Глава 2

ОРГАНИЗАЦИЯ И СТАНДАРТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОЦЕНЩИКОВ

Организационные аспекты занимают важнейшее место в оце­ночной деятельности, охватывая (помимо уже рассмотренных базисов и методов оценки, фундаментального определения ры­ночной стоимости объекта оценки) такой широкий спектр воп­росов, как:

•  государственное и общественное (негосударственных про­фессиональных ассоциаций) регулирование оценочной деятель­ности;

•  стандарты оценочной деятельности (оценки различных ти­пов недвижимости, измерения, договорных и отчетных докумен­тов, этики и профессионального образования оценщиков и др.).

Адекватность организационных аспектов и стандартов оце­ночной деятельности обеспечивают так необходимое в совре­менном глобальном бизнесе взаимопонимание и взаимное при­знание профессионалов-оценщиков, действующих на различных рынках недвижимости.

2.1 Организация и стандарты оценочной деятельности в России

2.1.1 Роль государства в регулировании оценочной деятельности

Роль государства в регулировании оценочной деятельности определя­ется соответствующим законодательством, которое включает:

·        Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации";

·        принимаемые в соответствии с ним законы и иные норма­тивные акты федерального уровня и уровня субъектов федерации;

·        международные договоры Российской Федерации.

Центральное место в этом списке занимает принятый в июле 1998 г. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российс­кой Федерации" № 135-ФЗ (далее — ФЗО).

Примечания

Следует отметить, что в странах западной демократии специальный госу­дарственный закон, регулирующий оценочную деятельность, — явление мало­распространенное. В большинстве стран основные вопросы регулирования недви­жимости сосредоточены в гражданских и земельных кодексах, законах о налогах. Тем не менее есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной деятельностью, например в Германии (1988).

Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в ре­гулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, под­твердив тем самым традиционную отечественную склонность к пре­имущественно централизованным схемам управления. Основные ре­гулирующие функции в конечном счете были делегированы упол­номоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время — Министерству имущественных отношений Рос­сийской Федерации (далее — Минимуществу России). При этом в главе III ФЗО определены основные управленческие функции этого представительного органа:

·        контроль за осуществлением оценочной деятельности,

·        регулирование оценочной деятельности,

·        взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оцен­ки и координация их деятельности,

·        согласование проектов стандартов оценки,

·        согласование требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.

Кроме того в ФЗО было установлено требование об обяза­тельном централизованном лицензировании оценочной деятель­ности (см. ст. 23, 24).

Примечания

Отметим, что государственное лицензирование оценщиков не является ти­пичным требованием в зарубежной практике регулирования оценочной деятельнос­ти, а чаще эта функция передается общественным профессиональным сообществам, как это, например, делается в США и Великобритании, других странах Западной Европы.

В организационном плане принципиально, что закон в регулировании оценочной деятельности предусматривает для го­сударственных уполномоченных органов взаимодействие с не­государственными структурами — саморегулируемыми органи­зациями (ст. 22 ФЗО), которые могут выполнять следующие фун­кции:

·        защищать интересы оценщиков,

·        содействовать повышению уровня профессиональной под­готовки оценщиков,

·        содействовать разработке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков,

·        разрабатывать собственные стандарты оценки,

·        применять собственные средства контроля качества оценоч­ной деятельности.

Примечания

В плане эффективного управления недвижимостью исключительно важно ус­тановление областей обязательного проведения оценки (см. ст. 8 ФЗО). Так, все без исключения операции с государственной и муниципальной собственностью требуют обязательной оценки вовлеченных в сделки объектов недвижимости. В числе таких операций: приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, ис­пользование в качестве предмета залога, продажа или иное отчуждение, передача объектов в качестве вклада в уставные фонды совместных предприятий, акционер­ных обществ и других типов объектов совместной хозяйственной деятельности.

Приводимый ниже рис. 2.1 иллюстрирует основные направ­ления и формы государственного регулирования оценочной де­ятельности.

В регионах Российской Федерации, в субъектах федерации и муниципальных структурах на местах регулирование оценоч-

ной деятельности осуществляется в соответствии с законодатель­ством в рамках региональных и муниципальных органов развет­вленной системы Минимущества России.

Рис. 2.1. Государственное регулирование и взаимодействие организаций в различных областях оценочной деятельности

2.1.2 Оценка недвижимости в российском законодательстве

Наиболее важные области законодательного регулирования вопросов оценки

Предварительно необходимо отметить два методически важных положения.

1.     Обязательность оценки, предписанная положениями Фе­дерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в частности, для любых операций, связанных с го­сударственной и муниципальной собственностью), вовсе не пред­писывает обязательные методы оценки и однозначную обяза­тельность использования результата. Даже безусловные предпоч­тения, отданные рыночной стоимости, строгое следование по­ложениям закона приводят только к ситуации, когда: "...итого­вая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указан­ная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается дос­товерной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российс­кой Федерации, или в судебном порядке не установлено иное" (ст. 12 ФЗО).

2.     Из этого же положения (ст. 12 ФЗО) следует, что суще­ствуют ситуации, когда действуют установленные законодатель­ством вполне определенные правила проведения оценки, откло­нение от которых попросту является незаконным.

Примечания

В англоязычной литературе такие области оценки определяются как Statutory Valuation, т.е. буквально "оценивание по установленным в законах положениям".

Рассмотрим наиболее важные (с позиций управления не­движимостью) области российского законодательства, в кото­рых устанавливаются роль и правила оценки (или ожидается, что будут устанавливаться исходя из мировой практики), и как это в них зафиксировано к настоящему времени. Это:

• бухгалтерский учет;

• налогообложение;

• приватизация;

• национализация и принудительный выкуп;

• банкротство;

• залог (ипотека);

• техническая инвентаризация (строительная оценка и стро­ительные нормы);

• элементы нормативно-законодательного регулирования
оценки недвижимости при аренде, продаже и других операциях.

Примечания

Следует отметить, что в принципе могут существовать и иные области, где законодательно регулируются вопросы оценки, например, арест имущества, семей­ные имущественные отношения (раздел имущества между супругами), арбитражные аспекты и т.д.

Итак, рассмотрим некоторые области законодательного регу­лирования вопросов оценки.

Бухгалтерский учет

Федеральный закон о бухгалтерском учете (№ 129-ФЗ от 21 ноября 1996 г. с дополнениями №123-Ф3 от 23 июля 1998 г.) в статьях 11 и 12 устанавливает принципы оценки и технической инвента­ризации имущества организации для различных типов оценива­емых активов, причем:

·        отражение оценки имущества организации производится в де­нежном выражении;

·        оценка имущества, приобретенного за плату, — путем сумми­рования фактически произведенных расходов на его покупку;

·        оценка имущества, полученного безвозмездно, — по рыноч­ной стоимости на дату оприходования;

·        оценка имущества, произведенного в самой организации, — по стоимости его изготовления;.

·        амортизация на все типы оцениваемого имущества начис­ляется в установленном порядке (как правило, по линейному алгоритму) и независимо от результатов текущей хозяйственной деятельности;

·        допускается применение других методов оценки в случа­ях, предусмотренных законодательством и нормативными ак­тами органов, ответственных за регулирование бухгалтерского учета;

·        валютные счета обрабатываются на основании пересчетов по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату соверше­ния операции;

·        для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию иму­щества и обязательств, в ходе которых проверяются и документаль­но подтверждаются их наличие, состояние и оценка;

·        в числе событий, требующих обязательной инвентариза­ции: передача имущества в аренду, выкуп, продажа, реорганиза­ция и ликвидация, преобразования государственных и муници­пальных унитарных предприятий.

Налогообложение

Система налогообложения в России определена Налоговым ко­дексом Российской Федерации (далее — НКРФ). Применитель­но к управлению и непосредственно к оцениванию недвижи­мости важнейшим положением в нем является отнесение воп­росов имущественного налогообложения (в том числе введения в перспективе единого налога на имущество) к компетенции регионального уровня: уровня субъекта федерации и муници­пальных органов.

В Кодексе определены следующие виды региональных на­логов и сборов в части недвижимости (ст. 14 НКРФ):

·        налог на имущество организаций;

·        налог на недвижимость.

При этом для недопущения одновременного действия на­логов с подобными объектами налогообложения устанавливает­ся правило, по которому при введении единого налога на недви­жимость прекращается действие налога на имущество организа­ций, а также налогов местного уровня на имущество физических лиц и земельного налога.

В числе местных налогов (ст. 15 НКРФ):

·        земельный налог;

·        налог на имущество физических лиц;

·        налог на наследование или дарение.

Примечания

Отметим, что важные элементы налогообложения недвижимости, тем не ме­нее, продолжают присутствовать и на федеральном уровне и включают:

налог на пользование недрами,

лесной налог,

водный налог.

Традиционно меньше внимания (в сравнении, например, с землей, зда­ниями и сооружениями, имущественными комплексами) уделяется в законода­тельных комментариях, методических работах по управлению и оценке этим типам недвижимости, что по-видимому, объясняется их ярко выраженной отраслевой спе­цификой и относительно невысоким уровнем участия в интегральном рыночном обороте недвижимости.

Статья 31 НКРФ предоставляет налоговым органам право про­водить инвентаризацию принадлежащего налогоплательщику иму­щества, а также в установленных случаях определять суммы нало­гов, подлежащие внесению налогоплательщиком в бюджет, расчет­ным путем на основании данных по иным аналогичным налогопла­тельщикам.

Статья 39 НКРФ, посвященная вопросам реализации това­ров, работ и услуг, реализационная стоимость которых как раз и является объектом налогообложения, выводит за пределы понятия реализации (а значит и необходимой оценки в целях налогообложе­ния по данному аспекту деятельности) следующие действия с иму­ществом:

·        передача основных средств, нематериальных активов и иного имущества организации ее правопреемникам при реорга­низации;

·        передача имущества участнику хозяйственного общества или товарищества, договора о совместной деятельности (его право­преемнику или наследнику) в случаях выхода из соответствую­щего общества или договора, выделения доли или раздела иму­щества;

·        передача жилых помещений физическим лицам в домах госу­дарственного или муниципального жилого фонда при привати­зации;

·        изъятие имущества путем конфискации, наследование иму­щества (здесь действует другой тип сборов).

Статья 40 НКРФ устанавливает принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Важным является следующее положение: пока не доказано обратное, пред­полагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. При этом налоговые органы вправе контролировать правиль­ность применения цен в следующих случаях:

·        между взаимозависимыми лицами (когда доля прямого учас­тия одного из них в управлении хозяйственной деятельностью дру­гого превышает 20%);

·        по товарообменным (бартерным) операциям;

·        при значительном колебании (более чем на 30%) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однород­ным) товарам в ближайший период времени.

При указанном отклонении цен на величину более 30% налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о до­начислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены исходя из рыноч­ных цен.

Примечания

Характерным является расширение поля поиска рыночной цены от мно­жества идентичных товаров (как полностью аналогичных) к однородным товарам (как функционально подобным и коммерчески взаимозаменяемым). Это замеча­ние весьма полезно применительно к недвижимости, где проблема найти иден­тичный товар весьма актуальна.

Статьи 53 и 54 НКРФ посвящены принципиальным вопросам определения налоговой базы и налоговой ставки. При этом пре­рогатива определения налоговой базы применительно к интере­сующим нас вопросам налогообложения недвижимости (несмотря на их концентрацию на региональном и местном уровне) сохра­няется за федеральным уровнем и устанавливается НКРФ. Нало­говые ставки по региональным и местным налогам устанавлива­ются соответственно законами субъекта федерации и норматив­ными актами представительных органов местного самоуправле­ния. В соответствии со статьей 54 НКРФ организации-налогопла­тельщики исчисляют налоговую базу по итогам каждого налого­вого периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и/или на основе иных документально подтвержденных данных

об объектах, подлежащих налогообложению. Для субъектов ма­лого бизнеса устанавливается упрощенная схема учета налоговой базы (по книгам учета доходов и расходов).

В главе 11 НКРФ, описывающей способы обеспечения ис­полнения обязанностей по уплате налогов и сборов, указывают­ся следующие возможности, связанные с недвижимостью: залога и наложения ареста на имущество налогоплательщика.

Залог имущества оформляется договором между налоговым ор­ганом и залогодателем. Тогда при неисполнении налогоплательщи­ком обязанности по уплате причитающихся сумм налога и соответ­ствующих пеней налоговый орган осуществляет исполнение этой обязанности за счет стоимости заложенного имущества в установ­ленном законодательством порядке. Причем по правилам, установ­ленным Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 348— 350), взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено только по решению суда либо во внесудебном порядке, но при наличии нотариально удостоверенного согла­шения, заключенного между сторонами залогового договора после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Примечания

При производстве ареста имущества (как способе обеспечения исполне­ния обязательств по уплате налогов) протокольно описывается имущество, под­лежащее аресту, включая, при возможности, оценку его стоимости. Однако о принципах оценки арестованного имущества НКРФ ничего не говорит.

Детально конкретные вопросы порядка исчисления и уп­латы налога на имущество предприятий и иностранных юриди­ческих лиц регулируются инструкциями Государственной нало­говой службы Российской Федерации (№ 33 и № 38).

Так, для целей налогообложения в качестве налоговой базы определяется среднегодовая стоимость имущества предприятия. Предельный размер налоговой ставки на имущество предприя­тия не может превышать 2% от исчисленной налогооблагаемой базы. В рамках этого ограничения может быть установлена и мень­шая ставка — с учетом видов деятельности предприятия. Пере­чень поддерживаемых таким способом видов деятельности и мера поддержки устанавливаются специальными региональными и

местными правовыми актами. При отсутствии таких правовых актов в соответствии с инструкциями Госналогслужбы должна устанавливаться максимальная ставка — 2%.

Примечания

1.    Среднегодовая стоимость имущества предприятия за отчетный период определяется путем деления на 4 суммы, полученной от сложения половины стоимости имущества предприятия на 1 января отчетного года и на первое число следующего за отчетным периодом месяца, а также суммы стоимости имущества на каждое первое число всех остальных кварталов отчетного периода.

2.    Стоимость имущества предприятия для целей налогообложения уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость ряда входящих в его состав объектов:

объектов жилищно-коммунальной и социальной сферы; земли;

объектов гражданской обороны, пожарной охраны и охраны природы, моби­лизационного имущества и резерва;

специального оборудования, судов, спутников связи и др.

3.    При определении остаточной стоимости имущества иностранных юри­дических лиц начисление износа производится по нормам страны местопребыва­ния. При этом начисления амортизации, принимаемые в уменьшение стоимости имущества, для целей налогообложения не могут превышать за год определен­ных размеров в частности для зданий и сооружений — 5% [Инструкция Госналогслужбы Российской Федерации 1996 г. № 38.].

В соответствии с положениями НКРФ сумма имущественного налога исчисляется плательщиком самостоятельно — ежеквартально нарастающим итогом. При этом налоговые органы в установленном порядке контролируют правильность производимых расчетов и платежей. Таким образом, оценочная деятельность оказывается востребованной обоими участниками налоговых отношений — налогоплательщиком (в его самостоятельно проводимых расче­тах имущественного налога) и налоговым органом (в его конт­рольно-инспекционной деятельности).

Вопросы налогообложения земель (правил и порядка платы за землепользование) регулируются региональным законодательством. Так, например, в Москве действуют такие правовые акты, как закон об основах платного землепользования (№ 34 от 16 июля 1997 г.) и закон об индексации ставок платежей за землепользо­вание (№ 1 от 21 января 1998 г.). Подобного типа правовые акты действуют и в других субъектах Российской Федерации.

В заключение заметим, что платежи по имущественным на­логам и за землепользование составляют существенную часть бюд­жетных поступлений на региональном и местном уровне. Отсюда следует актуальность оценочной деятельности в данной области. Значимость качественной оценки возрастет с ожидаемым в пер­спективе введением на уровне субъекта федерации единого на­лога на недвижимость.

Приватизация

В основу процессов регулирования приватизации в жилищной сфере положен Федеральный закон о приватизации жилья (ФЗ № 4199-1 от 23 декабря 1992 г. с дополнениями 1994, 1998 гг.). Главные принципы приватизации в жилищной сфере (ст. 1) — бесплатная передача жилья населению и добровольность самого процесса приватизации.

Процессы приватизации в коммерческом секторе недви­жимости (нежилые здания и помещения, имущественные комп­лексы предприятий и т.д.) регулируются федеральным законо­дательством, включая: Федеральный закон "О приватизации го­сударственного имущества и об основах приватизации муници­пального имущества" от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ (далее — ФЗП) и государственные программы приватизации (также со статусом федерального закона, но пока еще находящиеся в процессе раз­работки).

Стандарты оценки в этом контексте определяются следующи­ми положениями:

приоритеты, ограничения и порядок отчуждения государ­ственного имущества в собственность физических и юридичес­ких лиц, а также основы приватизации муниципального имуще­ства адресуются к федеральному закону о государственной про­грамме приватизации. Государственные программы приватиза­ции ежегодно представляются (корректируются) Правительством Российской Федерации одновременно с проектом годового бюд­жета страны;

программа приватизации содержит порядок определения способов приватизации, закрепления части акций в собственно­сти государства и муниципальных органов, порядок оценки сто­имости приватизируемого имущества, порядок предоставления льгот и др. (ст. 4 ФЗП, пп. 1, 2);

при продаже государственного и муниципального имуще­ства обязательным условием договора с продавцом такого иму­щества является требование, чтобы цена продажи была бы не

ниже, чем установленная начальная цена (таким образом, акту­альной оценочной проблемой является установление обоснован­ной начальной цены продажи государственного и муниципаль­ного имущества). Порядок определения начальной цены устанав­ливается программой приватизации. В исключительных случаях, с учетом сложившейся конъюнктуры, начальная цена может быть снижена продавцами имущества, но не более чем на 10% (ст. 10, 17 ФЗП);

средства, распределяемые по итогам приватизации, не подле­жат налогообложению (ст. 13 ФЗП, п. 1);

комиссия по приватизации вправе привлекать к своей работе среди прочих оценочные организации (ст. 15 ФЗП, п. 10);

при определении способа приватизации среди прочих стоимо­стных факторов учитывается рыночная стоимость объекта привати­зации (ст. 16 ФЗП, п. 4);

инвестиции, осуществленные победителем приватизаци­онного коммерческого конкурса для выполнения его инвестици­онных или конкурсных социальных условий, не подлежат нало­гообложению (ст. 21 ФЗП, п. 8);

порядок определения стоимости выкупаемого арендатора­ми государственного имущества определяется соответственно го­сударственной программой приватизации и программами при­ватизации субъектов федерации (ст. 26 ФЗП, п. 3);

наличие сговора между продавцом приватизируемого имуще­ства и покупателем, в том числе о занижении цены такого имуще­ства, может служить основанием для признания сделки недействи­тельной (ст. 29 ФЗП, п. 2);

договоры купли-продажи государственного или муниципаль­ного имущества, не содержащие его стоимостной оценки, призна­ются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия (ст. 29 ФЗП, п. 3).

В заключение еще раз напомним, что оценка государственной и муниципальной собственности при ее приватизации является обя­зательной в соответствии с требованиями ФЗО.

Национализация и принудительный выкуп

Федеральный закон об оценочной деятельности предусматрива­ет обязательность проведения оценки при осуществлении опера­ций, связанных с отчуждением собственности в пользу государства (к которым и принадлежат национализация и принудитель­ный выкуп). Однако правовых или иных нормативных актов, детализирующих эти положения применительно к оценке, пока не разработано. Более того, еще нет действующих нормативно-правовых документов, регулирующих порядок и процедуры, свя­занные с национализацией и принудительным выкупом недви­жимости.

Пока одним из немногих, но принципиально важных ре­гулирующих положений является ст. 35 (п. 3) Конституции Рос­сийской Федерации, устанавливающая, что: "...принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения".

Отсюда, собственно, и определяется актуальность пробле­мы справедливого оценивания отчуждаемого имущества. И бе­зусловно, в обозримое время этот вопрос, следуя первенствую­щей роли положений Конституции в законодательстве государ­ства и его регионов, должен быть детально разрешен именно в контексте положений Конституции:

отчуждение возможно (необходимо раскрыть, как, когда и при каких условиях такие ситуации принудительного отчужде­ния возникают и регулируются);

компенсация должна быть справедливой ("необходимо рас­крыть, как оценивается отчуждаемое имущество и каковы прин­ципы реализации справедливой компенсации).

Заметим в заключение, что проблема принудительного от­чуждения (выкупа) и справедливой компенсации (обоснован­ной оценки объекта отчуждения) является, по мнению запад­ных специалистов, одной из актуальных при положительном решении вопросов инвестирования свободного капитала в на­циональные экономики, в недвижимость других стран, в успеш­ное развитие процессов глобализации бизнеса недвижимости.

Банкротство

Ключевыми положениями в регулировании процедур банкрот­ства практически на всех стадиях этого процесса, от санации и до конкурсного управления, является анализ финансового состоя­ния должника, включающий инвентаризацию и оценку его иму­щества.

Так, Федеральный закон "О несостоятельности (банкрот­стве)" № 6-ФЗ от 8 января 1998 г. (далее — ФЗБ) в статье 62 определяет, что анализ финансового состояния должника про­водится в целях определения достаточности имущества для по­крытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, возможности или невозможности восстановления платежного баланса. Статья 73 ФЗБ предусматри­вает обязательную инвентаризацию имущества должника при при­нятии управления внешним управляющим. Соответственно ста­тья 101 ФЗБ предусматривает подобные действия и при приеме имущества должника в управление конкурсным управляющим на заключительной стадии банкротства — при осуществлении конкурсного производства.

Статьи 85—87 ФЗБ устанавливают способы, предпринима­емые при внешнем управлении для восстановления платежеспо­собности должника, включая: продажу части имущества, прода­жу предприятия в целом (продажу бизнеса должника). При этом устанавливается начальная цена, утверждаемая:

при продаже части имущества — внешним управляющим са­мостоятельно (при распоряжении имуществом оценочной сто­имостью до 20% балансовой стоимости активов должника) или при более крупных сделках — вышестоящим органом;

при продаже предприятия в целом — комитетом креди­торов.

Статья 102 ФЗБ предоставляет конкурсному управляющему возможность привлекать для оценки имущества должника оценщи­ков (причем для оценки недвижимости обязывает привлекать неза­висимых оценщиков), если иное не будет установлено собранием кредиторов. При этом статья 112 ФЗБ подчеркивает, что продажи имущества должника производятся только после его соответствую­щей оценки.

Представляется важным положение ФЗБ об удовлетворе­нии требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (ст. 109). Требования таких креди­торов подлежат удовлетворению за счет всего имущества долж­ника, в том числе и не являющегося предметом указанного зало­га. То есть в таких ситуациях результаты оценочной деятельности будут очевидным образом играть решающую роль.

С точки зрения организации государственного и муници­пального управления представляет интерес статья 104 ФЗБ об имуществе должника, не включаемом при производстве конкурс­ного управления в конкурсную массу, т.е. за счет которого не будут удовлетворяться требования кредиторов предприятия-дол­жника. Это имущество социального сектора (жилье, объекты со­циально-культурного и бытового назначения). Оно передается в ответственное управление муниципалитетам. Оценка такого иму­щества важна в двух аспектах:

1)как оценка размеров изменения баланса предприятия-дол­жника и показателей его финансового состояния;

2)как оценка масштабов и состояния имущества, прини­маемого на баланс муниципальных органов, и дальнейших объе­мов его ответственного содержания и эффективного использо­вания.

Определенные нюансы в отношении оценочной деятель­ности в процессах банкротства затрагивают Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (далее — ФЗБК). Так, планы и действия по финансовому оздо­ровлению и другим стадиям управления несостоятельной кре­дитной организацией включают (см. ст. 9, 13, 17, 21 и 22 ФЗБК):

оценку финансового состояния кредитной организации;

меры по изменению структуры ее активов и пассивов;

меры по восстановлению показателей текущей ликвиднос­ти в пределах 20% отклонения от норматива, установленного Центральным банком Российской Федерации для кредитных орга­низаций;

ограничения самостоятельности органов управления в части распоряжения имуществом объемами в 1—5% от балансовой стоимо­сти активов кредитной организации.

Согласно статье 48 ФЗБК при ликвидации кредитной органи­зации после составления реестра требований кредиторов конкурс­ный управляющий в срок до шести месяцев по открытии кон­курсного производства составляет промежуточный ликвидаци­онный баланс. Его базу составляют сведения о составе и стоимо­стных показателях имущества ликвидируемой кредитной орга­низации.

Таким образом, регулируемые законодательством процедуры банкротства достаточно определенно устанавливают необходимость и целевую направленность проведения оценок имущества долж­ника, но вместе с тем практически никак не соотносят эти про­цессы с базисами оценки, упоминая лишь в отдельных случаях балансовую стоимость активов должника.

Залог (ипотека)

Общие принципы залоговых операций и проводимых для этого оценок предмета залога определены в Гражданском кодексе и последующих законодательных актах Российской Федерации о залоге и ипотеке (как залоге недвижимости). Необходимо также напомнить, что ФЗО определил обязательность оценки государ­ственной и муниципальной собственности (и соответственно не­движимости), используемой в качестве предмета залога. После­днее весьма актуально, например, для развития механизмов ре­гиональных займов, возвратные гарантии которых обеспечива­ются в том числе недвижимостью.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (далее — ФЗИ) устанавливает общие правила оценки следующим образом: "...оценка предмета ипоте­ки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем... и ука­зывается в договоре об ипотеке в денежном выражении... Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки не­зависимой профессиональной организации" (ст. 9, п. 3). При этом для земельных участков устанавливается дополнительное норматив­ное требование (ст. 67 ФЗИ): "...оценка земельного участка не мо­жет быть установлена в договоре об ипотеке ниже его норматив­ной цены".

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса состав имущества и оценка его стоимости определяются на осно­ве полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимо­сти имущества, относящегося к предприятию, являются обяза­тельными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 ФЗИ, п. 3). При этом ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (ст. 71 ФЗИ).

Страхование заложенного имущества осуществляется в со­ответствии с условиями договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в пол­ной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипоте­кой обязательства — на сумму не ниже этого обязательства (ст. 31 ФЗИ, п. 1 и 2).

При судебном рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать в сво­ем решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Эта цена для публичных торгов определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом по результатам организованной им процедуры оценки заложенной недвижимости (ст. 54 ФЗИ, п. 2).

Региональные дополнения и конкретные детали регулирования залоговых отношений можно найти в соответствующих правовых и нормативных актах субъектов Российской Федера­ции, например: закон Санкт-Петербурга и постановление пра­вительства Москвы о развитии ипотечного кредитования жи­лищного строительства, московская программа о путях развития ипотеки (1998—1999 гг.). При этом конкретные схемы по реали­зации программ ипотечного кредитования в своих оценочных расчетах оперируют уже с "внутренними" нормативными дан­ными кредиторов — инвестиционно-строительных компаний и банков.

Техническая инвентаризация (строительная оценка и строительные нормы)

Строительная оценка (являющаяся важнейшим компонентом проце­дур технической инвентаризации) и строительные нормы — базо­вые источники информации в методах и процедурах оценки объек­тов недвижимости и в целом — для эффективного управления недвижимостью, например:

оценка текущего строительного состояния возводимого объекта является определяющей для эффективного управления реализацией проектов городского развития;

оценка степени строительного (физического) износа здания и его конструкций и элементов является основным содержанием дея­тельности инвентаризационных служб;

проектно-сметные документы строительства являются осно­вой для расчетов восстановительной стоимости объектов недви­жимости;

укрупненные нормативы и статистические данные удельных затрат на строительство необходимы для расчетов затратных компо­нент в методах оценки недвижимости (таких, как метод остатка, метод подрядчика и др.).

Ниже рассматривается нормативно установленная (феде­ральным строительным ведомством) методика оценивания фи­зического износа зданий) [Ведомственные строительные нормативы (ВСН). М: Госстрой, 1990. С. 53—86.].

Под физическим износом конструкции, элемента, систе­мы инженерного оборудования, здания в целом понимается ут­рата ими своих первоначальных эксплуатационных качеств (проч­ности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздей­ствия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ измеряется стоимостными соотноше­ниями необходимых ремонтных работ, устраняющих поврежде­ния, и восстановительной стоимостью каждой из оцениваемых конструкций, элементов, систем или здания в целом. Меру фи­зического износа устанавливают сравнением наблюдаемого со­стояния с данными специальных нормативных таблиц физичес­кого износа.

Физический износ сложных объектов (составных или сло­истых конструкций, систем) вычисляется как взвешенная сумма износа составляющих его компонентов.

Примечания

В ряде случаев возникает ситуация двойной оценки физического износа как одновременное действие двух алгоритмов расчета:

1)упомянутая табличная оценка физического состояния;

2)оценка относительно нормативных сроков службы оцениваемых объектов (для сложных объектов — по срокам эксплуатации наиболее старых компонентов).

В таких случаях установлено, что в ситуации двойного оценивания в качестве результата следует принимать наибольшую (наихудшую) из полученных оценок фи­зического износа.

Итак, интересующий нас алгоритм вычисления физичес­кого износа здания в целом основан на использовании следую­щей формулы:

где:   Ф_з — искомая оценка физического износа здания;

Фi — физический износ составляющей здание i-го компо­нента (конструкции, элемента или системы), %;

N — принятое в оценке число составляющих здание компо­нентов;

di — коэффициент, соответствующий доле восстановитель­ной стоимости отдельного i-го компонента в общей восстанови­тельной стоимости здания;

∑ _(i=1,N)— символ суммирования всех i-х компонентов здания от i = 1 до i = N.

Доли (в процентах) восстановительной стоимости отдель­ных i-x компонентов здания в общей восстановительной сто­имости здания принимают по укрупненным нормативным по­казателям (УН).

В свою очередь, таблицы физического износа подразделя­ются на два типа:

1)таблицы физического износа конструкций и элементов зда­ний: публикуются в специализированных сборниках № 1—64;

2)таблицы физического износа внутренних систем инженер­ного оборудования: публикуются в специализированных сборниках №65-71.

Содержательно таблицы физического износа включают сле­дующую информацию:

признаки износа (по составу конструкций и элементов);

количественная оценка;

физический износ (%);

примерный состав работ (для ликвидации износа).

Указанные таблицы используются как источники количе­ственной информации при проведении конкретного оценива­ния износа зданий.

Аренда, продажа и другие операции

Конечно же, можно ожидать, что ситуации нормативно-зако­нодательного регулирования оценки недвижимости в таких рас­пространенных операциях ярко выраженного рыночного харак­тера, как аренда и продажа недвижимости, будут возникать лишь в специальных случаях, когда общество пытается или вынуждено проводить сознательную ограничивающую политику. С движени­ем в этом направлении мы уже встретились в законе об оценоч­ной деятельности, где устанавливалась обязательность оценки при всех операциях, связанных с государственной и муниципальной собственностью. Развитие этого тезиса, но уже в направлении того, каким образом следует проводить оценку, можно найти в региональной базе правовых документов, регулирующих такие области, как, например:

аукционная продажа государственной и муниципальной не­движимости — через установление начальной цены продажи на базе нормативной системы корректирующих коэффициентов, учитывающих особенности расположения объекта, вид деятель­ности, характеристики строения и т.д.;

установление ставок арендной платы для объектов-памят­ников — также на базе нормативной системы коэффициентов, учитывающих тип памятника (в том числе время создания), ха­рактер использования, проведение реставрационных работ и др.

В заключение необходимо отметить, что рассмотренная база нормативно-законодательного регулирования оценки недвижи­мости не является исчерпывающей. Так, например, механизмы обязательного страхования в принципе также опираются на нор­мативное оценивание объектов страхования. Можно также ожи­дать, что этот перечень будет со временем изменяться (причем как в сторону расширения, так и в сторону сокращения) — в зависимости от тенденций в политике государственного регули­рования рынков недвижимости и управления государственной и муниципальной собственностью.

2.1.3 О стандартах оценочной деятельности в Российской Федерации

Основы стандартизации оценочной деятельности в Российской Федерации заложены в законодательной базе (ФЗО) и в первую очередь в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Именно в ФЗО последовательно формулируются такие "стандартообразующие" положения, как:

•  договорные начала оценочной деятельности;

•  права и обязанности оценщика, определяющие, в том числе, понятие независимого оценщика, требования к профес­сиональному образовательному уровню, профессиональной ком­петентности, ответственности, обязательному страхованию, права на доступ к информации, взаимодействие с коллегами смежных профессий, арбитражные аспекты и т.д.;

•  объекты и области использования результатов оценки, в том числе области обязательного проведения оценки;

•  содержание отчета об оценке;

•  организация высшего профессионального образования оценщиков;

•  функции саморегулируемых организаций оценщиков;

•  организация и контроль оценочной деятельности;

•  лицензирование оценочной деятельности.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что создание и раз­витие стандартов оценочной деятельности в Российской Федера­ции, безусловно, должно следовать действующему федерально­му законодательству по вопросам стандартизации, ориентирую­щемуся в своей основе на систему государственных стандартов — ГОСТов. В эту систему входят стандарты, обязательные к всеоб­щему применению и, таким образом, унифицирующие как про­фессиональную деятельность в различных отраслях хозяйства, так и согласованное взаимодействие отраслей в общегосударствен­ном масштабе. То есть в систему ГОСТов входят, образно говоря, наиболее общие, объективно необходимые, системообразующие стандарты. В этом аспекте, в части оценочной деятельности, ре­ально рассчитывать на включение в общегосударственную систе­му стандартов таких материалов, как общие понятия, термины и

определения, базисы и принципы оценочной деятельности. Со­ответствующей ветви государственных стандартов, отражающих государственную политику в области высшего образования, дол­жны соответствовать и ее дополнять стандарты образования оцен­щиков. Более детальные и конкретные документы по стандарти­зации профессиональной деятельности оценщиков формируют­ся на соответствующем отраслевом уровне — во взаимодействии уполномоченных органов исполнительной власти (в частности Минимущества России) и саморегулируемых организаций оцен­щиков (например Российского общества оценщиков — РОО).

Примечания

1. До выхода в свет Федерального закона об оценочной деятельности (ФЗО, 1998), согласно которому система стандартов оценки должна быть разработана заново по схеме, предписанной этим законом (т.е. под эгидой уполномоченного органа как ведущего элемента в системе государственного регулирования оценочной деятельнос­ти), в 1995—1996 гг. была разработана и действовала система стандартов, подготов­ленная РОО. Эта система базировалась на концепциях Международных стандартов IVSC (IVS NN1-4) и включала следующие стандарты.

СТО РОО 10-02-95   Декларация Российского общества оценщиков.

СТО РОО 27-01-95   Кодекс профессиональной этики для членов Российского общества оценщиков.

СТО РОО 21-01-95   Стандарты профессиональной деятельности в области оценки.

СТО РОО 20-06-96   Классификация услуг в области оценки.

СТО РОО 10-01-95   Система нормативных документов.

СТО РОО 20-01-96   Основные концепции и принципы оценки.

СТО РОО 20-02-96   Рыночная стоимость как база оценки.

СТО РОО 20-03-96   Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

СТО РОО 20-04-96   Оценка для финансовой документации и связанных областей.

СТО РОО 20-05-96   Оценка недвижимости как гарантии возврата займов, кредитов и залога.

СТО РОО 24-01-96   Оценка действующего предприятия.

СТО РОО 23-02-96   Оценка лесных ресурсов и земель.

СТО РОО 23-01-96   Оценка минеральных ресурсов.

СТО РОО 26-02-96   Оценка нематериальных активов.

СТО РОО 26-01-95   Оценка интеллектуальной собственности.

СТО POO 25-01-96   Учет факторов окружающей среды.

СТО РОО 22-01-96   Оценка машин и оборудования.

СТО РОО 21 -02-96   Оценка страховых компаний и пенсионных фондов.

Кроме того, в составе государственных стандартов (ГОСТов) в 1998 г. по инициативе РОО были разработаны и утверждены следующие два стандарта (которые в соответствии с вступившим в действие ФЗО, также должны быть переработаны теперь уже под эгидой уполномоченного правительственного органа):

ГОСТ Р 51195.0.01-98 "Основные положения по оценке. Базовые принципы";

ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Основные положения по оценке. Термины и опреде­ления".

В течение 1999—2000 гг. перечисленные проекты государственных стандар­тов и стандартов профессиональной деятельности были переработаны в соответ­ствии с положениями ФЗО и динамикой реформ в области оценочной деятель­ности. Подчеркнем, что активное участие в этих процессах саморегулируемых организаций, и в первую очередь Российского общества оценщиков, является опре­деленной гарантией совместимости обновленных отечественных стандартов с между­народными стандартами, взаимного профессионального признания и делового со­трудничества в условиях прогрессирующей глобализации бизнеса недвижимости.

2. Работа в области стандартизации оценочной деятельности саморегулируе­мых организаций сегодня гарантирует появление таких стандартов, как стандарты профессиональной этики оценщика (к сожалению, пропущенные по непонятным причинам в текстах федерального законодательства).

Одна из последних версий такого стандарта, подготовленного РОО, вклю­чала следующие положения и области регулирования:

область использования стандарта (для членов РОО),

основные положения, определения и критерии,

моральные нормы и принципы деятельности оценщика,

общественные интересы,

объективность и внимательность в работе,

независимость оценщика,

профессиональная компетентность,

конфиденциальная информация,

принципы оплаты оценочной деятельности,

отношения между оценщиками,

публичность и открытость,

недопустимые аспекты в деятельности оценщика,

оценочная деятельность в других странах,

заключительные положения (в том числе о международном сотрудничестве и

признании).

2.2 Международные стандарты оценки недвижимости

2.2.1 Ведущие международные организации оценщиков

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Евро­пейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десяти­летия процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса не­движимости, — все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрами методическо­го объединения профессиональных структур оценщиков к на­стоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран — действи­тельных членов и еще 14 стран — в различных иных рангах;

Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около сорока профес­сиональных структур оценщиков европейских стран.

Примечания

Следует подчеркнуть, что Российское общество оценщиков (РОО) активно взаимодействует с обеими названными международными структурами.

Ниже рассмотрены основные положения международных стандартов — с учетом того, что оба типа стандартов IVSC (Меж­дународные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом (что, например, подчеркнуто в пре­амбуле главы 2 Европейских стандартов). Особое внимание уде­лено стандартам и организации оценочной деятельности в Вели­кобритании, в Королевском обществе специалистов по недви­жимости RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) как одном из старейших и признанных мировых центров практичес­кой и методологической деятельности в области оценки недви­жимости.

2.2.2 Стандарты IVSC и TEGoVA

В предисловии к Международным стандартам оценки приводится краткая историческая справка, относящая период становления профессиональной оценочной деятельности как самостоятельно­го бизнеса в отдельных странах к 1940-м гг., а объединение меж­дународных усилий в этой области — к 1980-м гг. Собственно Меж­дународный комитет FVSC был основан в 1981 г. Характерно, что в качестве важнейших аргументов для консолидации деятельности оценщиков различных стран и создания системы согласованных стандартов оценки приводятся возросшая с конца 1970-х гг. актив­ность в развитии международных финансовых потоков и интен­сивно развивающиеся процессы глобализации бизнеса.

Действующая структура Международных стандартов (по со­стоянию на 1 июля 2000 г.) включает следующие разделы.

I. Введение (общее).

Международный комитет по стандартам оценки IVSC (об­щая предыстория, члены Комитета, статус и взаимодействия, руководство и местоположение Комитета).

Конституция IVSC (даты основания и реорганизаций, наи­менование, цели, руководящие и исполнительные органы, меха­низмы участия и взаимодействия, общее собрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика и процедуры).

Международные стандарты оценки (цели и области действия, организационная структура документа в целом, формат — типо­вая внутренняя структура стандартов, приложений и руководств, этапы развития).

Примеры

Так, общая структура документа "International Valuation Standards 2000" запланирована в следующем виде.

1.Введение.

2.Общие концепции и принципы.

3.Кодекс поведения.

4.Типы собственности.

5.Типы оценок.

6.Стандарты: International Valuation Standards: IVS1 и IVS2.

7.Приложения: International Valuation Applications: IVA1 и IVA2.

8.Руководства (Guidance Notes).

9.Комментарии.

10.  Словарь терминов.

Формат (типовая структура) основных стандартов и руководств включает девять унифицированных позиций:

1)введение;

2)область действия (связь с другими материалами и областями действия
других стандартов оценки);

3)основные определения;

4)связь со стандартами бухгалтерского учета;

5)основные положения (разъяснения) данного стандарта;

6)дискуссионные аспекты;

7)предостережения;

8)отклонения от стандартов;

9)дата введения документа в действие.

II. Основные концепции и принципы оценки (General Valuation Concepts and Principles).

Введение (о фундаментальной общности проблем оценки в различных странах).

Понятия земли и собственности, а также оценивания и про­фессии оценщика.

Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого имущества, различных типов активов, амортизации.

Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная и замещения.

Рыночная стоимость.

Принцип наилучшего использования {"...наиболее вероятное использование для объекта из тех, которые физически возможны, юри­дически разрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценке объекта").

Полезность (назначение и эффективность использования).

Другие важные концепции (в частности, варианты толко­вания рыночной стоимости, остаточной стоимости замещения).

Методы оценки.

III. Кодекс поведения (Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области действия кодекса (в том числе статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательной базой).

Определения.

Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалис­тами из других областей, конфликт интересов, конфиденциаль­ность в работе, независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке.

IV. Типы оцениваемой собственности (Property Types).

Вводные замечания.

Недвижимость: термины и толкования, типы объектов не­движимости, права и ограничения, сервитута, доли, особенности оценки, основные методы оценки.

Движимая собственность: термины и толкования, типы объек­тов, улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематери­альные активы, особенности оценки и методы оценки.

Бизнес: коммерческая деятельность, действующее предприя­тие, юридические лица, сложные структуры, инвестиционный биз­нес, особенности оценки и методы оценки.

Финансовые интересы: виды финансовых интересов при раз­личном партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бу­маги, связь со стандартами финансовой деятельности, особен­ности оценки.

V. Международные стандарты оценки IVSC (International Valuation Standards).

Этот раздел трансформирует основные концепции и прин­ципы предыдущего раздела в ином разрезе — применительно к более конкретизированным ситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два основных стандарта IVS1

и IVS2.

Введение в Международные стандарты: рыночная и нерыноч­ная базы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

IVS1 — "Базис оценки — рыночная стоимость": дается де­тальный анализ рыночной оценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной деятельности.

IVS2 — "Базисы оценки — другие, чем рыночная сто­имость": рассматриваются нерыночные типы оценок, в том чис­ле: оценка при сохранении направления использования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированная оцен­ка, износ и старение, переоценка и др.

VI.      Приложения к Международным стандартам (International Valuation Applications).

IVA1 — "Оценка для финансовой отчетности" (Valuation for Financial Reporting). В организационном плане это, возможно, ключе­вое звено в составе стандартов оценки. Его назначение — помочь оценщику недвижимости в собственных действиях и во взаимодей­ствиях в этой специфической, сложной и хорошо формализо­ванной работе смежных профессионалов с финансовой доку­ментацией.

IVA2 — "Оценка для кредитных целей" (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, где оно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняется исключительно высокой рыночной востребованностью данного класса операций.

VII.     Руководящие указания (Guidance Notes GN1—GN8).

Этот раздел Международных стандартов сформирован как пос­ледовательное развитие ранее действовавших приложений к Между­народным стандартам APG1—APG3. В настоящее время он вклю­чает следующие руководства:

GN1 "Недвижимость",

GN2 "Оценка арендных прав",

GN3 "Оценка машин и оборудования",

GN4 "Нематериальные активы",

GN5 "Действующее предприятие",

GN6 "Оценка бизнеса",

GN7 "Опасные и ядовитые вещества в оценивании",

GN8 "Остаточная стоимость замещения".

В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известное под ин­дексом APG1) разъясняет особенности оценки действующего пред­приятия (как действующего производственного объекта) в соотно­шении с базисами рыночной стоимости и нерыночных методов.

Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2) предназначено помочь оценщику разобраться в мере влияния вред­ных и отравляющих веществ (строительных и отделочных материа­лов, компонентов окружающей среды) на стоимостную оценку рас­сматриваемого им объекта недвижимости.

В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное внимание уделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целей бухгалтерского учета и по­добных финансовых документов. Рассматриваются особенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающих различные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машин и технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терми­нов и схему взаимодействий с международными финансовыми стандартами (International Accounting Standards).

Европейское сотрудничество оценщиков ведет свою совре­менную историю с конца 1970-х гг., начиная с организации Ев­ропейской группы оценщиков основных фондов — TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния с аналогич­ной организацией оценщиков EUROVAL была основана Евро­пейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Ниже приводится содержание Европейских стандартов оцен­ки [Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA, 1997.] как утвержденной базы согласованной оценочной деятельно­сти профессиональных специалистов в странах Европейского союза и других членов Европейской ассоциации оценщиков.

1. Введение.

2. Вопросы соответствий.

2.01. Международные стандарты (TEGoVA и IVSC).

2.02. Директивы Европейского союза и национальные законо­дательство и практика.

2.03. Отклонения от Европейских стандартов.

3. Оценщик активов.

3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местное законодательство и лицензирование.

3.02. Оценщик активов: определение, квалификация и отношения с клиентом.

3.03. Отношения оценщика активов с аудитором.

3.04. Условия соглашения.

4. Основы (базисы) оценки.

4.01. Принципы оценки и представления ее результатов.

4.02. Назначение оценки и универсальная база оценки.

4.03. Рыночная стоимость.

4.04. Рыночная стоимость без учета альтернатив использо­вания.

4.05. Рыночная стоимость с учетом альтернатив использо­вания.

4.06. Отрицательная стоимость.

4.07. Остаточная восстановительная стоимость.

5. Оценка специальной недвижимости.

5.01. Оценка на основе показателей бизнеса — коммерческая недвижимость.

5.02. Активы с уменьшающейся стоимостью — истощимая недвижимость.

5.03. Заводы, станки и оборудование.

5.04. Имущество общественного сектора.

6. Специальные факторы, влияющие на оценку недвижимос­ти.

6.01. Влияние окружающей среды — токсичность и вредность.

6.02. Поврежденная недвижимость.

6.03. Незавершенное строительство.

6.04. Неиспользуемое оборудование и станки, оцениваемые вме­сте со зданием.

7. Оценка для специальных целей.

7.01. Оценка для финансовой отчетности.

7.02. Оценка для ипотечного кредитования.

7.03. Инвестиции — страховые компании и пенсионные фонды.

7.04. Компании по развитию недвижимости.

7.05. Оценка бизнеса.

7.06. Совместные предприятия и товарищества с ограничен­ной ответственностью.

7.07. Международная недвижимость (объекты, расположен­ные в разных странах).

8. Оценка на основе нерыночных показателей.

8.01. Концепция ценности — инвестиционная стоимость.

8.02. Восстановительная стоимость и стоимость замещения.

8.03. Стоимость в использовании.

8.04. Стоимость при вынужденной продаже.

8.05. Оценка на основе производственного потенциала (исклю­чая нематериальные активы).

8.06. Прогнозы.

8.07. Ретроспективная оценка.

8.08. Ревизии оценок.

9. Сертификат оценки (отчет).

9.01. Принципы представления результатов оценки.

9.02. Публикации и ответственность.

10. Специфика законодательств отдельных стран.

10.01.Вводные замечания.

10.02. Германское законодательство по оценке в областях ипотеки и инвестиций.

10.03. Испанские методы оценки.

10.04. Британские методы оценки.

11. Руководящие материалы и приложения.

11.01. Ключевые термины и определения.

11.02. Европейский кодекс измерения.

11.03. Европейский кодекс поведения (этики).

11.04. Модель условий соглашения об оценке.

11.05—07. Контрольный список вопросов, методы и стандарты оценки, отчет о проведенной работе и результате оцен­ки.

Подчеркнем, что приведенные международные и европей­ские стандарты не провозглашаются раз и навсегда зафиксиро­ванными документами унификации. Один из принципов между­народной (да и любой иной обдуманной) стандартизации — следовать актуальным требованиям развивающегося делового мира и процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополне­ние их новыми документами. Так, в частности, через два года после выхода в свет первых Международных стандартов оценки МСО-1—МСО-4 появились приложения и руководства APG1—3. На период 2000—2003 гг. запланировано дальнейшее достаточно детальное развитие системы стандартов IVSC (исходная структу­ра которой как раз рассмотрена выше). Так что международное сообщество оценщиков получит обновленную развернутую ре­дакцию Международных стандартов в 2003 г.

2.2.3 Организация оценочной деятельности в Великобритании и стандарты Королевского общества RICS ("Красная книга")

Современные стандарты оценки недвижимости в Великобрита­нии были сформулированы достаточно недавно — в 1970-е гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, при­ведший к быстрому росту цен на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве стоимостных оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или взял ее в аренду, основываясь на оценках, сделанных в период экономического подъема, а затем оказался перед фактом, что оценка стоимости их собственности резко упала до весьма низких значений.

В 1971 г. RICS сформировал Комитет по стандартам оценки и опубликовал краткое руководство по оценке объектов соб­ственности. За этим последовал выпуск в 1976 г. первой "Красной книги" ("RICS Statement of Valuation Practice and Guidance Notes"), в которую в 1981 и 1990 гг. вносились поправки и добавления. В 1980 г. была опубликована "Белая книга" ("RICS Manual of Valuation Guidance Notes"), охватившая вопросы, не затронутые в "Красной книге". В 1996—1997 гг. обе книги были объединены и доработаны как единое Руководство по оценке ("RICS Appraisal and Valuation Manual"). Следует подчеркнуть, что материалы ру­ководства постоянно продолжают обновляться.

Руководство содержит целый ряд практических положе­ний, обязательных для оценщиков, оперирующих каждый в своей области, например, занимающихся оценкой земель, со­держащих полезные ископаемые, или оценками для пенсион­ных фондов или финансовых отделов компаний. (Перевод со­держания "Красной книги", дающий наглядное представление о структуре руководящих стандартов, приведен в конце данно­го подраздела. Полезно обратить внимание на глубину детализа­ции многих стандартов, что как раз и отличает опыт многих десятилетий практической и методологической деятельности британских профессиональных оценщиков.)

Интересно отметить, что в Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. В прин­ципе любой человек может заняться бизнесом в качестве оцен­щика и взяться за оценку собственности. В этом плане положение британских оценщиков отлично от статуса архитекторов и ауди­торов, звания и профессиональная деятельность которых подле­жат строгому учету и государственному лицензированию. Никто не вправе практиковать в качестве архитектора или аудитора, не будучи зарегистрирован в соответствующем органе, и деятель­ность в этих областях без регистрации преследуется в уголовном порядке. Отсутствие государственного регулирования деятельно­сти оценщиков привело к развитию добровольной обществен­ной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с професси­ональной добросовестностью, и дает возможность самим оцен­щикам рекламировать свои услуги с позиций своей репутации как

людей компетентных и приверженных профессиональным пра­вилам поведения. Это достигается через профессиональные орга­низации, среди которых лидирующие позиции занимает Коро­левское общество специалистов по недвижимости. Членство в по­добных обществах достигается при наличии соответствующего образования через сдачу экзаменов и после определенного пери­ода практической работы под наблюдением опытного специали­ста. Условием сохранения полученного членства является соблю­дение установленных RICS правил профессиональной этики, участие в системе непрерывного профессионального образова­ния. В результате, хотя клиенты и вольны прибегать к услугам любых специалистов, в том числе и ^сертифицированных оцен­щиков, в действительности они этого не делают. Оценки, не подписанные членом RICS или подобной профессиональной организации (например, второй по масштабам британской ассо­циации оценщиков ISVA), доверием не пользуются и к сведе­нию практически не принимаются.

Следует подчеркнуть, что сама суть оценки недвижимости говорит о том, что она не может быть монопольной деятельно­стью, приводящей, в конце концов, к официальной формали­зованной системе оценки. Оценка — это один из результатов работы рынка и часть его движущего механизма. Роль оценщика в том, чтобы в одних случаях дать совет клиенту, какую сумму денег может принести его недвижимость, если ее продать. В ряде других случаев, не связанных с намерениями продать недвижи­мость, работа оценщика необходима, например, для оценки стоимости имущества в качестве долевого взноса при учрежде­нии компании или совместного предприятия. В силу разнообра­зия условий сделки, определенных субъективных факторов чет­ко и однозначно установить степень точности оценки недвижи­мости невозможно и оперативно проверить ее на рынке нельзя.

Оценщик в процессе поисков и определения стоимости недвижимости собирает сведения о ценах на рынке. Заметим, что это значительно более сложная проблема, нежели собрать ин­формацию о стоимости акций или государственных ценных бу­маг на фондовой бирже. На рынке недвижимости не существует некоего единого места торговых операций, и они происходят постоянно по всем регионам. Что же касается государственных ценных бумаг и акций, то в огромном множестве осуществляе­мых сделок с ними в качестве предмета купли-продажи выступа­ют идентичные товары; таким образом, статистических данных для других подобных операций более чем достаточно.

Возвращаясь к недвижимости, укажем на тот факт, что каж­дый ее объект практически уникален; его характеристики, особенно местонахождение, подтверждают, что другой точно такой же соб­ственности нет. И разница неизбежно отражается в возможных по­правках к цене, если речь заходит о стоимости сходной, но все же другой недвижимости; а это уже вопрос скорее индивидуального мастерства и опыта оценщика, чем раз и навсегда четко выверенно­го алгоритма. Учитывая это, разные оценщики чаще выскажут раз­ные взгляды на оценку рыночной стоимости одного и того же объекта недвижимости.

Наверняка неизбежны и расхождения во мнениях оценщи­ков, которые представляют покупателя и продавца, налогопла­тельщика и властные структуры, собственника и арендатора. От­сутствие монополии (прежде всего государственной) и сформи­рованные в процессах развития рыночных отношений механизмы позволяют подвергнуть точку зрения каждой стороны испытанию через взаимные обсуждения при подготовке и согласовании усло­вий сделки, а также арбитража, пока не выявится цена, с кото­рой, в конечном счете, согласятся все участники сделки.

Существует некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций.

1 .       Руководство по оценке обязательно к применению при лю­бых оценках, за некоторыми исключениями.

Эти исключения составляют: общеправовая деятельность, ар­битраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.

2 .       Оценщики обязаны понимать требования клиента.

Это означает обязательность дискуссии с клиентом, с тем чтобы были понятны все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно, равно как должны быть сформулированы на бумаге и условия найма оценщика клиентом. Существуют стандартные условия такого рода.

3.         Оценки, выполняемые с определенной целью, должны стро­иться на определенной основе.

Например, оценка финансовой отчетности какой-либо компа­нии производится на основе ее рыночной стоимости. В Руковод­стве по оценке определена база для подобной оценки.

4.         Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими прак­тическими положениями Руководства по оценке.

В стандартах оценки Великобритании, в частности, уста­новлено 13 базисов оценок. Среди них первенствующая роль при­надлежит оценке на базе рыночной стоимости объекта недвижи­мости. Кроме того, существуют оценки на базе различных вари­аций рыночной стоимости (например с сохранением существу­ющего направления использования), различных вариаций сто­имости замещения, на базе реализационной стоимости (типа рас­продажи) и др.

5.        Ограничения, накладываемые на оценщиков.

Оценщики обязаны браться лишь за такие оценки, в кото­рых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а также подразумевает, что оценщик неукоснительно придержи­вается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе пользоваться помощью соответствующих экспертов, вклю­чая и других оценщиков.

6.        Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекват­ными и проводиться до полной ясности вопроса.

В ряде случаев полный осмотр здания не требуется, однако состояние прав на собственность должно быть исследовано очень тщательно. В равной степени должны быть наведены точные справ­ки на предмет возможных планов городских властей в отноше­нии объекта и соответствия предполагаемой сделки всем требо­ваниям закона.

7.         Минимальные требования к содержанию отчетов оценщиков.

Заглавием такого документа может быть лишь "Отчет об оценке" либо "Свидетельство об оценке". Озаглавливать доку­мент "Сертификат стоимости" (как юридически доказательный документ) запрещается. Содержание документа включает адрес собственности, имя клиента, дату инспекции и оценки. В нем присутствует также описание объекта собственности, наличие строительных работ, потребность в ремонте, имеющиеся удоб­ства, расположение готовых построек и строительных площа­док, а также степень загрязненности территории собственности. Отчет печатается только для клиента.

Применение британскими оценщиками в своей работе Ру­ководства по оценке обязательно. Оценщик вправе отступать от него только в исключительных, особых обстоятельствах, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна быть действительно экстраординарная ситуация, поскольку если RICS не убедят причины отхода оценщика от положений Руководства, он подлежит дисциплинарным санкциям. Результатом их может стать исключение данного оценщика из членов Коро­левского общества. В свою очередь, когда оценщика привлекают к суду за ошибки, ему легче организовать свою защиту в тех случаях, когда он придерживался Руководства, чем в тех случаях, когда он по каким-то причинам от него отклонился. Отход от положений Руководства по оценке может сопровождаться и на­рушением условий профессионального страхования, а это чре­вато потерей страхового возмещения. Таким образом, оценщи­кам — членам RICS, пренебрегшим Руководством, грозят весьма серьезные неприятности.

Тем не менее некоторые клиенты, не удовлетворенные на­званным Руководством по оценке в его нынешнем виде, заказы­вают произвести оценку своей собственности на иной основе. При этом использование собственником полученной таким об­разом оценки возможно только для его "внутреннего потребле­ния" и невозможно для предоставления в арбитражные органы и для официальных публикаций.

Ниже приведено содержание "Красной книги", которое дает представление о структуре руководящих стандартов оценки Вели­кобритании.[RICS Appraisal and Valuation Manual. 1997.]

Введение.

Аргументы модификации Руководства по оценке.

Структура материалов Руководства.

Согласования требований.

Терминология.

Секция 1: Практические положения Руководства.

PS1. Применение Практических положений.

PS2. Разъяснение к соглашению об условиях контракта.

PS3. Цели оценки и их обоснование.

PS4. Определение основ оценки, базовые предположения.

PS5. Квалификация оценщиков и конфликт интересов.

PS6. Проверки и рассмотрение материальных условий.

PS7. Представление результатов оценки и ссылки при публи­кациях.

PS8. Оценка коммерческой недвижимости в качестве залога для получения кредита.

PS9. Оценка жилищной недвижимости как залога под ипо­течный кредит.

PS10. Оценка недвижимости жилищных ассоциаций как зало­га под кредит.

PS11. RICS/ISVA [ведущие британские общества по недвижи­мости.], схема оценки и обследования для покупателей недвижимости.

PS12. Оценка бухгалтерской отчетности и других финансо­вых документов.

PS13. Оценка земли и зданий для включения в проспекты для биржи.

PS14. Оценка для случаев поглощения и слияния.

PS15. Оценка для схем расширения бизнеса.

PS16. Оценка для страховых компаний по акту о страховании 1994 г.

PS17. Оценка для компаний по страхованию жизни.

PS18. Оценка земельных участков и зданий, принадлежащих специализированным организациям (типа трастов— Un­regulated Property Unit Trusts).

PS19. Оценка земельных участков и зданий, принадлежащих организациям типа фондов недвижимости.

PS20. Оценка для пенсионных фондов.

PS21. Оценка объектов незавершенного строительства и из ком­мерческого резерва, включая земельные участки и здания.

PS22. Оценка земли, содержащей полезные ископаемые и дру­гие невозобновляемые ресурсы.

Приложения к практическим указаниям.

PSA1. Оценка станков и оборудования, включенных в оценку земли и зданий.

PSA2. Оценка жилищной стоимости: руководство для клиен­тов и модельные условия контрактов оценки.

PSA3. Типичные параграфы в отчетах об оценке.

PSA4. Оценка промышленной недвижимости: руководство для клиентов и модельные условия контрактов оценки.

PSA5. Пример форм, прилагаемых к отчету об оценке.

PSA6. Благотворительные вложения: информация, которая дол­жна содержаться, проблемы, которые должны рассмат­риваться в отчетах оценщиков.

PSA7. Примеры приемлемых опубликованных ссылок на отче­ты о недвижимости.

PSA8. Модель соглашения (по схеме Королевского общества RICS) по оценке коммерческой недвижимости в каче­стве залога для получения кредита.

PSA9. Модель формы отчета: Оценка жилищной недвижимо­сти для получения ипотечного кредита.

PSA10. Модель формы отчета: Переоценка жилищной недви­жимости при получении ипотечного кредита.

PSA11. Модель формы отчета: Оценка жилищной недвижимо­сти для дальнейших действий с нею.

PSA12. RICS/ISVA — схема оценки и обследования.

PSA13. Требования для схем с уникальными объектами ("Жел­тая книга ").

PSA14. Гарантии и инвестиционное регулирование для органи­заций типа Authorised Property Unit Trusts.

Секция 2: Руководящие указания.

GN1.  Дополнительное руководство по оценке.

GN2.   Факторы окружающей среды, загрязнения и оценка.

GN3.   Оценка жилищной недвижимости, используемой в каче­стве залога для обеспечения кредита.

GN4.   Анализ арендных операций с коммерческой недвижи­мостью.

GN5.   Амортизационные расчеты.

GN6.   Оценка станков и оборудования.

GN7.   Оценка нематериальных активов (типа Goodwill).

GN8.   Оценка для автозаправочных станций.

GN9.   Оценка ресторанов.

GN10. Оценка недвижимости в отраслях медицины и здраво­охранения.

GN11. Оценка активов местных органов власти для финансо­вой отчетности.

GN12. Оценка лесов и лесных земель.

GN13. Отношения оценщика с аудитором и информация, ко­торую требуют аудиторы от оценщиков.

GN14. Расчеты текущей стоимости.

GN15-GN16. Оценка для специальных схем градостроительно­го регулирования.

GN17. Оценка земли для схем развития.

GN18. Оценка для совместных предприятий.

Приложения к Руководству.

GNA1. "Строительные общества "— положения 1987-SI1987/ 1671.

GNA2. Рекомендации по работе с памятниками архитектуры и истории, охранными зонами, необычными сооружениями.

GNA3. Введение в "Mundic "-проблему.

GNA4. Формы для получения информации об аренде: промышленная недвижимость и складские помещения, офисы, торговые объекты. Индексы и обозначения.

2.3 Сравнительный анализ: международные стандарты и регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Основная идея данного раздела — показать соответствия, общности и некоторые расхождения в российской и международных системах организации и стандартов оценочной деятельности. Материалы для сопоставления представлены в табл. 2.1 и 2.2.

За структурную базу сравнения (последовательность строк табл. 2.1 и 2.2) взята содержательная структура основных разде­лов международных документов: стандартов ISVC (Международ­ных стандартов оценки) и стандартов TEGoVA (Европейских стандартов оценки).

Примечания

Методически немаловажным является тот факт, что оба комплекса западных стандартов переведены на русский язык и доступны в полном объеме заинтересован­ному пользователю.

Для более логичного и полного аналитического сопостав­ления (имея в виду возрастающую регулирующую роль государ­ства и определенные задержки в разработке и согласовании об­новленной системы отечественных профессиональных стандар­тов оценки) положениям зарубежных стандартов ставится в со­ответствие информация из следующей совокупности российских документов:

•  положения ФЗО — Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации (1998 г.);

•  положения других законодательных и нормативных доку­ментов (1990—1999 гг.), затрагивающих отдельные аспекты оценки недвижимости;

•  положения профессиональных стандартов оценки по ма­териалам ранее (до 1998 г.) действовавших ГОСТов и стандартов РОО (которые, в общем-то, являются и наиболее реальными прообразами обновляемой в настоящее время системы отечествен­ных стандартов оценочной деятельности).

Отметим также, что поскольку Европейские стандарты TEGoVA разрабатывались в тесной взаимосвязи с Международ­ными стандартами ISVC, то многие положения обоих докумен­тов идентичны (в этих случаях в табл. 2.2 дается ссылка на табл. 2.1). Кроме того, в графе "Положение международных стандар­тов" указаны обе версии названий стандартов и приложений (до и после 2000 г.).

Проводя сравнительный анализ Международных и Евро­пейских стандартов и основных отечественных документов, ре­гулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации, следует также обратить внимание на ряд исключительно полез­ных (уже для национальных систем стандартов) положений и рекомендаций "Красной книги" оценщиков Королевского об­щества RICS Великобритании. Это тем более логично и в том плане, что методологически и практически Европейские стан­дарты оценки TEGoVA формировались во многом на базе струк­туры "Красной книги" и опыта британских оценщиков как наи­более авторитетного и многолетнего отряда европейских специ­алистов в данной области.

Методологически наиболее важными выводами при сравни­тельном рассмотрении структуры и состава стандартов IVSC, TEGoVA и британской "Красной книги" будут следующие:

1)при всей концептуальной общности международно при­знанных подходов и принципов, рекомендуемых методов, моде­лей и процедур оценки (что в целом характерно и для российской системы) стандарты оценки могут иметь определенные различия;

2)эти различия, не затрагивая главных положений всеобще признанных стандартов оценки, в основном определяются дос­тижимой глубиной и детализацией в рассмотрении объектов оценки и проводимых с ними операций;

3)мера детализации стандартов и ее направленность опреде­ляются реально существующей региональной (национальной) спецификой (например, законодательного и социально-экономического развития, сложившейся ролью государства в регули­ровании оценочной деятельности), практической востребованностью на рынках недвижимости.

Все это позволяет с оптимизмом продолжать работу в на­правлении развития российской системы стандартов оценочной деятельности, которая, с одной стороны, обеспечивает все не­обходимые аспекты социально-экономических реформ и актив­ного роста отечественного рынка недвижимости, а с другой — гармонирует со стандартами мирового сообщества и обеспечива­ет результативное продвижение в общем направлении глобали­зации бизнеса.

В табл. 2.1 и 2.2 использованы следующие сокращения:

ФЗО — Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

НК1 — Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая;

БУ — Федеральный закон "О бухгалтерском учете";

ФЗИ — Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижи­мости)";

ФЗП — Федеральный закон "О приватизации государствен­ного имущества и об основах приватизации муниципального иму­щества";

ПЖ — Федеральный закон "О приватизации жилья";

ФЗБ — Федеральный закон "О несостоятельности (банк­ротстве)";

ГКРФ — Гражданский кодекс Российской Федерации;

ИГН — Инструкции Госналогслужбы России № 33 и № 38 (налоги на имущество предприятий и иностранных юридичес­ких лиц);

ВСН — Ведомственные строительные нормы "Техническая инвентаризация и оценка физического износа жилых зданий" ВСН 53-86(р);

СНиП — Строительные нормы и правила (сметные расче­ты и др.);

ГС — ГОСТы (в области оценки), принятые до ФЗО;

СТО — Стандарты Российского общества оценщиков (РОО);

МР — Методические рекомендации по оценке эффективно­сти инвестиционных проектов. Официальное издание (М., 2000);

ЗМ/ЗП — региональные законы (Москвы/Петербурга), в том числе:

"Об основах платного землепользования в Москве" (№34,1997),

"О государственной поддержке инвестиций в Санкт-Пе­тербурге" (№185-36, 1998).

Таблица 2.1. Сопоставление Международных стандартов (IVSC) с системой отечественной документации, связанной с оценкой 

Таблица 2.2. Сопоставление Европейских стандартов (TEGoVA) с отечественной документацией, связанной с оценкой

Используя зарубежный опыт Международных и Европей­ских стандартов, а также фундаментальный характер материалов "Красной книги", было бы целесообразно активизировать рабо­ту по следующим актуальным и еще недостаточно освоенным направлениям стандартов (рекомендаций, руководств, ведом­ственных нормативных положений и правил):

1)  конфликт интересов (из PS5);

2)  оценка недвижимости в целях включения в биржевые проспекты (из PS13, см. аналогичные положения TEGoVA);

3)  оценка для ситуаций поглощения и слияния фирм, для схем расширения бизнеса, совместных предприятий (PS14, PS15, GN18);

4)  оценка недвижимости для специальных типов организа­ций — страховых и пенсионных фондов и др., трастов, для бла­готворительных вложений (из PS17—PS20, PSA6, PSA14);

5)  оценка объектов незавершенного строительства и ком­мерческого резерва (из PS21);

6)  методическая информация для разработки руководств по оценке объектов государственной и муниципальной собствен­ности (из PSA13, GN10, GN11);

7)  руководство по анализу арендных операций с коммер­ческой недвижимостью (из GN4, GNA4);

8)  оценка конкретных типов коммерческой недвижимос­ти: автозаправочных станций, ресторанов и др. (из GN8, GN9);

9)  регулирование отношений оценщиков и аудиторов (из GN13);

10)       рекомендации по работе с памятниками архитектуры, культуры и истории, природоохранными зонами, необычными сооружениями (из GNA2).

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Соответствие терминологии Международным стандартам оценки 2001.