедуры оценки обычно требуют анализа всех сопоставимых сделок, спроса и конкурирующих предприятий. В случаях, когда проводится сопоставительная оценка, требуется изучение конъюнктуры рынка, тенденций, продажных цен и эксплуатационных затрат. Оценка, основанная на дисконтировании прибыли или на базе сопоставления, должна, как и в отношении других видов недвижимости, исключать личный гудвил и рассматривать только тот уровень прибыли, который был бы достигнут предприятием со средними показателями эффективности.

Учет остаточных стоимостей в конце периода добычи или в ходе потребления истощимой недвижимости включает учет потенциальных затрат и задолженностей по всем обязательствам по планированию, экологии или контрактам либо коммерческие соображения по улучшению, восстановлению или перепланировке оцениваемой или другой земли. Это может включать косвенные затраты, связанные с производственной деятельностью, и обязательства, за которые несет ответственность предприятие.

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, которые существенно меньше адекватного маркетингового периода для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

В ряде случаев оценка недвижимости производится не для целей совершения сделки, а при составлении финансовой отчетности. При этом к такой оценке предъявляются специфические требования, которые также сформулированы в Стандарте РОО. Хотя эти вопросы несколько выходят за рамки нашей тематики, но, поскольку они часто встречаются в практике оценки недвижимости, мы считаем полезным привести здесь эти требования.

При оценке недвижимости, находящейся в процессе освоения и развития, в качестве базы оценки используется рыночная стоимость для текущего состояния либо рыночная стоимость земли плюс сумма расходов на освоение и развитие.

Величина оценки незначительно поврежденной недвижимости должна соответствовать стоимости восстановленной недвижимости с учетом затрат на восстановление. В случае полного разрушения и отказа от восстановления сумма оценки должна определяться как для свободного участка земли с учетом расходов по его расчистке и освобождению от деталей прежнего сооружения.

К данному типу недвижимости относятся земли с полезными ископаемыми, свалки отходов и места захоронения, которые имеют определенный срок жизни для их существующего использования. При этом недвижимость эксплуатируется таким способом, что деятельность по разработке месторождения или заполнению участка постепенно уменьшает стоимость остающейся земли до такой стадии, когда она не может больше использоваться с экономической выгодой для существующей или предполагаемой цели и переходит в стоимость, которая является остаточной для текущего наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке истощимой недвижимости в качестве базы применяется рыночная стоимость при существующем использовании.

Особенность концепции существующего использования для данного типа недвижимости заключается в ограниченном сроке жизни недвижимости для ее существующего использования. Остаточная стоимость на конец периода использования учитывается в той степени, в какой альтернативное будущее использование будет разрешено и в какой присущая будущая стоимость не столь удалена во времени.

Главная задача - выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвести соответствующие ее корректировки (при использовании метода сравнительного анализа продаж);

величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода).

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимости эта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием.

Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Например, цель оценки - определить рыночную или инвестиционную стоимость объекта и т.д.

Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д.

 

Статья 15. Обязанности оценщика

 

Оценщик обязан:

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

 

Комментарий к статье 15

 

Профессиональный оценщик обязан:

перед принятием предложения клиента или поручением работодателя сообщить им о том, что исполнитель (профессиональный оценщик) обладает достаточными знаниями, опытом и юридическими полномочиями для выполнения предложения или поручения, то есть является надлежащим профессиональным оценщиком;

предпринять необходимые действия для оказания помощи клиенту или для исполнения поручения работодателя, чтобы работа по оказанию услуг или выполнению поручения была полностью выполнена;

в случае отсутствия у профессионального оценщика оснований для выполнения работы - достаточных знаний и опыта или отсутствия юридических полномочий - составить письменный документ с указанием таких оснований и указанием предложений клиенту или работодателю, которые позволят выполнить предлагаемую работу;

в случае принятия предложения клиента - передать последнему до заключения соответствующего договора копию текста настоящих Правил;

составить по результатам выполненных работ соответствующий отчетный документ для передачи клиенту;

хранить не менее трех лет с даты передачи отчетных документов клиенту бумажные копии таких документов.

Профессиональный оценщик для выполнения работ или услуг должен иметь действительную официальную аккредитацию соответствующего уровня и иметь право осуществлять оценку конкретного вида, т.е. быть надлежащим профессиональным оценщиком.

Профессиональный оценщик письменно извещает клиента или работодателя, что обязанности, возложенные на профессионального оценщика заданием, будут исполняться с отклонениями от Правил и об этом будет указано в соответствующих отчетных документах профессионального оценщика.

Профессиональный оценщик обязан указать в отчетных документах на факт заблаговременного письменного извещения клиента или работодателя об отклонениях от Правил при выполнении задания или поручения и точно изложить в отчетных документах допущенные отклонения.

Весь комплект документов, касающийся выполненного задания, представляется в уполномоченный орган городской администрации Москвы или в суд в качестве доказательства в процессе дисциплинарного (административного) или судебного разбирательства. Профессиональный оценщик готовит отчет на одном листе о том, что:

недвижимость, по поводу оценки которой идет разбирательство, действительно та, которую профессиональный оценщик оценил;

сумма (денежное выражение) оценки стоимости недвижимости действительно та, которая указана в комплекте документов;

определенная профессиональным оценщиком сумма оценки не может быть полностью указана без ссылки на весь комплект документов. В этом случае допустимые отступления от Правил могут быть одобрены, если все документы, составляющие комплект документов, относящихся к оценке, составлены в понятной форме и соответствуют требованиям Правил.

Юридическое определение рыночной стоимости подразумевает, что при купле - продаже передача прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

мотивации покупателя и продавца имеют типичный для рынка характер;

обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов;

имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное время;

плата произведена на условиях финансирования сделки;

цена нормальна, не затронута специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово - экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Понятие "инвестиционная стоимость" сходно с понятием "стоимость в использовании". Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемой прибыли.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности, как было указано выше, подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности имущественными правами являются право пожизненно наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, а также сервитута (т.е. право ограниченного пользования объектом недвижимости). Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав на это имущество.

Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества:

физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложение или старение, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки. Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Статья 16. Независимость оценщика

 

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

 

Комментарий к статье 16

 

Государство останется крупнейшим собственником в Российской Федерации. Необходимо ввести четкое разделение государственной собственности на:

используемую непосредственно для государственных и социальных функций;

используемую в коммерческих целях.

Управление собственностью связано с проведением инвентаризации и проверки использования государственной и муниципальной собственности. Одним из действенных механизмов повышения эффективности управления собственностью, включая в первую очередь недвижимое имущество, является создание системы рыночной оценки объектов и прав пользования недвижимостью. Отсутствие такой системы (особенно в условиях инфляции) приводит к постоянному искажению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает злоупотребления.

Наряду с формированием реестра прав собственности, разграничением полномочий по управлению федеральной собственностью и собственностью субъектов Федерации, создание системы оценки прав пользования недвижимостью позволяет не только увеличить поступления в бюджеты всех уровней, но и рассмотреть возможность создания многовариантных схем управления имуществом. В настоящее время используется только один подход на основе предоставления недвижимости в аренду.

Поскольку земельное законодательство отстает в темпах развития от иных отраслей, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект недвижимости, внедрение методологии оценки на основе рыночной стоимости объекта недвижимости позволяет снять существующие законодательные противоречия.

Важным вопросом развития оценочной деятельности является вопрос о взаимодействии оценщиков с другими специалистами, оказывающими услуги предприятиям по финансовому и налоговому планированию. В ряде нормативных документов, включая и федеральные законы, наблюдаются терминологические несоответствия, при которых работы, которые должны, по сути, оказывать оценщики, относятся к компетенции аудиторов. Необходимо четко на уровне законодательства ввести разграничение этих видов деятельности. По своей структуре, используемой методологии, системе нормирования оценка и аудит являются различными видами деятельности.

Вместе с тем работы по оценке и аудиту являются дополняющими друг друга составными частями общего анализа.

Важным направлением развития оценочной деятельности в Российской Федерации является обеспечение согласования системы бухгалтерского учета, системы оценки и основных принципов системы налогообложения. Результатом решения данной проблемы должно стать полноценное включение результатов рыночной оценки активов в бухгалтерскую отчетность и учет такой оценки для налогообложения. Для решения этой задачи необходимы создание единой нормативно - правовой базы и унификация категориально - понятийного аппарата бухгалтерского учета, рыночной оценки и налогово - хозяйственной деятельности предприятий. Проведение полноценной оценки бизнеса, финансовых активов невозможно как без проведения оценки имущества и нематериальных активов, так и без проведения аудита.

Необходимо отметить, что отражение результатов оценки в системе бухгалтерской отчетности, учет рыночной или иной стоимости, анализ износов с учетом сроков полезного использования являются задачами, стоящими перед общей реформой бухгалтерского учета в Российской Федерации.

Поскольку в систему стандартов оценочной деятельности входят и стандарты по взаимодействию с системами стандартов по бухгалтерскому учету, работа над этим стандартом оценочной деятельности должна быть проведена совместно с разработчиками системы правил бухгалтерского учета и аудита.

Новым направлением в сфере услуг в современных условиях является оказание услуг предприятиям по разработке схем реструктуризации, включая реинжиниринг, финансовый инжиниринг. Проведение этих работ совместно специалистами по финансовому консалтингу и оценщиками позволит повысить эффективность решений по управлению капиталом.

Для поиска подходов к подобному взаимодействию необходимо проведение под эгидой Межведомственного совета по вопросам регулирования оценочной деятельности совместных конференций, круглых столов с привлечением широкой научной общественности и руководителей финансовых и налоговых ведомств.

 

Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков

 

Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.

Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

 

Комментарий к статье 17

 

Московский закон несколько уточняет эти положения: "Наличие договора страхования является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности по отдельным видам объектов оценки, утвержденным Московской городской администрацией. Размеры страховой суммы устанавливаются Московской городской администрацией кратно минимальному месячному размеру оплаты труда".

Выполнение этих требований позволяет заказчикам чувствовать себя защищенными даже при оценке крупных и дорогих объектов относительно небольшими оценочными фирмами, собственный капитал которых меньше стоимости объекта оценки. При наличии страховки ущерб, нанесенный заказчику в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, будет компенсирован страховой организацией, вне зависимости от наличия нужных для компенсации средств у оценщика.

Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховщик несет страховую ответственность по договору. Максимальная величина страховой суммы в имущественном страховании определяется страховой стоимостью страхового интереса ко времени наступления страхового случая. На это обстоятельство следует обратить особое внимание. При страховании ущерба в качестве предмета страхования рассматривается не вещь как таковая, но интерес собственника в ее сохранении. Как правило, оценка страхового интереса совпадает со стоимостью возмещения вещи в том качественном состоянии, в котором она находится на момент страхования. Таким образом, страховая стоимость - это восстановительная стоимость вещи за вычетом износа.

Классическая концепция страхования состоит в том, что страховая сумма по договору не должна быть выше страховой стоимости. Однако в настоящее время в страховании индивидуальных жилых домов и домашнего имущества нередко используется принцип "новое за старое". Имущество физических лиц страхуется по восстановительной стоимости.

При страховании имущества предпринимателей основой расчета страховой суммы является правильно определенная страховая стоимость.

Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования.

Для недвижимости страховая стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утвержденными государственными органами налогообложения.

Налогооблагаемая стоимость, как правило, определяется с применением методов массовой оценки, на которые действие данного стандарта не распространяется.

Взыскание налога за счет имущества налогоплательщика - физического лица или налогового агента - физического лица на основании вступившего в законную силу решения суда производится в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве".

Такое взыскание производится последовательно в отношении: денежных средств на счетах в банке; наличных денежных средств; имущества, не участвующего непосредственно в производстве продукции (товаров), в частности ценных бумаг, валютных ценностей, непроизводственных помещений, легкового автотранспорта, предметов дизайна служебных помещений; готовой продукции (товаров), а также иных материальных ценностей, не участвующих и (или) не предназначенных для непосредственного участия в производстве; сырья и материалов, предназначенных для непосредственного участия в производстве, а также станков, оборудования, зданий, сооружений и других основных средств; имущества, переданного по договору во владение, в пользование или распоряжение другим лицам без перехода к ним права собственности на это имущество, если для обеспечения исполнения обязанности по уплате налога такие договоры расторгнуты или признаны недействительными в установленном порядке; другого имущества, за исключением предназначенного для повседневного личного пользования физическим лицом или членами его семьи, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случае взыскания налога за счет имущества налогоплательщика - физического лица или налогового агента - физического лица обязанность по уплате налога считается исполненной с момента его реализации и погашения задолженности за счет вырученных сумм.

Статья 49 Налогового кодекса РФ регламентирует обязанности по уплате налогов и сборов (пеней, штрафов) при ликвидации организации и наложении взыскания на ликвидируемую организацию. Обязанность по уплате налогов и сборов (пеней, штрафов) ликвидируемой организации исполняется ликвидационной комиссией за счет денежных средств указанной организации, в том числе полученных от реализации ее имущества. Если денежных средств ликвидируемой организации, в том числе полученных от реализации ее имущества, недостаточно для исполнения в полном объеме обязанности по уплате налогов и сборов, остающаяся задолженность должна быть погашена учредителями (участниками) указанной организации, в пределах и порядке, установленных законодательством Российской Федерации или учредительными документами. Очередность исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов при ликвидации организации среди расчетов с другими кредиторами такой организации определяется гражданским законодательством Российской Федерации. Если ликвидируемая организация имеет суммы излишне уплаченного этой организацией налога, то указанные суммы подлежат зачету в счет исполнения обязанности по уплате налога ликвидируемой организацией по другим налогам, пеням, штрафам налоговым органом или таможенным органом самостоятельно. При отсутствии у ликвидируемой организации задолженности по исполнению обязанности по уплате налога по другим налогам, пеням, штрафам сумма излишне уплаченного этой организацией налога или излишне взысканного с нее налога подлежит возврату соответственно ликвидационной комиссии этой организации, участникам ликвидируемой организации.

Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Утилизационная стоимость рассчитывается с учетом затрат на реализацию и по смыслу аналогична стоимости реализации для отдельных элементов имущества.

В "Условиях лицензирования страховой деятельности Российской Федерации", утвержденных Приказом Росстрахнадзора от 19 мая 1994 г. N 02-02/08, определены следующие подотрасли страхования ответственности.

1. Страхование гражданской ответственности владельцев автотранспорта.

2. Страхование гражданской ответственности перевозчика.

3. Страхование гражданской ответственности предприятий - источников повышенной опасности.

4. Страхование профессиональной ответственности.

5. Страхование ответственности за неисполнение обязательств.

6. Страхование иных видов гражданской ответственности.

В развитых странах существуют свои классификации видов страхования ответственности. Каждая страна имеет те или иные особенности, но, как правило, все они включают следующие виды: страхование ответственности в сфере частной жизни, страхование автогражданской ответственности, страхование ответственности предприятия, страхование ответственности производителя товара, страхование профессиональной ответственности, страхование ответственности за нанесение вреда окружающей среде.

Под имущественным страхованием в Гражданском кодексе Российской Федерации подразумевается процесс составления и исполнения договоров, в которых страховщик за определенную премию обязуется при наступлении страхового события возместить страхователю или другому лицу, в чью пользу заключен договор, убытки, причиненные застрахованному имуществу или иным имущественным интересам страхователя.

Этот раздел страхования предназначен для покрытия следующих рисков:

гибели, повреждения или частичной утраты застрахованного имущества;

неполучения или недополучения ожидаемых доходов из-за нарушения партнерами своих обязательств или по другим причинам, т.е. финансовых рисков;

возникновения гражданской ответственности перед третьими лицами в случае причинения вреда их здоровью или ущерба их имущественным или другим интересам.

К имущественному страхованию в полном объеме применимы все классические принципы страхования:

страхового интереса, т.е. наличия юридически обоснованной финансовой заинтересованности страхователя в том, что застраховано;

высшей добросовестности, т.е. обязанности страхователя и страховщика быть предельно честными друг с другом при изложении фактов, имеющих материальное значение;

возмещения, когда страхователь имеет право получить только компенсацию ущерба, происшедшего в результате страхового события, но не прибыль;

суброгации, т.е. право страховой компании после выплаты ею компенсации на получение возмещения от виновного лица;

контрибуции, т.е. наличия определенных расчетных отношений между страховыми компаниями в процессе возмещения при выявлении случая двойного страхования;

непосредственной причины, т.е. право страховой организации выплачивать возмещение ущерба только по тем страховым событиям, которые указаны в полисе.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.

Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Если цель оценки - определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки - определение стоимости замещения, также применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов.

Таким образом, выбор того или иного метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора в большой степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта - оценщика. Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

При оценке недвижимости следует учитывать метод капитализации, т.е. расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации. Наиболее часто применяются метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, земли и здания, кумулятивный метод.

Второй метод доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.

Третий подход к оценке недвижимости - сравнительный (или рыночный) подход. Он включает также два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнительного анализа продаж, основанный на принципе замещения, гласит: "типичный" покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

 

Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации

 

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее - уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 18

 

В практике деятельности федеральных финансовых органов и финансовых органов субъектов Федерации часто разобщаются два важнейших финансово - правовых института - институт финансового контроля и институт применения мер финансовой ответственности. Когда законодательным актом (законом или постановлением) вводятся только полномочия финансового органа по применению мер принуждения, то должны быть ясны границы дозволенного по всему объему контролируемой финансовой оценочной деятельности. Следует четко определять в постановлениях Правительства РФ виды финансовых органов, ответственных за организацию государственного и муниципального финансового контроля, и определить содержание и формы финансового контроля. Правительство Российской Федерации должно организовывать контроль за реализацией финансовых полномочий территориальными подразделениями федеральных органов исполнительной власти, ответственных за обеспечение единой государственной финансовой дисциплины. Часто акты финансового законодательства субъектов Федерации абстрактно регламентируют контрольные функции финансовых органов.

Для того чтобы вполне представить и решить проблемы совершенствования оценочной деятельности, целесообразно комплексно рассмотреть законодательные основы государственной финансовой деятельности.

Так, видимо, недостаточно оформлены правовые основы организации финансовой дисциплины и финансового контроля, составляющие конституционные, экономические и общественные основы организации и функционирования имущественных отношений и, в частности, отношений по управлению рынком оценочных услуг.

Среди норм финансового законодательства имеют приоритет нормы, регулирующие надзорные и фискальные функции финансовых органов, отсутствуют единство и целостность в подходе к регламентации контрольно - координационных и стимулирующих функций финансового регулирования.

Политика Правительства РФ и его законодательные инициативы по разработке норм финансового законодательства слабо отражают задачи и цели управления государственными доходами, частными денежными средствами в интересах создания рынка финансов и инвестиций, согласованного с замкнутыми процессами финансового оборота. К тому же структура и содержание норм финансовых законов отличаются противоречивостью, осложняя правоприменение. Одни и те же правоотношения часто регламентируются в разных статьях различных законов, что приводит к дублированию, смешению понятий и стадий финансовой деятельности.

Основанием для рассмотрения дела о факте нарушения могут являться:

данные контрольной проверки копий отчетных документов, представляемых профессиональными оценщиками при прохождении очередной официальной переаттестации;

письменная жалоба потребителей услуг на профессиональных оценщиков или оценщиков при осуществлении ими оценочной практики;

представление аккредитованных некоммерческих организаций, осуществивших общественную (дополнительную) аттестацию профессиональных оценщиков.

Порядок и сроки рассмотрения дел о фактах нарушения профессиональными оценщиками недвижимости, расположенной на территории Москвы, устанавливаются московскими нормативными правовыми актами.

В случае подтверждения факта нарушения Правил профессиональным оценщиком при осуществлении им оценочной практики в отношении такого профессионального оценщика в зависимости от тяжести нарушения может быть:

приостановлена на фиксированный срок действительность его официальной аккредитации при уполномоченном органе городской администрации Москвы, с внесением соответствующей записи в Реестр профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной на территории Москвы;

прекращена действительность его официальной аккредитации с внесением соответствующей записи в Реестр профессиональных оценщиков.

Контроль за соответствием оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости установленным правилам осуществляется в форме проведения экспертизы подписанных ими отчетных документов об оценке с составлением соответствующего Заключения и выставлением общей оценки по трехбалльной системе: "неудовлетворительно", "удовлетворительно", "хорошо".

К анализу и подготовке Заключения на отчетные документы по оценке недвижимости (далее - Заключение) могут привлекаться специалисты подразделений Московской городской администрации или иные лица, имеющие соответствующие специальные знания, не заинтересованные в результатах данной оценки и не состоящие с автором (авторами) отчетных документов в родственных или деловых связях.

Специалисты подразделений городской администрации для подготовки Заключения привлекаются органом, уполномоченным Московской городской администрацией осуществлять контроль за оценочной деятельностью в городе Москве, из числа сотрудников подразделений Московской городской администрации.

По результатам экспертизы отчетных документов по оценке эксперт заполняет соответствующий экспертный лист, анализируя представленные документы по перечисленным ниже критериям и их весам (по десятеричной шкале).

Источники и качество исходной информации:

"хорошо", если для всей используемой в отчетных документах информации указаны достоверные источники (доступные для проверки) ее получения;

"удовлетворительно", если для всей используемой в отчетных документах информации ее источники являются закрытыми (использована конфиденциальная информация, недоступная для проверки) либо часть информации получена из косвенных источников;

"неудовлетворительно", если использованы исходные данные без указания их источника или иного обоснования использованных численных значений.

Описание юридического статуса оцениваемого объекта и прав на него:

"хорошо", если исчерпывающим образом описан (со ссылками на соответствующие доступные документы и приведением их копий) объект, обременения этого объекта и круг лиц - обладателей прав на объект, вид права, подлежащего оценке, объем правомочий владельца (владельцев) объекта;

"удовлетворительно", если юридический статус объекта описан не исчерпывающим образом, нет ссылок на соответствующие доступные документы и не приложены их копии, а достоверность и соответствие законодательству приведенного описания юридического статуса объекта не вызывают сомнения.

В случае если в отчетных документах какой-либо метод не использован, соответствующая такому критерию оценка считается удовлетворительной, если данный метод (по обоснованному мнению эксперта) не был необходим для применения к оцениваемому объекту недвижимости, но его применение не оказало существенного влияния на конечный результат оценки. Соответствующая такому критерию оценка считается неудовлетворительной, если данный метод (по обоснованному мнению эксперта) должен был быть применен к оцениваемому объекту недвижимости, но не был применен профессиональным оценщиком.

В настоящее время отсутствие закрепленной в нормативном порядке общей концепции организации и функционирования высших органов финансового контроля привело к существенному разнообразию в принципах образования, задачах и полномочиях региональных счетных палат. Неопределенность статуса подобных высших контрольных органов на федеральном уровне создает естественные трудности их организации в регионах.

Сделки, совершенные в нарушение порядка, установленного законом, приводящие к возникновению или усилению доминирующего положения финансовых организаций и ограничению конкуренции на рынке финансовых услуг, могут быть признаны недействительными в судебном порядке по иску федерального антимонопольного органа. В случае неисполнения участниками указанных сделок требований федерального антимонопольного органа о восстановлении необходимых условий конкуренции на рынке финансовых услуг в установленные им сроки такие сделки также могут быть признаны недействительными в судебном порядке по иску федерального антимонопольного органа.

Неисполнение решений, принятых федеральным антимонопольным органом в соответствии с законом, является основанием для признания в судебном порядке указанных сделок недействительными по иску федерального антимонопольного органа. Нарушение требований настоящего Федерального закона в части получения предварительного согласия федерального антимонопольного органа на совершение сделок является основанием для наложения федеральным антимонопольным органом штрафов.

Государственная политика по развитию конкуренции на рынке финансовых услуг осуществляется федеральным антимонопольным органом: на рынке ценных бумаг - с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование на рынке ценных бумаг; на рынке банковских услуг - с Центральным банком Российской Федерации; на рынке страховых услуг - с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование на рынке страховых услуг; на рынке иных финансовых услуг - с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование на рынке этих финансовых услуг.

 

Статья 19. Функции уполномоченных органов

 

Функциями уполномоченных органов являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности;

регулирование оценочной деятельности;

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

согласование проектов стандартов оценки;

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 19

 

За проведение экспертизы, за исключением особо оговоренных случаев, заинтересованное в ней лицо уплачивает 10 (десять) минимальных месячных оплат труда. Средства на проведение экспертизы зачисляются на счет Финансово - хозяйственного управления мэрии Москвы для проведения государственных аттестаций и аккредитаций профессиональных оценщиков недвижимости. Квитанция об оплате прилагается к соответствующей претензии или запросу.

В случае если экспертиза отчетных документов проводилась для прохождения государственной аттестации второго уровня в части проверки отчетных документов об оценке эталонных объектов недвижимости, уполномоченный орган принимает следующее решение:

об успешном прохождении аттестации второго уровня в случае, если по всем отчетам об оценке эталонных объектов их качество оценено на "хорошо";

о непрохождении аттестации второго уровня в случае, если хотя бы по одному из отчетов об оценке эталонных объектов его качество оценено на "неудовлетворительно";

о выборочной экспертизе отчетных документов, подготовленных профессиональным оценщиком с момента его аттестации первого уровня и указанных им в заявлении.

Заключение по результатам экспертизы содержит:

первый лист, на котором указываются реквизиты экспертируемого отчетного документа, адрес и описание оцениваемого в нем объекта недвижимости или имущественного права на него, дата проведения экспертизы отчетного документа, вид и величина стоимости, указанные в отчетном документе;

последний лист (экспертный лист);

промежуточные листы, на которых эксперт обосновывает свои выводы в соответствии с критериями, установленными настоящим Временным положением, и приводит промежуточную оценку качества по каждому из критериев по трехбалльной системе ("хорошо", "удовлетворительно", "неудовлетворительно").

Уполномоченный орган является регулирующим оценочную деятельность органом Московской городской администрации, функциями которого, в частности, являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности на территории г. Москвы;

координация действий органов Московской городской администрации и саморегулируемых организаций оценщиков по вопросам контроля за осуществлением оценочной практики на территории г. Москвы и организация работы Московского совета по оценке;

руководство деятельностью подразделений Московской городской администрации по осуществлению государственной аттестации и аккредитации оценщиков в г. Москве;

согласование требований к оценщикам в г. Москве для целей государственной аттестации и аккредитации;

согласование систем добровольной сертификации саморегулируемых организаций;

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим обучение профессиональных оценщиков, в соответствии с законодательством Российской Федерации и г. Москвы;

согласование правил осуществления оценочной практики в г. Москве, а также стандартов оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации;

согласование порядка лицензирования оценочной деятельности и установление требований к лицензированию оценочной деятельности по видам оценки;

определение порядка аккредитации оценщиков в г. Москве и установление требований к аккредитованным оценщикам г. Москвы.

Контроль как организационно - правовой механизм, формируемый государством для взаимодействия с каждым обязанным лицом, направлен непосредственно на обязанные лица - оценщиков, налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, банки.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности и регулированием оценочной деятельности осуществляется путем применения различных приемов и способов, а также использования специальных процедур. Совокупность приемов, способов и процедур образует методы контроля.

При этом необходимо выделить два вида методов контроля за осуществлением оценочной деятельности - общенаучные и специально - правовые методы. Общенаучные методы, такие, как анализ и синтез, статистические методы, логический, сравнительно - правовой и другие методы, применяются при осуществлении любого вида деятельности, в то время как применение специально - правовых методов характерно именно для определенных видов деятельности, в частности таких, как контрольная деятельность.

До проведения радикальной экономической реформы 90-х годов теоретической и практической разработкой методов и форм проведения контроля занималась преимущественно экономическая наука, которая создала теоретическую базу и основы классификации различных методов осуществления контроля. Во многом это объясняется тем, что контроль за хозяйственной деятельностью организаций ранее осуществлялся в рамках ведомственных или межведомственных отношений организаций с контролирующими органами, в условиях, когда подконтрольная организация действовала в пределах установленных плановых заданий и не имела какой-либо существенной самостоятельности в сфере экономической деятельности. Поэтому выбор того или иного метода контроля не приводил к каким-либо существенным правовым последствиям, а юридическое значение имел только результат контрольной деятельности. Возможно, это была одна из причин того, что проблемам контроля и методам его осуществления было посвящено небольшое количество научных работ юридического профиля.

В настоящее время в условиях развивающегося гражданского оборота и полной экономической самостоятельности хозяйствующих субъектов методы и формы осуществления контрольной деятельности в сфере оценки недвижимости значительно трансформировались. Методы и формы контрольной деятельности в сфере недвижимости приобрели юридическую значимость и нашли закрепление в административном и финансовом законодательстве. Сегодня неправильный выбор тех или иных форм, приемов и способов осуществления государственного контроля, а также несоблюдение регламентированного законодательными актами порядка осуществления контрольной деятельности может привести к значительным правовым последствиям, например к отмене решений, принятых на основании неправомерно полученных результатов контроля, к признанию недействительными ненормативных актов контролирующих органов, к взысканию ущерба, причиненного в результате неправомерных действий уполномоченных лиц, и т.д. Деятельность финансовых и других уполномоченных органов вводится в рамки правовой процессуальной формы. Частично такая процедура имеет место в Бюджетном кодексе РФ, Кодексе РФ об административных правонарушениях, Налоговом кодексе РФ. Впервые в законодательной практике регламентируется инструментарий и формы контроля, определены понятия и содержание проверок, их специфические особенности применительно к различным задачам и объектам контроля.

Контроль на практике происходит в рамках контрольно - процессуальной деятельности соответствующих органов, которые используют конкретные правовые формы и методы финансового контроля. Закрепление форм и методов осуществления контрольной деятельности на должном законодательном уровне имеет важное значение для регулирования отношений между субъектами оценочной деятельности.

 

Статья 20. Стандарты оценки

 

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 20

 

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации до 1998 г. во многом определялось участием оценщиков в переоценке основных фондов. Начало работ по переоценке в 1995 г. послужило мощным стимулом для внедрения негосударственной оценки в общую экономическую систему Российской Федерации. Необходимо отметить, что начало работ по переоценке было вызвано в первую очередь ситуацией, при которой переоценка основных фондов, проводимая с использованием индексов изменения стоимости основных фондов, разрабатываемых Госкомстатом России, и фактическая величина стоимости новых основных средств по многим группам стала не совпадать. Эта ситуация была вызвана целым рядом причин, основными из которых можно назвать наличие высокой инфляции и структурные изменения в экономике. Необходимо отметить, что оказание услуг предприятиям по обоснованию и оптимизации схем расчета амортизации является одним из основных видов деятельности оценщиков во многих странах с рыночной экономикой. Цель этих работ - анализ структуры и состава основных средств, обоснование и расчет износа на основании сроков службы по группам основных средств, корректировка восстановительной стоимости, выбор метода расчета амортизации.

Первоочередной задачей по развитию этого вида услуг является разработка методологического обеспечения по реализации основных положений по учету основных средств, проведение в первую очередь работы с предприятиями по разъяснению сути этих работ, выгод, которые получают предприятия, согласование методологии и регламентов этих работ с Минимуществом России как с уполномоченным органом по контролю за оценочной деятельностью, а также с Минфином России, Минэкономразвития России и Госкомстатом России.

Введение положений по корректировке амортизации является одним из элементов полномасштабной налоговой реформы в утверждении этих тарифов в государственных органах и одной из важнейших функций независимых оценщиков. При расчете амортизации, когда расчет производится исходя из фактического состояния основных фондов предприятия - производителя, возникают две основные задачи: уточнение восстановительной стоимости и определение износа. Поскольку при решении этих вопросов необходимо применение специальных методов расчета, включая и методы оценки физического, функционального и экономического износа, проведение таких работ обычно осуществляют независимые оценщики. Привлечение именно независимых оценщиков позволяет избежать необоснованного увеличения или уменьшения показателей баланса предприятия - монополиста. В качестве таких оценщиков могут привлекаться как государственные, так и негосударственные оценщики, при этом в случае, если предприятие не согласно с результатами расчетов государственного оценщика, оно может привлечь негосударственного оценщика для подготовки мотивированного отказа.

 

Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков

 

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Комментарий к статье 21

 

Профессиональное обучение оценщиков связано с проведением научных и методологических исследований. Первоочередными задачами научных исследований в области оценки являются:

методические основы определения стоимости акционерного капитала;

оценка и управление стоимостью предприятия;

разработка механизмов регулирования оценочной деятельностью;

оценка объектов интеллектуальной собственности, в том числе созданных за счет средств государственного бюджета;

особенности оценки стоимости финансово - кредитных институтов;

взаимосвязь между оценкой активов и управлением на предприятии;

разработка методологии и системы определения восстановительной стоимости объектов недвижимости с учетом текущих цен и расценок;

разработка методологии и нормативной базы определения средних сроков полезного использования объектов основных фондов;

разработка методологии расчета стоимости земельных участков для целей налогообложения;

разработка методов определения налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости при введении налога на недвижимость;

разработка методов расчета всех видов износа для различных видов имущества, в том числе использующих методы инструментального контроля и измерения;

применение методов математической статистики применительно к задачам оценки;

разработка методов расчета различных видов стоимостей;

разработка методов расчета рисков при анализе доходности объектов оценки;

разработка методов расчета ущерба при стихийных бедствиях и техногенных авариях;

разработка и внедрение экспертных систем в оценке имущества.

Перечисленные задачи научных исследований не исчерпывают всего круга вопросов, требующих проведения специальных научных исследований, однако проведение исследований по перечисленным проблемам является приоритетным. Необходимо отметить, что основным вопросом организации научных исследований в области оценки является решение вопросов финансирования этих исследований. Организация финансирования исследований может быть решена следующими способами:

создание фондов научных исследований с привлечением средств оценочных фирм;

разработка комплексной программы научных исследований и объединение и координация ресурсов фирм - исполнителей с последующей коммерческой реализацией полученной научной продукции.

Профессиональное обучение оценщиков должно основываться на всестороннем изучении норм гражданского и финансового законодательства. При этом особенно важным является учет публично - правовых и частноправовых договоров об оценочной деятельности и судебной практики по вопросам недвижимости.

 

Статья 22. Саморегулируемые организации

 

Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

защищать интересы оценщиков;

содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

разрабатывать собственные стандарты оценки;

разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

 

Комментарий к статье 22

 

Саморегулируемые организации оценщиков (финансовые организации) - юридические лица, осуществляющие на основании соответствующей лицензии операции и сделки либо предоставляющие услуги на рынке ценных бумаг, услуги по страхованию или иные услуги финансового характера.

Конкурс по отбору организаций, осуществляющих оценочную деятельность и привлекаемых территориальными органами Минимущества России и органами по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями территориальных органов Минимущества России (далее именуются - органы по управлению имуществом).

Для участия в конкурсе претенденты представляют в комиссию следующие документы:

заявку на участие в конкурсе, составленную в произвольной форме и подписанную уполномоченным лицом претендента;

нотариально заверенные копии учредительных документов претендента;

лицензию на осуществление оценочной деятельности;

сведения о наличии у претендента опыта работы в области оценки активов и недвижимости на российском рынке;

нормативы оплаты работ оценщиков претендента (рублей в час) и сведения о средней трудоемкости проводимых претендентом оценочных работ (в часах);

страховой полис в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

копии бухгалтерских балансов за предыдущий год и на последнюю перед подачей заявки отчетную дату с отметкой налоговой инспекции.

Все вышеперечисленные документы представляются в комиссию в одном экземпляре на русском языке в срок, указанный в сообщении о проведении конкурса.

При подаче заявки с прилагаемыми к ней документами представитель претендента, действующий от его имени, должен предъявить надлежащим образом оформленный документ, удостоверяющий его полномочия.

К заявке прилагается подписанная претендентом опись представленных документов (в 2-х экземплярах).

Саморегулируемая организация, осуществляющая на основе соответствующей лицензии деятельность на рынке финансовых услуг, функционирует на территории Российской Федерации или ее части, исходя из места предоставления финансовой услуги потребителям.

Конкуренция на рынке финансовых услуг выражается в состязательности между финансовыми организациями, при которой их самостоятельные действия эффективно ограничивают возможность каждой из них односторонне воздействовать на общие условия предоставления финансовых услуг на рынке финансовых услуг.

Недобросовестная конкуренция на рынке финансовых услуг - это действия финансовых организаций, направленные на приобретение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречащие законодательству Российской Федерации и обычаям делового оборота и причинившие или могущие причинить убытки другим финансовым организациям - конкурентам на рынке финансовых услуг либо нанести ущерб их деловой репутации, это доминирующее положение финансовой организации - объем финансовых услуг, предоставленных финансовой организацией (несколькими финансовыми организациями) на рынке финансовых услуг, дающий ей (им) возможность оказывать решающее влияние на общие условия предоставления финансовых услуг или затруднять доступ на этот рынок другим финансовым организациям.

Запрещаются действия финансовой организации, занимающей доминирующее положение на рынке финансовых услуг, затрудняющие доступ на рынок финансовых услуг другим финансовым организациям и (или) оказывающие негативное влияние на общие условия предоставления финансовых услуг на рынке финансовых услуг, в том числе такие, как:

включение в договор дискриминационных условий, которые ставят финансовую организацию в неравное положение по сравнению с другими финансовыми организациями;

согласие заключить договор лишь при условии внесения в него положений, в которых финансовая организация не заинтересована;

установление при заключении договора необоснованно высокой (низкой) цены на предоставляемую финансовую услугу.

Не допускаются и в установленном Федеральным законом "О защите конкуренции на рынке финансовых услуг" от 23 июня 1999 г. порядке признаются полностью или частично недействительными достигнутые в любой форме соглашения или согласованные действия финансовых организаций между собой либо с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование на рынке финансовых услуг, с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и с любыми юридическими лицами.

Соглашения или согласованные действия финансовых организаций с Центральным банком Российской Федерации допускаются, если такие соглашения или согласованные действия не имеют либо могут иметь своим результатом ограничение конкуренции на рынке финансовых услуг.

Не допускаются соглашения или согласованные действия, прямо или косвенно направленные на: установление (поддержание) цен (тарифов), скидок, надбавок, доплат, наценок, процентных ставок; повышение, снижение или поддержание цен на торгах; раздел рынка финансовых услуг по территориальному принципу, по видам предоставляемых финансовых услуг на рынке финансовых услуг либо по потребителям финансовых услуг.

Запрещаются ограничение доступа на рынок финансовых услуг или устранение с него других финансовых организаций; установление необоснованных критериев членства, являющихся барьерами при вступлении в платежные и иные системы, без участия в которых конкурирующие между собой финансовые организации не смогут предоставить своим потребителям необходимые финансовые услуги, чтобы конкурировать на рынке финансовых услуг.

Запрету не подлежат соглашения или согласованные действия финансовых организаций в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также соглашения или согласованные действия финансовых организаций, которые ставят своей целью: унификацию стандартов деятельности финансовых организаций - участников соглашений; проведение совместных научных исследований и разработок; совместную закупку технических средств для осуществления основной деятельности; использование единых программных и технических средств обработки информации и баз данных. Правительством Российской Федерации могут быть установлены и другие не подлежащие запрету условия соглашений или согласованных действий, в том числе по отдельным типам финансовых организаций.

Создание объединений (ассоциаций, союзов) финансовых организаций осуществляется только после получения предварительного согласия федерального антимонопольного органа в порядке, предусмотренном законом.

Участники либо один из участников объединений (ассоциаций, союзов) финансовых организаций обязаны направить в федеральный антимонопольный орган ходатайство о получении указанного в п. 1 настоящей статьи согласия в течение 30 дней с момента принятия ими решения о создании объединений (ассоциаций, союзов) финансовых организаций. Решение о признании создания объединений (ассоциаций, союзов) финансовых организаций правомерным либо ограничивающим конкуренцию на рынке финансовых услуг принимается федеральным антимонопольным органом в течение 30 дней после получения всей необходимой для принятия указанного решения информации. В случае признания федеральным антимонопольным органом того факта, что создание объединений (ассоциаций, союзов) финансовых организаций ограничивает конкуренцию на рынке финансовых услуг, финансовые организации, участвующие в указанных объединениях (ассоциациях, союзах), обязаны по требованию федерального антимонопольного органа изменить условия их создания. Они должны также выполнить иные законные требования, предусмотренные решением федерального антимонопольного органа о восстановлении необходимых условий конкуренции на рынке финансовых услуг. Указанные действия финансовых организаций по созданию объединений (ассоциаций, союзов), приводящие к ограничению конкуренции на рынке финансовых услуг, могут быть признаны недействительными полностью или частично в судебном порядке по иску федерального антимонопольного органа.

 

Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности

 

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации.

Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о лицензировании.

 

Комментарий к статье 23

 

Уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности устанавливается Московской городской администрацией.

Отзыв или приостановление действия лицензии осуществляется на основании:

признания в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, недействительной государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;

прекращения или приостановления действия статуса надлежащего профессионального оценщика для индивидуального предпринимателя;

выхода лицензированным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;

решения суда, арбитражного суда.

Ходатайство об отзыве или приостановлении действия лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, Московским советом по оценке, а также саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" оценочная деятельность относится к перечню видов деятельности, на осуществление которых требуется лицензия.

Лицензия - специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю;

лицензируемый вид деятельности - вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с настоящим Федеральным законом;

лицензирование - мероприятия, связанные с предоставлением лицензий, переоформлением документов, подтверждающих наличие лицензий, приостановлением и возобновлением действия лицензий, аннулированием лицензий и контролем лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении лицензируемых видов деятельности соответствующих лицензионных требований и условий;

лицензионные требования и условия - совокупность установленных положениями о лицензировании конкретных видов деятельности требований и условий, выполнение которых лицензиатом обязательно при осуществлении лицензируемого вида деятельности;

лицензирующие органы - федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие лицензирование в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Основными принципами осуществления лицензирования являются:

обеспечение единства экономического пространства на территории Российской Федерации;

установление единого перечня лицензируемых видов деятельности;

установление единого порядка лицензирования на территории Российской Федерации;

установление лицензионных требований и условий положениями о лицензировании конкретных видов деятельности;

гласность и открытость лицензирования;

соблюдение законности при осуществлении лицензирования.

Лицензия теряет юридическую силу в случае ликвидации юридического лица или прекращения его деятельности в результате реорганизации, за исключением его преобразования, либо прекращения действия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

Лицензирующие органы могут аннулировать лицензию без обращения в суд в случае неуплаты лицензиатом в течение трех месяцев лицензионного сбора за предоставление лицензии.

Лицензия может быть аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа в случае, если нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий повлекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и (или) в случае, предусмотренном абз. 2 п. 1 настоящей статьи. Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган вправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силу решения суда.

Решение о приостановлении действия лицензии, об аннулировании лицензии или о направлении заявления об аннулировании лицензии в суд доводится лицензирующим органом до лицензиата в письменной форме с мотивированным обоснованием такого решения не позднее чем через три дня после его принятия.

Решение о приостановлении действия лицензии и об аннулировании лицензии может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Лицензирующий орган не вправе проводить проверки по предмету ведения иных органов государственной власти и органов местного самоуправления.

 

Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности

 

Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:

государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами;

уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:

государственная регистрация в качестве юридического лица;

наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:

абзац исключен. - Федеральный закон от 21.03.2002 N 31-ФЗ;

признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом;

признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;

несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации;

решения суда, арбитражного суда, третейского суда.

Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва лицензии на осуществление оценочной деятельности является исчерпывающим и не может быть изменен иначе как путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон.

 

Комментарий к статье 24

 

Обеспечение качества услуг по оценке включает несколько элементов. Первым шагом в обеспечении качества услуг по оценке является лицензирование оценочной деятельности. Процедура лицензирования позволяет на первом этапе отсеять лиц, желающих заниматься оценкой, но не имеющих возможности выполнить основные требования в области обеспечения качества работы. Лишение лицензии является радикальной мерой по избавлению рынка от некомпетентных и недобросовестных оценщиков.

Система сертификации качества услуг является наиболее действенным механизмом защиты прав потребителей. Сертификация является механизмом внедрения и контроля за использованием стандартов оценки. Кроме того, создание таких систем позволяет исключить необоснованные претензии или иные необоснованные действия как со стороны органов государственного регулирования, так и потребителей услуг оценщиков.

В настоящее время в Российской Федерации зарегистрированы три системы добровольной сертификации услуг по оценке. С целью реализации принципов единого методологического и информационного пространства в области оценки в Российской Федерации уже в ближайшее время необходимо рассмотреть вопрос о разработке единых требований по сертификации услуг с целью создания единой системы, а также рассмотреть возможность внедрения международных систем сертификации качества услуг в оценочной деятельности.

Профессиональный оценщик при осуществлении анализа рынков недвижимости должен соблюдать следующие правила, если они применимы для данного случая:

а) определить границы анализируемого рынка недвижимости, идентифицировать вид недвижимости, установить и описать сферы влияния такого рынка недвижимости;

б) установить и проанализировать существующие на данном рынке недвижимости условия спроса и предложения;

в) установить характер и прогноз воздействий на состояние рынка недвижимости, которые могут быть оказаны ожидаемым экономическим развитием, в том числе увеличением предложения на таком рынке;

г) выполнить действия, предусмотренные Правилами при условии будущего роста спроса на исследуемом рынке недвижимости.

Профессиональный оценщик должен тщательно и умело установить границы рыночных отношений, которые необходимо подвергнуть анализу, и обязан обосновать свой выбор логичными и достоверными доводами.

Профессиональный оценщик должен установить вид или виды рассматриваемой недвижимости и подвергнуть их анализу.

Доклад профессионального оценщика (отчетный документ) о выполненных им консультационных услугах должен быть полным и исчерпывающим, позволяющим потребителю услуг полностью осознать всю проблему в целом и проследить за выполнением действий профессионального оценщика шаг за шагом. Все приводимые в докладе профессионального оценщика данные, результаты анализа, предположения, выводы и рекомендации должны быть подтверждены соответствующим образом. Указания профессионального оценщика на используемые им аналитические, математические (статистические) и логические методы и обоснования должны быть неотъемлемой частью доклада о выполнении консультационных услуг.

Каждый доклад профессионального оценщика об оказанных консультационных услугах должен быть составлен в соответствии с определенными правилами и должен содержать:

а) основание оказания консультационных услуг и изложение задачи, поставленной перед профессиональным оценщиком;

б) изложение цели оказываемых консультационных услуг;

в) описание и идентификацию конкретного рассматриваемого объекта недвижимости, если таковой имеется;

г) достаточное количество достоверной информации, которая позволит лицу или лицам, которые получат доклад, пользоваться этим документом в качестве источника обоснования своих решений;

д) ясные и точные разъяснения, касающиеся необычных предпосылок и предположений, а также ограничивающих условий, которые могут оказать воздействие на профессионального оценщика и его окончательные выводы и рекомендации, если таковые им будут сделаны.

Профессиональный оценщик должен разъяснить потребителю сущность и значение применяемых им для анализа финансовых показателей (например, ставка внутренней доходности и т.п.), изложить в понятной потребителю форме применяемые им методы финансового анализа, сущность и назначение используемых компьютерных программ.

Профессиональный оценщик обязан строго придерживаться Общих обязательных правил в части достаточности своих знаний, опыта и полномочий для оказания услуг по консультированию по вопросам инвестиций в недвижимость.

Профессиональный оценщик при выполнении консультационных услуг по анализу осуществимости или анализу технико - экономического обоснования строительства улучшений должен руководствоваться, если они применимы, следующими правилами:

а) провести полный анализ конъюнктуры соответствующего рынка недвижимости на основе доступных достоверных данных;

б) применить результаты проведенного анализа рынка недвижимости к альтернативным выбранным профессиональным оценщиком вариантам действия для выполнения задач, поставленных потребителем услуг, в том числе:

определить и проанализировать возможные расходы, связанные с реализацией каждого из вариантов действий;

учесть и проанализировать вероятность изменений ограничений, налагаемых или возникающих при реализации каждого из вариантов;

спрогнозировать и проанализировать возможный доход, приносимый каждым из вариантов.

 

Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона

 

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные до вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами настоящего Федерального закона не позднее 1 июля 2000 года.

 

Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

 

Предложить Президенту Российской Федерации и поручить Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

 

Комментарий к статье 26

 

Развитие и создание системы налогообложения имущества, адекватной системе рыночных отношений, является одним из ключевых вопросов налоговой реформы. Оценка имущества, и в первую очередь оценка недвижимости по рыночной стоимости (или производной от рыночной стоимости), для целей налогообложения является одним из существенных факторов формирования местных бюджетов.

В отличие от существующей практики определения налогооблагаемой базы исходя из остаточной стоимости основных фондов, введение в реальный хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики, как "рыночная стоимость", является важным и принципиальным вопросом не только налоговой политики, но и позволяет практически поставить вопросы структурной перестройки хозяйственного механизма. Отличительной особенностью использования понятия "рыночная стоимость" является в первую очередь проведение специальных работ по определенной методологии с использованием как специфических приемов, так и информационного обеспечения. При этом надо иметь в виду, что действительный эффект от проведения рыночных оценок может быть достигнут только при условии, что действительно будет определяться рыночная стоимость недвижимости, а не какая-то иная, например инвентаризационная или некая абстрактная стоимость.

Одним из новых вопросов не только оценки, но и экономического развития является включение в хозяйственный оборот объектов интеллектуальной собственности. Этот вопрос требует своего комплексного решения, включая в первую очередь вопросы юридического закрепления этих прав, проблем бухгалтерского учета и амортизации.

Принятие целого ряда законодательных актов по реализации имущества для целей исполнительного производства, в частности Закона "О судебных приставах", Гражданского процессуального кодекса - "Раздел V. Исполнительное производство", нормативных актов Минюста России, в частности Приказа N 76 от 3 июля 1998 г. "О мерах по совершенствованию процедур обращения взыскания на имущество организаций", создает законодательную базу по привлечению независимых оценщиков для проведения оценки имущества и нематериальных активов в процессе исполнительного производства. Опыт взаимодействия оценщиков и органов государственной власти, в частности процедура аккредитации оценочных компаний при Федеральном долговом центре при Правительстве Российской Федерации, показывает, что при создании системы специализированных фирм, осуществляющих услуги по оценке для этих целей, в первую очередь необходимо рассмотреть возможность в кратчайшие сроки разработать нормативную и методологическую базу для проведения этих оценок. Речь идет о разработке рекомендаций (положений, стандартов оценки) ликвидационной стоимости, оценки рыночной стоимости дебиторской задолженности, оценки акций предприятий, не находящихся в свободной (биржевой) продаже, и других активов.

Участие оценщиков в качестве экспертов в судебном процессе требует в первую очередь выработки и согласования регламентов привлечения оценщиков при проведении стоимостной экспертизы в рамках судебного процесса, а также проведения обучения оценщиков процедурам работы с судами.

Привлечение независимых оценщиков при процедурах ареста имущества и нематериальных активов, осуществляемых налоговой полицией и таможенной службой, также требует разработки нормативной базы, в том числе разработки методик, позволяющих в процессе описи арестованного имущества проводить первичный анализ ликвидности арестованного имущества.

 

Президент

Российской Федерации

Б.ЕЛЬЦИН

Москва, Кремль

29 июля 1998 года

N 135-ФЗ

 

 

 

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

(Перечень ссылок подготовлен специалистами

КонсультантПлюс)

 

"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(принята всенародным голосованием 12.12.1993)

 

"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"

(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)

 

ЗАКОН РФ от 11.10.1991 N 1738-1

"О ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ"

 

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

 

"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"

от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 118-ФЗ

"О СУДЕБНЫХ ПРИСТАВАХ"

(принят ГД ФС РФ 04.06.1997)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 119-ФЗ

"ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ"

(принят ГД ФС РФ 04.06.1997)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ

"О  ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ  ПРАВ  НА  НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И

СДЕЛОК С НИМ"

(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОНСТИТУЦИОННЫЙ ЗАКОН от 17.12.1997 N 2-ФКЗ

"О ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(одобрен СФ ФС РФ 14.05.1997)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.07.1998 N 135-ФЗ

"ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(принят ГД ФС РФ 16.07.1998)

 

"БЮДЖЕТНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 31.07.1998 N 145-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 17.07.1998)

 

"НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"

от 31.07.1998 N 146-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 16.07.1998)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 23.06.1999 N 117-ФЗ

"О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ НА РЫНКЕ ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ"

(принят ГД ФС РФ 04.06.1999)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.08.2001 N 128-ФЗ

"О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"

(принят ГД ФС РФ 13.07.2001)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.12.2001 N 178-ФЗ

"О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА"

(принят ГД ФС РФ 30.11.2001)

 

"КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ"

от 30.12.2001 N 195-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 20.12.2001)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.03.2002 N 31-ФЗ

"О ПРИВЕДЕНИИ  ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ  АКТОВ В СООТВЕТСТВИЕ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ

ЗАКОНОМ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ"

(принят ГД ФС РФ 06.03.2002)

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 18.02.1998 N 219

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ  ЕДИНОГО  ГОСУДАРСТВЕННОГО  РЕЕСТРА

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

 

ПРИКАЗ Росстрахнадзора от 19.05.1994 N 02-02/08

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОВОЙ РЕДАКЦИИ "УСЛОВИЙ  ЛИЦЕНЗИРОВАНИЯ  СТРАХОВОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

 

ПРИКАЗ Минюста РФ от 03.07.1998 N 76

"О МЕРАХ  ПО  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ  ПРОЦЕДУР  ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ НА

ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ"

(вместе с "ВРЕМЕННОЙ ИНСТРУКЦИЕЙ О  ПОРЯДКЕ  АРЕСТА  И  РЕАЛИЗАЦИИ

ПРАВ   (ТРЕБОВАНИЙ),   ПРИНАДЛЕЖАЩИХ  ДОЛЖНИКУ  КАК  КРЕДИТОРУ  ПО

НЕИСПОЛНЕННЫМ  ДЕНЕЖНЫМ  ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ  ТРЕТЬИХ  ЛИЦ  ПО   ОПЛАТЕ

ФАКТИЧЕСКИ  ПОСТАВЛЕННЫХ ТОВАРОВ,  ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ ИЛИ ОКАЗАННЫХ

УСЛУГ  (ДЕБИТОРСКОЙ  ЗАДОЛЖЕННОСТИ)  ПРИ  ОБРАЩЕНИИ  ВЗЫСКАНИЯ  НА

ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ - ДОЛЖНИКОВ")

 

ЗАКОН г. Москвы от 11.02.1998 N 3

"ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ"

 

РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра Москвы от 29.06.1998 N 644-РМ

"О НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТАХ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ"

(вместе с     "ВРЕМЕННЫМИ     ПРАВИЛАМИ     ОЦЕНОЧНОЙ     ПРАКТИКИ

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ,  РАСПОЛОЖЕННОЙ В ГРАНИЦАХ

ТЕРРИТОРИИ МОСКВЫ",  "ПОЛОЖЕНИЕМ ОБ ОФИЦИАЛЬНОЙ  (ГОСУДАРСТВЕННОЙ)

АТТЕСТАЦИИ     И     АККРЕДИТАЦИИ    ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ    ОЦЕНЩИКОВ

НЕДВИЖИМОСТИ")