№ 1111

ОТЧЕТ

об определении рыночной стоимости

Стада крупнорогатого скота в количестве 290 голов

расположенного по адресу:

Калужская обл. Медынский район СПК «Колхоз» д. Пупкино.

Российская Федерация

 

Заказчик:       СПК «Колхоз»

Исполнитель: ООО Бюро независимой оценки и экспертизы «Индекс Обнинск»

Директору

СПК «Колхоз»

Директорову Н.А.

 

Уважаемый Николай Александрович!

 

В соответствии с договором об оказании оценочных услуг № 106 от 11.02.05 г. Оценщик произвел осмотр и выполнил работы по независимой экспертной оценке рыночной стоимости стада крупнорогатого скота в количестве 290 голов расположенного по адресу: Калужская обл. Медынский район СПК «Колхоз» д. Пупкино. принадлежащего СПК «Колхоз»

В нашем понимании, результаты оценки будут использованы, как цена продажи при заключении договора купли продажи всего стада полностью.

Оценка произведена в соответствии с требованиями стандартов Российской Федерации на оценочную деятельность и Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 13.03.2005г  составляет

7 168 000р.

(Семь миллионов сто шестьдесят восемь тысяч рублей 00 коп.)

Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим за возможность, оказать Вам услугу.

 

 

С уважением,

 

 

Директор                                                                            Начальник Л.В.

Письмо № 2 для оценщиков читающих отчет

 

Доброго Вам дня суток!

 

Отчет был не принят банком, поскольку стадо принадлежит СПК. По закону о СПК стадо залогу не подлежит, но приняли отчет о телятах (там все то же кроме доходника).

Коэффициенты по износу стада можно конечно взять в методике, но там представлен ограниченный диапазон, я все свел к достаточно точной формуле (R=0.994)

-1,6032*х+21,158*у^1,1932

где Х - возраст коровы, а У – количество отелов

В отчете не совсем понятно, откуда я взял три года при определении ставки капитализации. Логика здесь как мне кажется следующая. При покупке коровы через три года вы будете иметь две коровы. Даже если первая не принесла Вам доход, то вторую можно продать и вернуть вложенное. Возможно я ошибаюсь.

Содержание

Содержание. 3

Общие сведения.. 4

Краткое изложение основных фактов и выводов. 4

Результаты оценки и заключения. 5

Заявление оценщика. 6

Основные предположения и ограничивающие условия. 6

Сведения о специалистах, участвовавших в проведении оценки.. 7

Объем и этапы исследования. 7

Анализ среды местоположения объекта. 7

Географическое положение. 7

Климат. 8

Муниципальное  образование «Медынский  район». 8

Экономическое развитие Калужской области.. 9

Молочное скотоводство. 10

Законы, стандарты и нормативные акты, использованные при оценке. 13

Законы и нормативные акты: 13

Источники информации.. 13

Литература. 13

Используемые термины и определения. 14

Назначение оценки.. 15

Цель оценки.. 15

Процедура оценки.. 15

Описание объекта оценки.. 17

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.. 24

Оценка КРС.. 24

Выбор методов оценки.. 24

Затратный подход. 24

Сравнительный подход (рыночный метод прямого сравнительного анализа продаж). 40

Доходный подход. 40

Согласование результатов оценки объекта, полученной методами различных подходов. 55

Общие сведения

Краткое изложение основных фактов и выводов

Объект оценки:	Стадо крупнорогатого скота в количестве 290 голов.
Заказчик оценки:	СПК «Колхоз»
Адрес объекта оценки:	Калужская обл. Медынский район СПК «Колхоз» д. Пупкино.
Оцениваемые права:	Право собственности.
Вид определяемой стоимости:	Рыночная стоимость.
Назначение оценки:	Результаты оценки будут использованы для получения кредита в банке
Основания проведения оценки:	Договор об оказании оценочных услуг № 106 от 11.02.05 г.
Дата ознакомления с объектом оценки	10.03.2005г.
Дата проведения оценки:	13.03.2005г.
Дата составления Отчета	13.03.2005г.
Оценщик:	ООО Контора
Реквизиты оценщика:	ИНН/КПП ОГРН 249036 Калужская обл. г. Обнинск ул. Деревенская
Лицензия оценщика:	Выдана Минимущества РФ № 4272 от 23.05.02 г. Срок действия лицензии до 23.05.2007г.
Страховой полис:	Альфастрахование Обнинский филиал полис № 5700/076/0004/04 на сумму 200 000 руб.
Балансовая стоимость фуражных коров 1.01.05 г.	2 262 000 руб.

Результаты оценки и заключения

 

 

 

 

 

Оценщик                                                                  /Батков С.В./

 

 

 

 

Директор                                                                  /Начальник Л.В./

Заявление оценщика.

1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждений по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой стоимости оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
5. Оценка проведена, и отчет составлен в соответствии с Федеральным законом РФ "Об оценочной деятельности в Российской  Федерации" от 29 июля 1998 г. Nо. 135-ФЗ.
6. Представитель Заказчика получил все разъяснения относительно целей оценки, своих прав, обязанностей и возможностей Оценщика, ознакомлен со значением используемых терминов;
7. Статус Оценщика определяется как независимый оценщик, – т.е. внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке;
8. Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества.

Основные предположения и ограничивающие условия.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и только при использовании в целях, указанных в нем.
2. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, и не несет ответственность за наличие подобных факторов.
4. Исходные данные, использованные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
5. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
6. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
7. Содержание отчёта является конфиденциальным для заказчика и оценщика за исключением случаев, предоставления в соответствующие органы для целей сертификации и лицензирования, а также для контроля качества при возникновении спорных ситуаций.
8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на период времени, в течение которого ценообразующие факторы совпадают с существующими   на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно будет продано на свободном рынке по цене, равной стоимости указанной в отчете.

Сведения о специалистах, участвовавших в проведении оценки

ООО Контора		Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 004272 от 23.05.2002
Эксперт	Батков Сергей Владимирович		Международная академия оценки и консалтинга, диплом о профессиональной переподготовке, ПП № 411630 выдан 25.01.2002 г.

Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и службами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Оценка стоимости земли: выявлены сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внесены поправки с учетом особенностей оцениваемого участка; исходя из этого была определена текущая рыночная стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три метода (затратный, прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, и принятыми законом № 135-фз

Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

Анализ среды местоположения объекта

Географическое положение

Калужская область расположена в  центре Европейской части России к юго-западу от г.Москвы и входит в состав Центрального федерального Округа. На севере она граничит с Московской, на юге с Брянской и Орловской, на западе со Смоленской, на востоке с Тульской областями. Площадь Калужской области - 29,9 тыс.кв. км, что соответствует 4,6% от общей площади Центрального федерального округа (ЦФО). Плотность населения - 36,07 чел. на кв. км, при средней плотности по округу более 50 чел. на кв. км

На территории области  45 муниципальных образований, 19 городов, 11 поселков городского типа и 3228 сельских населенных пунктов.

В области постоянно проживает около 1040,9 тыс. человек. Областной центр - город Калуга (350,6 тыс. жителей). Городское население в основном сосредоточено в ряде крупных промышленных центров: Калуга, Обнинск, Киров, Людиново.

Трудовые ресурсы области составляют 651 тыс. человек, в том числе экономически активное население - 510 тыс. человек.

Через территорию области проходят важнейшие железнодорожные магистрали меридионального направления. Электрифицированная дорога Москва-Калуга-Киев и далее на Львов проходит через территорию области с северо-востока на юго-запад и обеспечивает связь с Украиной и Молдавией. Магистраль Брянск-Киров-Вязьма-Ржев связывает Украину с северо-западом России, минуя Москву. Эти дороги в пределах области принимают на себя большую часть пассажирских и грузовых перевозок.

Пересекают область автомагистрали Москва-Киев, Москва-Рославль.

По характеру поверхности территория области представляет собой холмисто-увалистую местами плоскую равнину, густо рассеченную долинами рек.

Климат

Климат области характеризуется хорошо выраженными сезонами года, умеренно жарким и влажным летом и умеренно холодной зимой с устойчивым снежным покровом. Среднегодовая температура воздуха 3,5-4,5 градуса. Средняя температура июля изменяется от 17,5 градусов на севере до 18,5 на юге области. Средняя температура самого холодного месяца-января составляет -9,0 градусов на юго-западе и -10,0 градусов на северо-востоке области. Продолжительность теплого периода с положительной среднесуточной температурой  в среднем 215-220 дней.

Годовая сумма осадков колеблется в значительных пределах: от 365-400 до 1000 мм и более. Ветровой режим характеризуется преобладанием ветров западных направлений: в теплый период - северо-западных, в холодный - юго-западных. Климат области благоприятствует  произрастанию здесь естественной растительности, а также выращиванию зерновых культур, картофеля, овощей и ряда технических культур.

Муниципальное  образование «Медынский  район»

            Медынский район расположен на севере области. Граничит с Боровским, Малоярославецким, Дзержинским, Износковским районами Калужской области, с севера - с Московской областью. Расстояние от Медыни до Калуги - 60 км. Его площадь - 1148,4 кв.км. Численность населения - 13,8 тыс. человек. Плотность населения - 12,0 человек на 1 кв.км.

            Административный центр Медынского района - город Медынь одновременно является центром муниципального образования.

            На территории муниципального образования разведаны месторождения минерального сырья для строительных материалов (глины, пески), часть из которых эксплуатируется (глины керамические).

            По природным условиям территория муниципального образования пригодна для всех видов использования - сельского, лесного хозяйства и отдыха.

            На территории муниципального образования размещаются:

            - Филиал  акционерного общества закрытого типа  "Москомплектмебель";

            - Открытое акционерное общество государственное  (унитарное)предприятие  учреждения ИТ-55/4 ГУИН министерства  юстиции Российской Федерации;

            - Медынский хлебокомбинат;

            - Муниципальное государственное общество с ограниченной ответственностью фирма "Даурия";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Амис";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Сайка";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Миф";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Заря";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Русское мороженное";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Медынский завод строительных материалов";

            - Закрытое акционерное общество "Гамлет";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Стиль";

            - Общество с ограниченной ответственностью "Росмарк".

Сферы наиболее эффективных  направлений инвестиций:

            - различные  отрасли  пищевой  промышленности,  ориентированные  на переработку сельхозпродукции, произведенной  на  территории, главным образом,  Медынского  и Износковского районов;

            - овощеводство, зерноводство;

            - развитие лесного хозяйства и деревообработки.

            Промышленность муниципального образования представлена 15 предприятиями, 4 из них относятся к категории крупных и средних. На крупных и средних предприятиях занято около 29% работающих в крупных организациях и производится более 90% всего объема промышленного производства. Это - продукция отраслей машиностроения и металлообработки, лесопромышленного комплекса (мебель), пищевой (цельномолочная продукция, сливочное масло, сыр и творог, молоко сухое, сухие смеси для мороженого) отраслей.

            Доля в общем объеме производства промышленной продукции области по крупным и средним предприятиям - 1,1 процента.

            В аграрном секторе функционируют 11 сельскохозяйственных предприятий и  30 крестьянских (фермерских) хозяйств, которые специализируются на производстве молока, зерновых, картофеля, льна-долгунца. Удельный вес производства зерна и картофеля в муниципальном образовании составляет  2% от валового сбора в целом по области.

Экономическое развитие Калужской области

Традиционными отраслями специализации Калужской области являются промышленность, наука, сельское хозяйство и торговля. Наиболее развиты в экономическом отношении центральные, северо-восточные и юго-западные районы области, где сосредоточено большинство промышленных предприятий и успешно функционирующих сельхозпроизводителей.

Наибольшее число крупных и средних промышленных предприятий сосредоточено в муниципальных образованиях «Город Калуга», «Город Обнинск», «Город Малоярославец», «Город Киров и Кировский район», «Город Людиново и Людиновский район».

Сельское хозяйство области, относящееся к зоне рискованного земледелия, не имеет ярко выраженной специализации. По объемам производства соотношение между продукцией растениеводства и животноводства составляет соответственно 53% и 47%. На территории области издавна возделывается лен.

Важнейшим показателем, характеризующим уровень экономического развития области, является валовой региональный продукт (ВРП).

За 2000-2001 годы прирост ВРП области был наиболее высок и составлял ежегодно более 7,7%.

Исходя из структуры ВРП, наиболее экономически значимыми отраслями экономики области являются промышленность и сельское хозяйство. Их совокупная доля составляет 44% ВРП. По вкладу в ВРП на втором месте после промышленность стоит производство услуг рыночного характера - 30%. Из них торговля занимает 11%, на долю транспорта и связи приходится 6,7%. Менее чем по 5% имеют жилищно-коммунальное хозяйство, наука и научное обслуживание.

Экономическое развитие области в последние годы характеризуется позитивными тенденциями, связанными с ростом промышленного производства, увеличением объема инвестиций в основной капитал, увеличением реальных доходов населения, ростом объемов потребительского рынка. Структурная перестройка экономики, конверсия, укрепление перерабатывающей промышленности дают потенциальную возможность для дальнейшего развития области.

Всего в экономике области занято 485 тыс. человек. Сложившаяся специализация области определяет и структуру занятости населения. Наибольшее количество занятых - в промышленности (26,3%). Несколько увеличилась за последние годы доля занятых в торговле - до 13,4%. В строительстве занято 8,8% от всех занятых в экономике области.

Одной из основных отраслей специализации Калужской области является наука и научное обслуживание. Показатель доли работающих в этой отрасли составляет 3,3%, что существенно превышает общероссийский показатель (1,8%). По доле занятых исследованиями и разработками в общем числе занятых в экономике область отстает только от городов Москва и Санкт-Петербург, а также Московской и Нижегородской областей.

Молочное скотоводство.

Из всех пород КРС земного шара черно-пестрая порода имеет наибольшее распространение. Этот скот является самым древним из современных заводских пород, он распространился почти по всем континентам и странам, и сыграл большую роль в совершенствовании и формировании многих пород КРС.

В России черно-пестрый скот по сравнению с другими породами не имел широкого распространения из-за повышенной требовательности к условиям содержания и возросшего в начале XX в. интереса к породам комбинированного направления с более высокими акклиматизационными способностями.

После 1925 г. черно-пестрый скот был принят плановой породой СССР. В связи с этим в 1930—1940 гг. были завезены животные из Германии, Эстонии, Литвы, Голландии и направлены в разные районы страны с различными климатическими и почвенными условиями. За 1933—1940гг. завоз скота превышал 5 тыс. голов. В Заволжье было создано одно из лучших племенных гнезд по разведению чистопородного и высокопродуктивного голландского скота.

С 1957 по 1965г. для улучшения продуктивных качеств отечественного черно-пестрого скота в Советский Союз были завезены 513 быков и 4452 нетели и телки голландской породы. Продуктивность матерей 107 быков, распространенных в восьми областях РСФСР, составила 6059 кг молока при жире 4,45%, а их бабушек- соответственно 7018 кг и 4,6%.

Решением Министерства сельского хозяйства СССР в июле 1959г. официально утверждена новая черно-пестрая порода. Порода специализирована в молочном направлении. Она является наиболее обильно молочной, имеет самые лучшие среди молочных пород формы телосложения и одновременно обладает хорошими мясными качествами.

Таким образом, исходные материнские породы, климатические и кормовые условия были довольно пестрыми. Общими при создании новой породы были: улучшающая отцовская порода и в некоторой мере методы разведения.

Черно-пестрая порода в основном состоит из пяти отличающихся между собой своими специфическими свойствами и признаками больших популяций: центральная (среднерусская), прибалтийская, уральская, сибирская и черно-пестрый скот остальных зон (Украины, Белоруссии, Средней Азии, частично Закавказья). В частности, животные центральной группы самые крупные (живая масса 550—650 кг), более компактного телосложения и относительно коротконогие, с хорошим экстерьером. Эта группа наиболее обильно-молочная (5500—6500 кг) при относительно невысоком содержании жира в молоке (3,5-3,6%).

Наиболее высокие темпы развития молочного скотоводства - в Ленинградской области. В племзаводах этого региона (20,2 тыс. голов, в том числе 12,5 тыс. коров) надой в среднем составил 8409 кг при содержании жира 3,61%, в племрепродукторах - соответственно 6398 кг и 3,6%. Из 13 хозяйств, достигших продуктивности 8 тыс. кг и более на корову, 11 находятся в Ленинградской области.

Среди пород доминирует черно-пестрая. Ее удельный вес достиг 50,4%, что на 0,9% больше, чем в предыдущем году, а доля красно-пестрого скота увеличилась более чем в два раза, сычевского и ярославского - соответственно на 0,1 и 0,2%. Относительная численность костромских и голштинских (красно-пестрой масти) животных осталась неизменной. Поголовье остальных пород продолжает снижаться, причем наиболее интенсивно - симментальской.

К 1 января 2004г., по данным Госкомстата РФ, поголовье КРС во всех категориях хозяйств, сократилось до 25 млн голов, или на 5,6% по сравнению с аналогичной датой прошлого года.

Поголовье скота и производство основных видов продукции животноводства в хозяйствах всех категорий

Годы	Крупный рогатый скот	в том числе коровы молочного стада	Свиньи	Овцы и козы	Мясо (в убойном весе)	Молоко
	на конец года, млн. голов			млн. тонн
1990	57.0	20.5	38.3	58.2	10.1	55.7
1991	54.7	20.6	35.4	55.3	9.4	51.9
1992	52.2	20.2	31.5	51.4	8.3	47.2
1993	48.9	19.8	28.6	43.7	7.5	46.5
1994	43.3	18.4	24.9	34.5	6.8	42.2
1995	39.7	17.4	22.6	28.0	5.8	39.2
1996	35.1	15.9	19.1	22.8	5.3	35.8
1997	31.5	14.5	17.3	18.8	4.9	34.1
1998	28.5	13.5	17.2	15.6	4.7	33.3
1999	28.0	13.1	18.3	14.8	4.3	32.3
2000	27.3	12.7	15.7	14.8	4.4	32.3
2001	27.1	12.2	16.0	15.3	4.5	32.9
2002	26.5	11.8	17.3	16.1	4.7	33.5
2003	24.8	11.0	16.0	16.9	4.9	33.3
2004*	23.6	10.5	16.0	17.6	5.0	32.8

* Оценка Центра экономической конъюнктуры по состоянию на 1 мая 2004 года.

Совершенно очевидно, что при таких изменениях в поголовье с.-х. животных производство мяса в 2004г. значительно сократится. Однако надвигающийся спад в производстве мясомолочных продуктов нельзя будет компенсировать за счет расширения ввоза в связи с действием квот на импорт мяса. Сокращение предложения неизбежно приведет к существенному росту цен на всю гамму мясомолочной продукции.

Темпы роста производства мяса в России в 2004г. снизятся до 2% по сравнению с 5-процентным увеличением в 2003г. Такой прогноз представил Центр экономической конъюнктуры (ЦЭК) при правительстве РФ. Однако прирост производства мяса в прошлом году был вызван чрезмерным забоем крупного рогатого скота (КРС). В текущем году его поголовье будет продолжать снижаться. Согласно прогнозу правительственных аналитиков, общая численность КРС в 2004г. уменьшится на 900 тысяч голов, или на 4%.

Опрошенные RBC daily участники рынка считают, что снижение поголовья скота в России очень скоро приведет к дефициту сырья в мясоперерабатывающей отрасли. В связи с этим рыночные цены на говядину уже к маю 2004г. могут возрасти на 10%, на свинину – на 5%. По мнению экспертов, в сложившихся условиях Россия будет вынуждена либо увеличить импорт говядины и стать зависимой от стран - импортеров этого сырья, либо попробовать переориентировать россиян на потребление свинины и курятины. Однако, как показывает статистика, поголовье свиней и птицы также сокращается.

Согласно оценкам специалистов Мясного союза России, емкость рынка мяса в РФ в 2004 г. впервые за последние годы достигнет уровня потребления 1995 года и вырастет примерно до 8 млн т. При этом к 2010 г. объем этого рынка составит 10 млн т, из них 4,5 млн т придется на мясо птицы (сейчас этот показатель достигает 2,3 млн т по неофициальным оценкам и 2 млн тонн – по официальным). Основными производителями мяса в России остаются независимые крестьянские (фермерские) хозяйства. Тем не менее с начала 90-х годов поголовье крупного рогатого скота постоянно снижается.

По данным Госкомстата, в России в прошлом году темпы сокращения численности крупного рогатого скота составили 5,6% (численность уменьшилась на 1,5 млн голов) по сравнению с 2,1% в 2002 г. и 0,7% в 2001 г. По оценке экспертов, сейчас на 1 тысячу жителей России приходится всего 166 голов КРС, что в 1,3 раза меньше, чем в Евросоюзе, в 2,1 раза меньше, чем в США, и в 2,5 раза меньше, чем в Канаде. Между тем продуктивность скота в России в 2,5-3 раза ниже, чем в указанных странах. Одновременно по сравнению с 2003 годом в текущем году импорт мяса говядины в Россию был увеличен решением правительства с 300 до 420 тысяч тонн, что, конечно, не стимулирует внутреннее производство. «Квоты на говядину были распределены неправильно, – сказал RBC daily глава Мясного союза России Мушег Мамиконян. – Наше правительство не простимулировало развитие этого вида животноводства, а на российский рынок поставляется говядина из-за рубежа, которая на 7-8% дешевле, чем отечественная».

Несмотря на рост импорта говядины, в стране все равно образовался дефицит этого вида сырья. «Повышения импорта оказалось явно недостаточно для того, чтобы обеспечить потребности рынка, – сказала глава Института аграрного маркетинга (ИАМ) Елена Тюрина. – Таким образом, встречная тенденция (с одной стороны, сокращение предложения мяса собственного производства, с другой – недостаточные размеры импорта) привела к дефициту на рынке мяса-сырья». Такая ситуация уже повлекла за собой рост цен на все виды говядины на 4,1% в первые два месяца 2004 года, причем цены производителей в среднем возросли на 4,5%, а цены трейдеров – на 4%. В связи с этим к маю 2004 года рыночные цены на говядину могут возрасти на 10%, на свинину – на 5%, считают в ИАМ. Кроме того, по мнению специалистов ИАМ, усугубляет ценовую ситуацию на российском рынке также влияние мирового тренда: США занимают существенную долю на мировом рынке говядины, и предполагаемое ограничение экспорта американской говядины (из-за фактов выявления вируса «коровьего бешенства») приведет к росту общемировых цен. Как поясняет г-жа Тюрина, оптовая цена на говядину на российском рынке может составить к маю этого года 65-66 руб. за 1 кг против сегодняшнего уровня 59-60 руб. за 1 кг. «Дальнейший рост цен на данный вид продукции возможен, но уже опасен, так как может привести к снижению спроса и сокращению емкости рынка», – добавляет она.

Реализация на убой скота и птицы в хозяйствах всех категорий (в живом весе; в тыс. тонн)

	1990	2000	2001	2002	2003*	2004**	2004** в % к 2003*	2003* в % к 2002	2002 в % к 2001	2001 в % к 2000
Российская Федерация	15637	7008	7000	7316	7661	7772	101	105	105	100
Центральный федеральный округ	3587	1524	1477	1543	1614	1623	101	105	105	97
Северо – Западный федеральный округ	985	371	397	421	439	446	102	105	106	107
Южный федеральный округ	3014	1223	1248	1312	1413	1455	103	108	105	102
Приволжский федеральный округ	3992	2029	2018	2084	2161	2190	101	104	103	99
Уральский федеральный округ	11027	5525	5546	5557	5563	5563	1100	1101	102	104
Сибирский федеральный округ	2512	1200	1176	1258	1329	1350	102	106	107	98
Дальневосточный федеральный округ	520	136	138	141	142	145	102	101	102	102

* Предварительные данные Федеральной службы государственной статистики.

** Оценка Центра экономической конъюнктуры по состоянию на 1 мая 2004 года.

Законы, стандарты и нормативные акты, использованные при оценке

Законы и нормативные акты:

-         Гражданский кодекс РФ от 21.10.94. Часть 1-2.

-         Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

-         Федеральный закон от 14.11.02 № 143-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».

-         Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. №519 "Об утверждении стандартов оценки".

-          «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519.

Источники информации

Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.

Источники информации, использованные в настоящей работе:

-           Информация, полученная от Заказчика;

-           Информация о ситуации на рынке, полученная от различных субъектов рынка.

Информация, полученная от Заказчика:

-           Балансовая справка на оцениваемый крупно рогатый скот.

-           Опись крупно рогатого скота.

Информация, полученная от субъектов рынка:

-         Министерство сельского хозяйства Российской Федерации – база данных Цены реализации и приобретения сельскохозяйственной продукции, цены производства и потребительские цены на продовольственные товары по регионам РФ по состоянию на 15.12.2004г.: http://www.mcx.ru/index.html?he_id=709.

-         Консультации с директором СПК «Колхоз» Медынского района Директоровым Николаем Александровичем.

Литература

-         «Методологические основы оценки стоимости имущества». Г. И. Микерин, В. Г. Гребенщиков, Е. И. Нейман. М.: «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003.

-         «Общая зоотехния», В.М. Куликов, Ю.Д. Рубан, «Колос»,1982.

-         «Записная книжка ЗООТЕХНИКА», М.: «Московский рабочий», 1978.

-         «Методические рекомендации по экспертной оценке имущества в предприятиях АПК» Институт аграрной экономики Украинская академия аграрных наук Киев 2000.

Используемые термины и определения

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (ФЗ от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости. (МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994).

Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994).

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519).

Рыночный (сравнительный) подход) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519)

Доходный подход –  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Дата оценки. Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата отчета. Дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Назначение оценки

По информации, полученной от Заказчика, он намерен использовать результаты настоящего отчета для получения кредита в банке.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, за которую продажа права собственности может быть совершена без дополнительных условий на дату оценки за наличный расчет при следующих условиях (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"):

-         рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

-         покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

-         имущество обращается и продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

-         оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Процедура оценки

Оценка объектов состоит из следующих этапов.

-                   Согласование целей и задач оценки объектов и заключение договора на оценку.

-                   Визуальный осмотр оцениваемых объектов, фиксирование данных по физическому износу объектов.

-                   Проведение бесед и консультаций со специалистами Заказчика и привлеченных организаций.

-                   Анализ рынка в сегменте оцениваемых объектов.

-                   Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объектов.

-                   Представление и обсуждение результатов оценки с Заказчиком, и написание отчета.

При определении стоимости имущества используют три основных подхода: Затратный, Рыночный, Доходный.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта.

В нашем случае классические процедуры оценки были по необходимости изменены, это было сделано в целях разрешения проблем оценки присущих как российскому рынку в целом, так и для данного региона в частности.

Описание объекта оценки

Реестр фуражных коров (черно-пестрой масти)

Весь скот прошел санитарную обработку и привит против:

-         Сибирская язва – 2 полугодие 2004 г.;

-         Подкожный овод – 2 полугодие 2004 г.;

-         Туберкулинизация – 2 полугодие 2004 г.;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это термин, принятый IVSC, и повсеместно применяемый и понимаемый в Северной Америке. Он является синонимом Рыночной стоимости. IVSC определяет наилучшее и наиболее эффективное использование как "Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, соответствующим образом обосновано, юридически разрешимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого имущества". Ясно, что использование, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наилучшее и наиболее эффективное использование. Использование, разрешенное законом и физически возможное, тем не менее, требует дополнительного объяснения для принятия такого использования как обоснованно вероятного и соответствующе оправданного. При установлении в результате анализа одного или более использования вывод следует проверить анализом финансовой целесообразности. Использование объекта, выражающееся в наивысшей стоимости, будет наилучшим и наиболее эффективным использованием, а также будет соответствовать определению Рыночной стоимости.

Существующее целевое использование крупно рогатого скота, как молочного, является наилучшим и наиболее эффективным, так как отвечает основным критериям наилучшего и наиболее эффективного использования, а именно: юридически разрешенное, физически и финансово осуществимо, максимально эффективно, то есть будет приносить максимальный чистый доход и образовывать максимальную текущую стоимость.

Оценщик не видит другого наилучшего использования молочного стада, кроме как использования по прямому назначению.

Оценка КРС

Выбор методов оценки

Поскольку Оценщику не удалось выявить достоверной информации по сделкам с КРС для целей молочного скотоводства то в данной работе, для определения стоимости КРС, использовались затратный подход и доходный подход.

Затратный подход.

Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход использует полную восстановительную стоимость в качестве базы, из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате износа (стоимость воспроизводства или стоимость замещения).

В данном отчете использовался затратный подход изложенный в «Методическиех рекомендациях по экспертной оценке имущества в предприятиях АПК» Институт аграрной экономики Украинская академия аграрных наук Киев 2000.

«Стоимость одной головы основного стада крупного рогатого скота, свиней и овец определяется по величине затрат на выращивание этой головы и состоит из затрат на выращивание живого веса животного и ее продуктивных качеств. Установлено, что в среднем по стране из общего числа затрат, доля на формирование продуктивных качеств крупного рогатого скота, составляет 20%, овец - 23%. Остаток затрат по названным видам животных относят на выращивание живого веса.

Для оценки продуктивного и рабочего скота используются данные о живой массе животных, возраст и уровень продуктивности, период хозяйственного использования каждой головы, или группы животных (количество лактаций, опоросов, окотов), индексы изменения продуктивности коров в зависимости от лактации у пересчетах на базовую жирность молока, себестоимость выращивания 1 кг живой массы, что сложилась на дату оценки.

При оценке племенных животных основного стада учитывается также показатели их классности, наличие записи в государственной племенной книге и иные показатели, что характеризуют племенные качества животного.

Стоимость основного стада продуктивного и рабочего скота определяется суммой себестоимости ее живого веса и продуктивных качеств. Последние характеризуются количеством продукции, которую можно получить от животных за год, или за весь период хозяйственного использования.

Износ продуктивных качеств животных или их групп рассчитывается следующим образом: коров - на основе индексов изменения их продуктивности по породам в зависимости от лактаций (приложение 27); производителей - по времени фактического использования;

Продуктивные качества коров определяются возможностью получения определенного количества молока и приплода; Стоимость головы основного стада рассчитывается по данным о весе животных, затрат на выращивание единицы живого веса на дату оценки, на формирование ее племенных и продуктивных качеств. Учитывается фактический износ продуктивных качеств и срок хозяйственного использования.

При определении стоимости коров затраты на формирование продуктивных качеств корректируется коэффициентом, который учитывает уровень продуктивности животного. В качестве минимального уровня принят среднегодовой надой молока - 2000 кг на одну корову. При увеличении надоя, затраты на формирование продуктивных качеств увеличиваются на соответствующий коэффициент (приложение 28).»

Затраты на выращивание 1 кг. живого веса Оценщик взял исходя из предположения, что они не могут превысить стоимость сдачи скота на мясокомбинат, иначе выращивание скотины на мясо экономически не выгодно, с другой стороны это выращивание не может быть высоко доходным, поэтому разница между затратами на выращивание и стоимостью сдачи весьма незначительна и для расчетов ею можно практически пренебречь.

Затраты на выращивание 1 кг. живого веса приняты в размере 60 руб./кг. (для средней и высокой упитанности скота) - база данных Минсельхоза - Цены реализации и приобретения сельскохозяйственной продукции, цены производства и потребительские цены на продовольственные товары по регионам РФ по состоянию на 01.02.2005г.