СТАН­ДАРТ

РОС­СИЙ­СКО­ГО ОБ­ЩЕ­СТ­ВА ОЦЕН­ЩИ­КОВ

 

 

 

 

 

 

 

 

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ

И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

 

 

 

 

Ос­нов­ные по­ло­же­ния

 

 

СТО РОО 20-01-96

 

 

 

 

 

 

 

 

Пре­ди­сло­вие

1.При­нят и вве­ден в дей­ст­вие по­ста­нов­ле­ни­ем Прав­ле­ния Рос­сий­ско­го об­ще­ст­ва оцен­щи­ков 11 сен­тяб­ря 1996 го­да, про­то­кол № 16, г. Мо­ск­ва.

2. Вве­ден впер­вые.

3. В на­стоя­щем стан­дар­те ис­поль­зо­ван текст Ме­ж­ду­на­род­но­го стан­дар­та оцен­ки “Об­щие по­ня­тия и прин­ци­пы оцен­ки”, под­го­тов­лен­ные Ме­ж­ду­на­род­ным ко­ми­те­том по стан­дар­там оцен­ки иму­ще­ст­ва (The International Assete Valuation Standards Committee) .

4. Стан­дарт пол­но­стью со­от­вет­ст­ву­ет Ус­та­ву Рос­сий­ско­го об­ще­ст­ва оцен­щи­ков, за­ре­ги­ст­ри­ро­ван­но­му Мин­юс­том РФ 01 сен­тяб­ря 19­95г. (сви­де­тель­ст­во о ре­ги­ст­ра­ции N 3054).

5. Ин­фор­ма­ция о стан­дар­те на­прав­ле­на в Фе­де­раль­ный фонд стан­дар­тов Гос­стан­дар­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

На­стоя­щий стан­дарт не мо­жет быть пол­но­стью или час­тич­но вос­про­из­ве­ден, ти­ра­жи­ро­ван и рас­про­стра­нен в ка­че­ст­ве офи­ци­аль­но­го из­да­ния без раз­ре­ше­ния Прав­ле­ния Рос­сий­ско­го об­ще­ст­ва оцен­щи­ков.

 

Со­дер­жа­ние

1. Вве­де­ние

2. По­ня­тия зем­ли и соб­ст­вен­но­сти

3. По­ня­тия не­дви­жи­мо­сти, соб­ст­вен­но­сти и иму­ще­ст­ва (ак­ти­вов)

4. Це­на, се­бе­стои­мость (за­тра­ты, из­держ­ки), ры­нок и стои­мость

5. Ры­ноч­ная стои­мость

6. Наи­бо­лее эф­фек­тив­ное ис­поль­зо­ва­ние

7. По­лез­ность

8. Дру­гие важ­ные по­ня­тия

9. Ре­зю­ме

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1. Вве­де­ние

1.1 Опыт ме­ж­ду­на­род­но­го про­фес­сио­наль­но­го об­ще­ния в рам­ках Ме­ж­ду­на­род­но­го ко­ми­те­та по стан­дар­там оцен­ки иму­ще­ст­ва про­де­мон­ст­ри­ро­вал, что, за не­мно­ги­ми ис­клю­че­ния­ми, в ми­ре су­ще­ст­ву­ет прин­ци­пи­аль­ное со­гла­сие в от­но­ше­нии фун­да­мен­таль­ных по­ня­тий, ле­жа­щих в ос­но­ве оцен­ки как на­уч­ной дис­ци­п­ли­ны.

Осо­бен­но­сти ме­ст­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва и эко­но­ми­че­ской си­туа­ции мо­гут вре­мя от вре­ме­ни на­ла­гать спе­ци­фи­че­ские (ино­гда ог­ра­ни­чи­тель­но­го ха­рак­те­ра) тре­бо­ва­ния в при­клад­ных ас­пек­тах, но ос­но­вы ме­то­дов и про­це­дур оцен­ки в раз­ных стра­нах ми­ра по су­ти ни­чем друг от дру­га не от­ли­ча­ют­ся.

1.2 Эти фун­да­мен­таль­ные по­ня­тия ле­жат в ос­но­ве стан­дар­тов РОО, од­на­ко Об­ще­ст­во при­дер­жи­ва­ет­ся по­зи­ции, со­глас­но ко­то­рой яв­ля­ет­ся не­це­ле­со­об­раз­ным фор­му­ли­ро­вать фун­да­мен­таль­ные оп­ре­де­ле­ния и прин­ци­пы в тек­сте ка­ж­до­го Стан­дар­та. Вме­сто это­го на­стоя­щий раз­дел иг­ра­ет роль до­пол­не­ния к ка­ж­до­му Стан­дар­ту и яв­ля­ет­ся об­зо­ром ос­нов­ных по­ня­тий, имею­щих осо­бое зна­че­ние для по­ни­ма­ния оцен­ки как сфе­ры про­фес­сио­наль­ной дея­тель­но­сти и для при­ме­не­ния Стан­дар­тов на прак­ти­ке.

 

2. По­ня­тия зем­ли и соб­ст­вен­но­сти

2.1 Зем­ля яв­ля­ет­ся не­отъ­ем­ле­мой ча­стью на­шей жиз­ни и на­ше­го су­ще­ст­во­ва­ния. Бла­го­да­ря сво­ей ис­клю­чи­тель­ной важ­но­сти она все­гда на­хо­дит­ся под при­сталь­ным вни­ма­ни­ем юри­стов, гео­гра­фов, со­цио­ло­гов, эко­но­ми­стов. От то­го, ка­ким об­ра­зом рас­смат­ри­ва­ет зем­лю и ва­ри­ан­ты ее ис­поль­зо­ва­ния ка­ж­дая из этих дис­ци­п­лин, во мно­гом за­ви­сят судь­бы на­ро­дов все­го ми­ра.

2.2 Оцен­ка стои­мо­сти зе­мель­но­го уча­ст­ка как ва­кант­но­го (не­ис­поль­зо­ван­но­го) или уча­ст­ка с улуч­ше­ния­ми (об­ра­бот­ка зем­ли и со­ору­же­ния) яв­ля­ет­ся эко­но­ми­че­ским по­ня­ти­ем. Зе­мель­ный уча­сток, ва­кант­ный или с улуч­ше­ния­ми, так­же на­зы­ва­ет­ся не­дви­жи­мо­стью. Стои­мость соз­да­ет­ся по­лез­но­стью объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти — его спо­соб­но­стью удов­ле­тво­рять ну­ж­ды и по­треб­но­сти лю­дей. Стои­мость лю­бо­го объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти оп­ре­де­ля­ет­ся его уни­каль­но­стью, дол­го­веч­но­стью, по­сто­ян­ст­вом ме­сто­по­ло­же­ния, от­но­си­тель­ной ог­ра­ни­чен­но­стью пред­ло­же­ния на рын­ке не­дви­жи­мо­сти, а так­же спе­ци­фи­че­ской по­лез­но­стью кон­крет­но­го зе­мель­но­го уча­ст­ка.

2.3 Соб­ст­вен­ность яв­ля­ет­ся юри­ди­че­ской кон­цеп­ци­ей. Соб­ст­вен­ность пред­став­ля­ет со­бой со­во­куп­ность ча­ст­ных прав вла­де­ния. Для то­го, что­бы раз­ли­чать не­дви­жи­мость, ма­те­ри­аль­ное по­ня­тие, и пра­во вла­де­ния, юри­ди­че­ский тер­мин, пра­во вла­де­ния объ­ек­том не­дви­жи­мо­сти на­зы­ва­ют пра­вом соб­ст­вен­но­сти на не­дви­жи­мость.

Юри­ди­че­ский тер­мин для фи­зи­че­ских объ­ек­тов, не яв­ляю­щих­ся не­дви­жи­мо­стью, — дви­жи­мое иму­ще­ст­во, а пра­во вла­де­ния им на­зы­ва­ют пра­вом соб­ст­вен­но­сти на дви­жи­мое иму­ще­ст­во. Сло­во «соб­ст­вен­ность», упот­реб­лен­ное без до­пол­ни­тель­но­го оп­ре­де­ле­ния или иден­ти­фи­ка­ции, мо­жет от­но­сить­ся как к не­дви­жи­мо­сти, так и к дви­жи­мо­му иму­ще­ст­ву или их ком­би­на­ции (см. ни­же Раз­дел3).

 

2.4 Оцен­щи­ки — спе­циа­ли­сты, ра­бо­таю­щие в об­лас­ти эко­но­ми­ки, свя­зан­ной с про­ве­де­ни­ем оцен­ки иму­ще­ст­ва и со­став­ле­ни­ем со­от­вет­ст­вую­щей от­чет­ной до­ку­мен­та­ции (см. ни­же Раз­дел 3.5). Как про­фес­сио­на­лы, оцен­щи­ки долж­ны удов­ле­тво­рять же­ст­ким тре­бо­ва­ния в пла­не об­ра­зо­ва­ния, спе­ци­аль­ной под­го­тов­ки, ком­пе­тент­но­сти и про­яв­лен­ных про­фес­сио­наль­ных на­вы­ков. Они так­же долж­ны не­ук­лон­но сле­до­вать вы­со­ким мо­раль­ным прин­ци­пам (эти­че­ским нор­мам) и про­фес­сио­наль­ным эта­ло­нам (стан­дар­там).

2.5 Ко­ле­ба­ния цен с те­че­ни­ем вре­ме­ни яв­ля­ют­ся ре­зуль­та­том дей­ст­вия эко­но­ми­че­ских и со­ци­аль­ных сил — как об­щих, так спе­ци­фи­че­ских. Об­щие си­лы мо­гут вы­зы­вать из­ме­не­ния об­ще­го уров­ня цен и от­но­си­тель­ной по­ку­па­тель­ной спо­соб­но­сти де­нег. Дей­ст­вие от­дель­ных спе­ци­фи­че­ских сил, на­при­мер, тех­но­ло­ги­че­ские из­ме­не­ния, мо­жет при­вес­ти к сдви­гам в со­от­но­ше­нии спро­са и пред­ло­же­ния, что мо­жет по­влечь за со­бой зна­чи­тель­ные из­ме­не­ния цен.

2.6 К оцен­ке при­ме­ни­мы мно­гие хо­ро­шо из­вест­ные прин­ци­пы. Сре­ди них  — прин­ци­пы спро­са и пред­ло­же­ния, кон­ку­рен­ции, за­ме­ще­ния, пред­ви­де­ния или ожи­да­ния, из­ме­не­ния и дру­гие. Об­щим для всех этих вспо­мо­га­тель­ных прин­ци­пов яв­ля­ет­ся их яв­ное или не­яв­ное влия­ние на сте­пень по­лез­но­сти и про­дук­тив­ность рас­смат­ри­вае­мо­го объ­ек­та соб­ст­вен­но­сти. Сле­до­ва­тель­но, мож­но ут­вер­ждать, что по­лез­ность объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти вы­ра­жа­ет сум­мар­ное дей­ст­вие всех ры­ноч­ных фак­то­ров, влияю­щих на стои­мость объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти.

 

3. По­ня­тия не­дви­жи­мо­сти, соб­ст­вен­но­сти

и иму­ще­ст­ва (ак­ти­вов)

3.1 Не­дви­жи­мость (объ­ект не­дви­жи­мо­сти, не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во) оп­ре­де­ля­ет­ся как фи­зи­че­ский уча­сток зем­ли и от­но­ся­щие­ся к не­му вы­пол­нен­ные че­ло­ве­ком улуч­ше­ния. Это ма­те­ри­аль­ная, ося­зае­мая "вещь", ко­то­рую мож­но по­смот­реть и по­тро­гать, в со­во­куп­но­сти со все­ми со­ору­же­ния­ми на зем­ле, а так­же над или под ней. В ка­ж­дом го­су­дар­ст­ве ме­ст­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом ус­та­нав­ли­ва­ет­ся ос­нов­ной прин­цип для раз­ли­че­ния не­дви­жи­мо­го и дви­жи­мо­го иму­ще­ст­ва, оп­ре­де­ле­ние ко­то­ро­го при­ве­де­но ни­же. Не­смот­ря на то, что эти юри­ди­че­ские по­ня­тия не для всех стран яв­ля­ют­ся об­ще­при­ня­ты­ми, по­сту­ли­руе­мые здесь оп­ре­де­ле­ния по­зво­ля­ют кон­кре­ти­зи­ро­вать важ­ные тер­ми­ны и по­ня­тия.

3.2 По­ня­тие пра­ва соб­ст­вен­но­сти на не­дви­жи­мость вклю­ча­ет в се­бя все пра­ва, ин­те­ре­сы и при­ви­ле­гии, свя­зан­ные с вла­де­ни­ем не­дви­жи­мым иму­ще­ст­вом. Пра­во соб­ст­вен­но­сти на не­дви­жи­мость обыч­но вы­ра­жа­ет­ся ка­ким-то при­зна­ком вла­де­ния, в от­ли­чие от са­мой не­дви­жи­мо­сти как фи­зи­че­ско­го объ­ек­та. Та­ким об­ра­зом, пра­во соб­ст­вен­но­сти на не­дви­жи­мость от­но­сит­ся к не­ма­те­ри­аль­ным по­ня­ти­ям.

3.3 Дви­жи­мое иму­ще­ст­во вклю­ча­ет в се­бя ма­те­ри­аль­ные и не­ма­те­ри­аль­ные объ­ек­ты, не яв­ляю­щие­ся не­дви­жи­мо­стью. Эти объ­ек­ты не свя­за­ны с не­дви­жи­мо­стью по­сто­ян­но и, как ка­те­го­рия, та­кое иму­ще­ст­во ха­рак­те­ри­зу­ет­ся воз­мож­но­стью быть пе­ре­ме­щен­ным.

3.4 В тер­ми­но­ло­гии бух­гал­тер­ско­го уче­та ак­ти­вы пред­став­ля­ют со­бой ре­сур­сы, на­хо­дя­щие­ся в чьем-ли­бо вла­де­нии или под чьим-ли­бо управ­ле­ни­ем, от ко­то­рых в бу­ду­щем с дос­та­точ­ным ос­но­ва­ни­ем мож­но ожи­дать не­ко­то­рую эко­но­ми­че­скую при­быль. Пра­во вла­де­ния ак­ти­ва­ми как та­ко­вое яв­ля­ет­ся не­ма­те­ри­аль­ным по­ня­ти­ем. Од­на­ко са­ми ак­ти­вы мо­гут быть как ма­те­ри­аль­ны­ми, так и не­ма­те­ри­аль­ны­ми.

3.5 В со­от­вет­ст­вии с ме­ж­ду­на­род­ны­ми стан­дар­та­ми бух­гал­тер­ско­го уче­та, на ко­то­рые ссы­ла­ет­ся СТО РОО 20-04-96, ак­ти­вы раз­ли­ча­ют­ся на ма­те­ри­аль­ные, не­ма­те­ри­аль­ные и ин­ве­сти­ци­он­ные. Осо­бое зна­че­ние име­ют сле­дую­щие тер­ми­ны и по­ня­тия:

a. Те­ку­щие ак­ти­вы. Ак­ти­вы, не пред­на­зна­чен­ные для ис­поль­зо­ва­ния на по­сто­ян­ной ос­но­ве в дея­тель­но­сти пред­при­ятия, — на­при­мер, сче­та де­би­то­ров, то­вар­но-ма­те­ри­аль­ные за­па­сы, крат­ко­сроч­ные ин­ве­сти­ции, бан­ков­ская и кас­со­вая на­лич­ность. В не­ко­то­рых слу­ча­ях не­дви­жи­мость, обыч­но рас­смат­ри­вае­мая в ка­че­ст­ве ос­нов­ных ак­ти­вов в со­от­вет­ст­вии с дан­ным ни­же оп­ре­де­ле­ни­ем, мо­жет так­же быть от­не­се­на к те­ку­щим ак­ти­вам. В ка­че­ст­ве при­ме­ра мож­но при­вес­ти зе­мель­ные уча­ст­ки или объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти, на­хо­дя­щие­ся в то­вар­но-ма­те­ри­аль­ном за­па­се и пред­на­зна­чен­ные на про­да­жу.

б. Ос­нов­ные ак­ти­вы. Это ма­те­ри­аль­ные и не­ма­те­ри­аль­ные ак­ти­вы, под­раз­де­ляю­щие­ся на две об­щие ка­те­го­рии:

1) Не­дви­жи­мость, про­из­вод­ст­вен­ные сред­ст­ва и обо­ру­до­ва­ние. Ак­ти­вы, пред­на­зна­чен­ные для ис­поль­зо­ва­ния на по­сто­ян­ной ос­но­ве в дея­тель­но­сти пред­при­ятия, вклю­чаю­щие в се­бя зе­мель­ный уча­сток и со­ору­же­ния, про­из­вод­ст­вен­ные сред­ст­ва и обо­ру­до­ва­ние, амор­ти­за­ци­он­ный ре­зерв и дру­гие ви­ды ак­ти­вов.

2) Про­чие дол­го­вре­мен­ные ак­ти­вы. Ак­ти­вы, не пред­на­зна­чен­ные для ис­поль­зо­ва­ния на по­сто­ян­ной ос­но­ве в дея­тель­но­сти пред­при­ятия, но ко­то­рые бу­дут на­хо­дить­ся в дол­го­вре­мен­ном вла­де­нии. Та­кие ак­ти­вы вклю­ча­ют в се­бя дол­го­сроч­ные ин­ве­сти­ции и дол­го­сроч­ные де­би­тор­ские за­дол­жен­но­сти, гуд­вилл, от­сро­чен­ные рас­хо­ды, па­тен­ты, фир­мен­ные зна­ки и дру­гие ана­ло­гич­ные ак­ти­вы.

3.6 Тер­ми­но­ло­гия бух­гал­тер­ско­го уче­та не во всем сов­па­да­ет с тер­ми­но­ло­ги­ей, ис­поль­зуе­мой оцен­щи­ка­ми. Ес­ли сле­до­вать клас­си­фи­ка­ции па­ра­гра­фа 3.5, оцен­щи­ки пре­иму­ще­ст­вен­но име­ют де­ло с ос­нов­ны­ми ак­ти­ва­ми. В тех­ни­че­ском пла­не оце­ни­ва­ет­ся вла­де­ние иму­ще­ст­вом (ак­ти­ва­ми), или пра­во вла­де­ния, а не са­ми ак­ти­вы, ма­те­ри­аль­ные или не­ма­те­ри­аль­ные. Этот тер­мин под­чер­ки­ва­ет раз­ли­чие ме­ж­ду эко­но­ми­че­ской кон­цеп­ци­ей оцен­ки иму­ще­ст­ва, объ­ек­тив­но ос­но­ван­ной на спо­соб­но­сти это­го иму­ще­ст­ва быть про­дан­ным и ку­п­лен­ном на сво­бод­ном рын­ке, и не­кой субъ­ек­тив­ной кон­цеп­ци­ей, пред­по­ла­гаю­щей в ка­че­ст­ве ос­но­вы оп­ре­де­ле­ния стои­мо­сти не­ко­то­рые внут­рен­ние ка­че­ст­ва объ­ек­та, ли­бо дру­гую ба­зу, от­лич­ную от ры­ноч­ной стои­мо­сти. Тем не ме­нее, в СТО РОО 20-03-96 от­ме­ча­ет­ся, что объ­ек­тив­ный ры­ноч­ный под­ход име­ет спе­ци­аль­ные при­ло­же­ния в слу­ча­ях ог­ра­ни­чен­ной или не­ры­ноч­ной оцен­ки соб­ст­вен­но­сти.

3.7 Тер­ми­ны обес­це­не­ние, из­нос и амор­ти­за­ция ис­поль­зу­ют­ся как в оцен­ке, так и в бух­гал­тер­ском уче­те, и мо­гут при­вес­ти к не­по­ни­ма­нию смыс­ла, ко­то­рый за ни­ми сто­ит. Во из­бе­жа­ние не­до­ра­зу­ме­ний оцен­щи­ки, при­ме­няя ме­то­ды стои­мо­сти вос­про­из­вод­ст­ва и за­ме­ще­ния мо­гут ис­поль­зо­вать тер­ми­ны обес­це­не­ние, из­нос или на­чис­лен­ный из­нос, имея в ви­ду лю­бую по­те­рю стои­мо­сти от­но­си­тель­но пол­ной стои­мо­сти за­ме­ще­ния (вос­про­из­вод­ст­ва). Та­кие по­те­ри мо­гут от­но­сить­ся к фи­зи­че­ско­му из­но­су, функ­цио­наль­но­му или тех­ни­че­ско­му ли­бо внеш­не­му ус­та­ре­ва­нию. Тер­мин амор­ти­за­ци­он­ные на­чис­ле­ния обо­зна­ча­ет скид­ки, оп­ре­де­ляе­мые бух­гал­те­ра­ми для воз­ме­ще­ния из­на­чаль­ных за­трат на при­об­ре­те­ние ак­ти­вов в кон­тек­сте рет­ро­спек­тив­ной (ис­то­ри­че­ской) стои­мо­сти, не­за­ви­си­мо от прин­ци­па, по ко­то­ро­му эти на­чис­ле­ния про­из­во­ди­лись. Важ­но от­ме­тить, что для оцен­щи­ка на­чис­лен­ный из­нос яв­ля­ет­ся функ­ци­ей ры­ноч­ных от­но­ше­ний.

Амор­ти­за­ци­он­ные на­чис­ле­ния, в свою оче­редь, за­ви­сят пре­ж­де все­го от кон­крет­но­го спо­со­ба рас­че­та амор­ти­за­ции, при­ме­няе­мо­го бух­гал­те­ром, и не обя­за­тель­но от­ра­жа­ют со­стоя­ние рын­ка.

3.8 Учи­ты­вая, что юри­ди­че­ский тер­мин соб­ст­вен­ность, от­но­ся­щий­ся к объ­ек­ту не­дви­жи­мо­сти, в то же вре­мя ши­ро­ко ис­поль­зу­ет­ся в ка­че­ст­ве об­ще­го обо­зна­че­ния не­дви­жи­мо­го и/или дви­жи­мо­го иму­ще­ст­ва, в на­стоя­щих стан­дар­тах это по­ня­тие ис­поль­зу­ет­ся в ши­ро­ком смыс­ле. В этом кон­тек­сте под ним мо­жет по­ни­мать­ся как сам фи­зи­че­ский объ­ект, так и пра­во вла­де­ния им. При­ни­мая это со­гла­ше­ние, мы мо­жем от­ли­чить соб­ст­вен­ность в об­щем кон­тек­сте про­цес­са оцен­ки, от соб­ст­вен­но­сти, по­ни­мае­мой как ак­ти­вы в смыс­ле оп­ре­де­ле­ний и со­гла­ше­ний бух­гал­тер­ско­го уче­та.

 

4. Це­на, се­бе­стои­мость (за­тра­ты, рас­хо­ды),

ры­нок и стои­мость

4.1 Не­точ­ность, не­кон­крет­ность язы­ка мо­жет при­вес­ти и при­во­дит в дей­ст­ви­тель­но­сти к раз­лич­но­го ро­да не­до­по­ни­ма­ни­ям и не­до­ра­зу­ме­ни­ям, в осо­бен­но­сти ко­гда речь идет о ме­ж­ду­на­род­ном со­об­ще­ст­ве. Эта про­бле­ма ста­но­вит­ся осо­бен­но ак­ту­аль­ной в слу­ча­ях, ко­гда сло­ва язы­ка, имею­щие ши­ро­кий, обы­ден­ный смысл, так­же ис­поль­зу­ют­ся для обо­зна­че­ния спе­ци­фи­че­ских по­ня­тий в не­ко­то­рой дис­ци­п­ли­не. Имен­но с та­кой си­туа­ци­ей мы стал­ки­ва­ем­ся при упот­реб­ле­нии в оцен­ке иму­ще­ст­ва тер­ми­нов це­на, се­бе­стои­мость, ры­нок, стои­мость.

4.2 Це­на яв­ля­ет­ся тер­ми­ном, обо­зна­чаю­щим де­неж­ную сум­му, тре­буе­мую, пред­ла­гае­мую или уп­ла­чен­ную за не­кий то­вар или ус­лу­гу. Она яв­ля­ет­ся ис­то­ри­че­ским фак­том, то есть от­но­сит­ся к оп­ре­де­лен­но­му мо­мен­ту вре­ме­ни и мес­ту, не­за­ви­си­мо от то­го, бы­ла ли она объ­яв­ле­на от­кры­то или ос­та­лась в тай­не. В за­ви­си­мо­сти от фи­нан­со­вых воз­мож­но­стей, мо­ти­вов или осо­бых ин­те­ре­сов кон­крет­ных по­ку­па­те­ля и про­дав­ца це­на, уп­ла­чен­ная за то­ва­ры или ус­лу­ги, мо­жет не со­от­вет­ст­во­вать стои­мо­сти, при­пи­сы­вае­мой этим то­ва­рам или ус­лу­гам дру­ги­ми людь­ми. Тем не ме­нее, це­на в прин­ци­пе яв­ля­ет­ся ин­ди­ка­то­ром от­но­си­тель­ной стои­мо­сти, при­пи­сы­вае­мой то­ва­рам или ус­лу­гам кон­крет­ным по­ку­па­те­лем и/или кон­крет­ным про­дав­цом при кон­крет­ных об­стоя­тель­ст­вах.

4.3 Се­бе­стои­мость (за­тра­ты, рас­хо­ды) яв­ля­ет­ся це­ной, за­пла­чен­ной за то­ва­ры или ус­лу­ги, ли­бо де­неж­ной сум­мой, тре­буе­мой для соз­да­ния или про­из­вод­ст­ва то­ва­ра или ус­лу­ги. По за­вер­ше­нии про­цес­са соз­да­ния или ак­та ку­п­ли-про­да­жи, се­бе­стои­мость (за­тра­ты, рас­хо­ды) ста­но­вит­ся ис­то­ри­че­ским фак­том.

Це­на, за­пла­чен­ная по­ку­па­те­лем за то­вар или ус­лу­гу, ста­но­вит­ся для не­го за­тра­та­ми на при­об­ре­те­ние.

4.4 Ры­нок пред­став­ля­ет со­бой сис­те­му, в ко­то­рой то­ва­ры и ус­лу­ги пе­ре­хо­дят от про­дав­цов к по­ку­па­те­лям по­сред­ст­вом це­но­во­го ме­ха­низ­ма (ино­гда рын­ком на­зы­ва­ют так­же и ме­сто, где со­вер­ша­ют­ся эти опе­ра­ции). Кон­цеп­ция рын­ка под­ра­зу­ме­ва­ет спо­соб­ность то­ва­ров и/или ус­луг пе­ре­хо­дить из рук в ру­ки без из­лиш­них ог­ра­ни­че­ний дея­тель­но­сти про­дав­цов и по­ку­па­те­лей.

Ка­ж­дая из за­ин­те­ре­со­ван­ных сто­рон дей­ст­ву­ет в со­от­вет­ст­вии с со­от­но­ше­ния­ми спро­са и пред­ло­же­ния и дру­ги­ми це­но­об­ра­зую­щи­ми фак­то­ра­ми, в ме­ру сво­их воз­мож­но­стей и ком­пе­тен­ции, по­ни­ма­ния от­но­си­тель­ной по­лез­но­сти кон­крет­ных то­ва­ров и/или ус­луг, а так­же с уче­том сво­их ин­ди­ви­ду­аль­ных по­треб­но­стей и же­ла­ний. Ры­нок мо­жет быть ме­ст­ным (ло­каль­ным), на­цио­наль­ным или ме­ж­ду­на­род­ным.

4.5 Стои­мость яв­ля­ет­ся эко­но­ми­че­ским по­ня­ти­ем, ус­та­нав­ли­ваю­щим взаи­мо­от­но­ше­ние ме­ж­ду то­ва­ра­ми и ус­лу­га­ми, дос­туп­ны­ми для при­об­ре­те­ния, с од­ной сто­ро­ны и те­ми, кто их по­ку­па­ет и про­да­ет, с дру­гой. Стои­мость яв­ля­ет­ся не ис­то­ри­че­ским фак­том, а оцен­кой цен­но­сти кон­крет­ных то­ва­ров и ус­луг в кон­крет­ный мо­мент вре­ме­ни в со­от­вет­ст­вии с вы­бран­ным оп­ре­де­ле­ни­ем по­ня­тия стои­мо­сти. Эко­но­ми­че­ское по­ня­тие стои­мо­сти вы­ра­жа­ет ры­ноч­ный взгляд на вы­го­ду, ко­то­рую име­ет об­ла­да­тель дан­но­го то­ва­ра или кли­ент, ко­то­ро­му ока­зы­ва­ют дан­ную ус­лу­гу, на мо­мент оцен­ки стои­мо­сти.

4.6 Су­ще­ст­ву­ет мно­го ти­пов стои­мо­сти и со­от­вет­ст­вую­щих им оп­ре­де­ле­ний (см., на­при­мер, СТО РОО 20-03-96). Не­ко­то­рые из них яв­ля­ют­ся стан­дарт­ны­ми ти­па­ми стои­мо­сти, ши­ро­ко при­ме­няе­мы­ми в про­це­ду­рах оцен­ки иму­ще­ст­ва. Дру­гие же ис­поль­зу­ют­ся в спе­ци­аль­ных, стро­го ого­во­рен­ных слу­ча­ях. Для по­ни­ма­ния и прак­ти­че­ско­го при­ме­не­ния ме­то­дов оцен­ки край­не важ­ным яв­ля­ет­ся яс­но рас­крыть ис­поль­зуе­мый тип и оп­ре­де­ле­ние стои­мо­сти, а так­же об­ра­тить вни­ма­ние на то, что­бы вы­бран­ный тип стои­мо­сти со­от­вет­ст­во­вал кон­тек­сту кон­крет­ной за­да­чи, стоя­щей пе­ред оцен­щи­ком. В за­ви­си­мо­сти от вы­бран­но­го оп­ре­де­ле­ния стои­мость оце­ни­вае­мо­го иму­ще­ст­ва мо­жет ока­зать­ся раз­лич­ной.

4.7 Про­фес­сио­наль­ные оцен­щи­ки из­бе­га­ют упот­реб­лять не специфицированный тер­мин «стои­мость», при­ме­няя его в со­че­та­нии с оп­ре­де­ляю­щим при­ла­га­тель­ным — кон­кре­ти­зи­рую­щим, ка­кая имен­но стои­мость име­ет­ся в ви­ду. Ры­ноч­ная стои­мость (market value, или в не­ко­то­рых стра­нах open market value), наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ный в оцен­ке иму­ще­ст­ва тип стои­мо­сти, яв­ля­ет­ся пред­ме­том об­су­ж­де­ния СТО РОО 20-0296. Вви­ду то­го, что тра­ди­ци­он­ный здра­вый смысл под­ска­зы­ва­ет по­ня­тие стои­мо­сти трак­то­вать имен­но как ры­ноч­ную стои­мость (ес­ли не ого­во­ре­но об­рат­ное), осо­бен­но важ­но, что­бы в ка­ж­дом та­ком слу­чае тер­мин ры­ноч­ная стои­мость был яс­но и точ­но оп­ре­де­лен.

4.8 По­ня­тие стои­мо­сти пред­по­ла­га­ет оп­ре­де­ле­ние не­ко­то­рой де­неж­ной сум­мы, свя­зан­ной с ак­том ку­п­ли-про­да­жи. Тем не ме­нее, про­да­жа оце­ни­вае­мо­го объ­ек­та соб­ст­вен­но­сти не яв­ля­ет­ся ус­ло­ви­ем, не­об­хо­ди­мым для про­цес­са оп­ре­де­ле­ния це­ны, за ко­то­рую пред­по­ла­га­ет­ся про­да­жа это­го объ­ек­та соб­ст­вен­но­сти на да­ту оцен­ки при со­блю­де­нии ус­ло­вий, на­ла­гае­мых в оп­ре­де­ле­нии ры­ноч­ной стои­мо­сти.

4.9 Ры­ноч­ная стои­мость объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти яв­ля­ет­ся вы­ра­же­ни­ем его по­лез­но­сти имен­но с точ­ки зре­ния рын­ка, а не с по­зи­ции его от­вле­чен­но­го фи­зи­че­ско­го ста­ту­са. Для кон­крет­но­го пред­при­ятия по­лез­ность его ак­ти­вов мо­жет от­ли­чать­ся от их по­лез­но­сти с точ­ки зре­ния рын­ка или от­дель­но взя­той от­рас­ли. Сле­до­ва­тель­но, не­об­хо­ди­мо, что­бы оцен­ка ак­ти­вов и бух­гал­тер­ская от­чет­ность, от­ра­жаю­щая эф­фект из­ме­не­ния цен, учи­ты­ва­ли раз­ни­цу ме­ж­ду стои­мо­стью в ры­ноч­ном смыс­ле, ко­то­рая долж­на быть от­ра­же­на в фи­нан­со­вой от­чет­но­сти, и не­ры­ноч­ны­ми ти­па­ми стои­мо­сти, ко­то­рые не долж­ны брать­ся за ос­но­ву фи­нан­со­вой от­чет­но­сти. Ос­та­точ­ная стои­мость за­ме­ще­ния (ОСЗ), по­ни­мае­мая в смыс­ле оп­ре­де­ле­ния СТО РОО 20-03-96 и бу­ду­чи при­ло­жен­ной к спе­циа­ли­зи­ро­ван­ной не­дви­жи­мо­сти, хо­тя и яв­ля­ет­ся не­ры­ноч­ной ба­зой оцен­ки, тем не ме­нее в со­от­вет­ст­вую­щих слу­ча­ях мо­жет быть при­ме­не­на в фи­нан­со­вой от­чет­но­сти.

4.10 Ар­гу­мен­ты, ана­ло­гич­ные при­ве­ден­ным в па­ра­гра­фе 4.9, спра­вед­ли­вы для оцен­ки соб­ст­вен­но­сти, от­лич­ной от не­дви­жи­мо­го иму­ще­ст­ва. За ис­клю­че­ни­ем слу­ча­ев обос­но­ван­но­го при­ме­не­ния ОСЗ, фи­нан­со­вая от­чет­ность тре­бу­ет при­ме­не­ния ме­то­дов, ос­но­ван­ных на кон­цеп­ции ры­ноч­ной стои­мо­сти, и про­ве­де­ния чет­кой гра­ни­цы ме­ж­ду ни­ми и ме­то­да­ми, ис­поль­зую­щи­ми не­ры­ноч­ные ти­пы стои­мо­сти.

4.11 Об­щая се­бе­стои­мость объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти вклю­ча­ет в се­бя все пря­мые и кос­вен­ные за­тра­ты на его про­из­вод­ст­во. Ес­ли по­ку­па­тель по­сле при­об­ре­те­ния не­дви­жи­мо­сти осу­ще­ст­вил до­пол­ни­тель­ные ка­пи­таль­ные за­тра­ты, то при рас­че­те се­бе­стои­мо­сти эти за­тра­ты при­бав­ля­ют­ся к рет­ро­спек­тив­ной (се­бе)стои­мо­сти при­об­ре­те­ния. В за­ви­си­мо­сти от то­го, на­сколь­ко ры­нок счи­та­ет эти за­тра­ты це­ле­со­об­раз­ны­ми, в та­кой ме­ре они бу­дут вно­сить свой вклад в ры­ноч­ную стои­мость объ­ек­та.

 

5. Ры­ноч­ная стои­мость

5.1 По­ня­тие ры­ноч­ной стои­мо­сти от­ра­жа­ет кол­лек­тив­ное вос­при­ятие и дей­ст­вие рын­ка и яв­ля­ет­ся ос­но­вой для оцен­ки боль­шин­ст­ва ре­сур­сов эко­но­ми­ки ры­ноч­но­го ти­па. Не­смот­ря на то, что точ­ные фор­му­ли­ров­ки оп­ре­де­ле­ния мо­гут варь­и­ро­вать­ся, смысл, вкла­ды­вае­мый в это по­ня­тие, ясен всем и с его при­ме­не­ни­ем про­блем обыч­но не воз­ни­ка­ет.

5.2 По стан­дар­там РОО ры­ноч­ная стои­мость оп­ре­де­ля­ет­ся как

рас­чет­ная ве­ли­чи­на, рав­ная де­неж­ной сум­ме, за ко­то­рую пред­по­ла­га­ет­ся пе­ре­ход иму­ще­ст­ва из рук в ру­ки на да­ту оцен­ки в ре­зуль­та­те ком­мер­че­ской сдел­ки ме­ж­ду доб­ро­воль­ным по­ку­па­те­лем и доб­ро­воль­ным про­дав­цом по­сле аде­к­ват­но­го мар­ке­тин­га; при этом по­ла­га­ет­ся, что ка­ж­дая из сто­рон дей­ст­во­ва­ла ком­пе­тент­но, рас­чет­ли­во и без при­ну­ж­де­ния.

5.3 В СТО РОО 20-02-96 при­ве­де­но под­роб­ное объ­яс­не­ние по­ня­тия и оп­ре­де­ле­ния ры­ноч­ной стои­мо­сти. Здесь же в ка­че­ст­ве пред­ва­ри­тель­но­го за­ме­ча­ния важ­но от­ме­тить, что про­фес­сио­наль­но по­лу­чен­ное рас­чет­ное зна­че­ние ры­ноч­ной стои­мо­сти яв­ля­ет­ся объ­ек­тив­ной оцен­кой ус­та­нов­лен­ных прав вла­де­ния оп­ре­де­лен­ной соб­ст­вен­но­стью на кон­крет­ную да­ту. Ры­ноч­ная стои­мость яв­ля­ет­ся оцен­кой, ос­но­ван­ной на ры­ноч­ных дан­ных и вы­ра­бо­тан­ной в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щи­ми стан­дар­та­ми; при этом от­чет пред­став­лен в ви­де, со­от­вет­ст­вую­щем стан­дар­там и/или со­гла­ше­ни­ям, при­ме­ни­мым к за­да­чам, стоя­щим пе­ред кон­крет­ной оцен­кой. В СТО РОО 20-04-96 ус­та­нав­ли­ва­ют­ся стан­дар­ты оцен­ки, раз­ра­бо­тан­ные спе­ци­аль­но в це­лях фи­нан­со­вой от­чет­но­сти и смеж­ной до­ку­мен­та­ции.

5.4 Ос­нов­ные ак­ти­вы от­ли­ча­ют­ся от боль­шин­ст­ва те­ку­щих ак­ти­вов тем, что они тре­бу­ют боль­ше­го пе­рио­да вре­ме­ни для то­го, что­бы по­сред­ст­вом мар­ке­тин­га оп­ре­де­лить це­ну, пред­став­ляю­щую их ры­ноч­ную стои­мость. Этот фак­тор вре­ме­ни, а так­же от­сут­ст­вие "рын­ка на­лич­но­го то­ва­ра", спе­ци­фи­че­ский ха­рак­тер и боль­шое раз­но­об­ра­зие рын­ков и объ­ек­тов соб­ст­вен­но­сти на­ря­ду с дру­ги­ми фак­то­ра­ми оп­ре­де­ля­ют по­треб­ность в про­фес­сио­наль­ных оцен­щи­ках и вы­ра­бот­ке на­стоя­щих стан­дар­тов.

 

6. Наи­бо­лее эф­фек­тив­ное ис­поль­зо­ва­ние

6.1 Зем­ная по­верх­ность яв­ля­ет­ся ос­но­вой лю­бо­го су­ще­ст­во­ва­ния и, за ред­ким ис­клю­че­ни­ем, ос­та­ет­ся не­из­мен­ной на про­тя­же­нии жиз­ни от­дель­ных ин­ди­ви­дуу­мов. Бла­го­да­ря уни­каль­но­сти и не­под­виж­но­сти зем­ли, ка­ж­дый зе­мель­ный уча­сток име­ет уни­каль­ное, при­су­щее толь­ко ему, ме­сто­по­ло­же­ние. По­сто­ян­ст­во зем­ной по­верх­но­сти так­же по­зво­ля­ет сде­лать ес­те­ст­вен­ное до­пу­ще­ние, что срок ее не­из­мен­но­го су­ще­ст­во­ва­ния обыч­но пре­вос­хо­дит срок су­ще­ст­во­ва­ния про­из­во­ди­мых на ней раз­ра­бо­ток и воз­во­ди­мых че­ло­ве­ком со­ору­же­ний.

6.2 Уни­каль­ные свой­ст­ва зем­ли по­зво­ля­ют нам го­во­рить о стои­мо­сти соб­ст­вен­но зе­мель­но­го уча­ст­ка; и, в со­от­вет­ст­вии с эко­но­ми­че­ски­ми прин­ци­па­ми, оце­ни­вая зе­мель­ный уча­сток от­дель­но от осу­ще­ст­в­лен­ных на нем улуч­ше­ний, мы долж­ны оце­нить тот вклад, ко­то­рый вно­сят эти улуч­ше­ния в об­щую стои­мость объ­ек­та соб­ст­вен­но­сти. Та­ким об­ра­зом, ры­ноч­ная стои­мость зем­ли, ос­но­ван­ная на по­ня­тии наи­бо­лее эф­фек­тив­но­го ис­поль­зо­ва­ния, вы­ра­жа­ет по­лез­ность и не­из­мен­ность зем­ли в кон­тек­сте ры­ноч­ных от­но­ше­ний, где улуч­ше­ния оп­ре­де­ля­ют раз­ни­цу ме­ж­ду об­щей ры­ноч­ной стои­мо­стью объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти и стои­мо­стью соб­ст­вен­но зе­мель­но­го уча­ст­ка.

 6.3 Не­смот­ря на об­стоя­тель­ст­ва, из­ло­жен­ные вы­ше в па­ра­гра­фе 6.2, мно­гие объ­ек­ты соб­ст­вен­но­сти оце­ни­ва­ют­ся как со­во­куп­ность зе­мель­но­го уча­ст­ка и улуч­ше­ний. В та­ких слу­ча­ях оцен­щик, как пра­ви­ло, оп­ре­де­ля­ет ры­ноч­ную стои­мость, учи­ты­вая наи­бо­лее эф­фек­тив­ное ис­поль­зо­ва­ние уча­ст­ка с имею­щи­ми­ся улуч­ше­ния­ми.

6.4 Наи­бо­лее эф­фек­тив­ное ис­поль­зо­ва­ние оп­ре­де­ля­ет­ся как

наи­бо­лее ве­ро­ят­ное ис­поль­зо­ва­ние иму­ще­ст­ва, яв­ляю­щее­ся фи­зи­че­ски воз­мож­ным, ра­зум­но оп­рав­дан­ным, юри­ди­че­ски за­кон­ным, осу­ще­ст­ви­мым с фи­нан­со­вой точ­ки зре­ния и в ре­зуль­та­те ко­то­ро­го стои­мость оце­ни­вае­мо­го иму­ще­ст­ва бу­дет мак­си­маль­ной.

6.5 Ис­поль­зо­ва­ние иму­ще­ст­ва, не­раз­ре­шен­ное за­ко­ном или фи­зи­че­ски не­воз­мож­ное, не мо­жет рас­смат­ри­вать­ся в ка­че­ст­ве наи­бо­лее эф­фек­тив­но­го. Да­же в слу­чае юри­ди­че­ски за­кон­но­го и фи­зи­че­ски воз­мож­но­го ис­поль­зо­ва­ния от оцен­щи­ка мо­жет по­тре­бо­вать­ся объ­яс­не­ние, оп­рав­ды­ваю­щее его мне­ние о ра­зум­ной ве­ро­ят­но­сти по­доб­но­го ис­поль­зо­ва­ния. По­сле то­го, как в ре­зуль­та­те ана­ли­за вы­яв­ля­ют­ся один или не­сколь­ко ра­зум­но оп­рав­дан­ных ва­ри­ан­тов ис­поль­зо­ва­ния, они ис­сле­ду­ют­ся на пред­мет фи­нан­со­вой со­стоя­тель­но­сти. Тот ва­ри­ант, в ре­зуль­та­те ко­то­ро­го оце­ни­вае­мое иму­ще­ст­во бу­дет иметь мак­си­маль­ную стои­мость, и счи­та­ет­ся наи­бо­лее эф­фек­тив­ным ис­поль­зо­ва­ни­ем.

6.6 При­ме­не­ние это­го прин­ци­па по­зво­ля­ет оцен­щи­ку учи­ты­вать эф­фект из­но­са и ус­та­ре­ва­ния зда­ний, оп­ре­де­лять наи­бо­лее под­хо­дя­щий ха­рак­тер улуч­ше­ний, ко­то­рые не­об­хо­ди­мо осу­ще­ст­вить на зе­мель­ном уча­ст­ке, ис­сле­до­вать фи­нан­со­вую со­стоя­тель­ность ре­кон­ст­рук­ци­он­ных про­ек­тов, а так­же по­мо­га­ет во мно­гих дру­гих си­туа­ци­ях, воз­ни­каю­щих в про­цес­се оцен­ки.

6.7 Кон­цеп­ция наи­бо­лее эф­фек­тив­но­го ис­поль­зо­ва­ния яв­ля­ет­ся не­отъ­ем­ле­мой со­став­ной ча­стью оцен­ки ры­ноч­ной стои­мо­сти. Од­на­ко, не­ко­то­рые стан­дарт­ные про­це­ду­ры пред­на­зна­че­ны для спе­ци­аль­но­го при­ло­же­ния по­ня­тия наи­бо­лее эф­фек­тив­но­го ис­поль­зо­ва­ния при оцен­ке соб­ст­вен­но­сти в свя­зи с под­го­тов­кой фи­нан­со­вой от­чет­но­сти и смеж­ной до­ку­мен­та­ции. Это спе­ци­аль­ное при­ло­же­ние, на­зы­ваю­щее­ся ры­ноч­ная стои­мость при су­ще­ст­вую­щем ис­поль­зо­ва­нии, об­су­ж­да­ет­ся в СТО РОО  20-04-96.

 

7. По­лез­ность

7.1 В си­лу то­го, что клю­че­вым кри­те­ри­ем стои­мо­сти лю­бо­го иму­ще­ст­ва яв­ля­ет­ся его по­лез­ность, про­це­ду­ры, ис­поль­зуе­мые в про­цес­се оцен­ки, име­ют об­щую цель — оп­ре­де­ле­ние и ко­ли­че­ст­вен­ная ин­тер­пре­та­ция сте­пе­ни по­лез­но­сти оце­ни­вае­мо­го иму­ще­ст­ва. При этом вста­ет во­прос о том смыс­ле, ко­то­рый вкла­ды­ва­ет­ся в по­ня­тие по­лез­но­сти.

7.2 По­лез­ность яв­ля­ет­ся ско­рее от­но­си­тель­ным, или срав­ни­тель­ным, по­ня­ти­ем, не­же­ли аб­со­лют­ной ха­рак­те­ри­сти­кой. На­при­мер, по­лез­ность сель­ско­хо­зяй­ст­вен­ных уго­дий, как пра­ви­ло, из­ме­ря­ет­ся их пло­до­род­но­стью. Стои­мость зем­ли не­по­сред­ст­вен­но за­ви­сит от ко­ли­че­ст­ва и ка­че­ст­ва уро­жая, ли­бо ко­ли­че­ст­ва и ка­че­ст­ва по­стро­ек, ли­бо, ес­ли уча­сток до­пус­ка­ет за­строй­ку, от сте­пе­ни про­дук­тив­но­сти, на ко­то­рую она спо­соб­на в ком­мер­че­ском, про­мыш­лен­ном ас­пек­те или в пла­не жи­лищ­но­го строи­тель­ст­ва. Сле­до­ва­тель­но, стои­мость зем­ли ус­та­нав­ли­ва­ет­ся по­сред­ст­вом оцен­ки ее по­лез­но­сти в тер­ми­нах юри­ди­че­ских, фи­зи­че­ских, функ­цио­наль­ных, эко­но­ми­че­ских фак­то­ров и фак­то­ров ок­ру­жаю­щей сре­ды, оп­ре­де­ляю­щих ее про­дук­тив­ность.

7.3 Оцен­ка иму­ще­ст­ва в кор­не за­ви­сит от то­го, ка­ким об­ра­зом ис­поль­зу­ет­ся иму­ще­ст­во и/или от то­го, как вы­со­ко оно мо­жет ко­ти­ро­вать­ся на рын­ке при обыч­ных ус­ло­ви­ях. Для не­ко­то­рых ви­дов иму­ще­ст­ва оп­ти­маль­ная по­лез­ность дос­ти­га­ет­ся, ес­ли объ­ек­ты вы­сту­па­ют как от­дель­но взя­тые эле­мен­ты, дру­гие мо­гут ока­зать­ся бо­лее по­лез­ны­ми в ка­че­ст­ве со­став­ной час­ти груп­пы.

Сле­до­ва­тель­но, не­об­хо­ди­мо раз­ли­чать по­лез­ность иму­ще­ст­ва, рас­смат­ри­вае­мо­го от­дель­но, от его по­лез­но­сти как час­ти груп­пы.

7.4 От­дель­но рас­по­ло­жен­ные не­за­ви­си­мо функ­цио­ни­рую­щие объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти, как пра­ви­ло, пе­ре­хо­дят из рук в ру­ки в ин­ди­ви­ду­аль­ном по­ряд­ке и в этом ас­пек­те их и сле­ду­ет оце­ни­вать. Ес­ли стои­мость та­ких объ­ек­тов уве­ли­чи­ва­ет­ся (или умень­ша­ет­ся) бла­го­да­ря функ­цио­наль­ной или эко­но­ми­че­ской свя­зи с дру­ги­ми объ­ек­та­ми не­дви­жи­мо­сти, то та­кая до­пол­ни­тель­ная спе­ци­фи­че­ская стои­мость оп­ре­де­ля­ет­ся в про­цес­се оцен­ки и фик­си­ру­ет­ся в от­че­те ли­бо на ос­но­ва­нии соб­ст­вен­ных на­блю­де­ний оцен­щи­ка, ли­бо в со­от­вет­ст­вии с яв­ны­ми ука­за­ния­ми кли­ен­та. Как бы то ни бы­ло, лю­бая по­доб­ная стои­мо­ст­ная по­прав­ка не долж­на учи­ты­вать­ся в ры­ноч­ной стои­мо­сти без со­от­вет­ст­вую­ще­го обос­но­ва­ния.

7.5 Рас­смат­ри­вае­мый от­дель­но объ­ект не­дви­жи­мо­сти мо­жет об­ла­дать до­пол­ни­тель­ной стои­мо­стью из-за сво­ей фи­зи­че­ской или функ­цио­наль­ной свя­зи с при­ле­гаю­щим к не­му объ­ек­том не­дви­жи­мо­сти, на­хо­дя­щим­ся в чу­жом вла­де­нии, ли­бо бла­го­да­ря сво­ей при­вле­ка­тель­но­сти для по­ку­па­те­ля, имею­ще­го свои осо­бые ин­те­ре­сы. В от­че­те не­об­хо­ди­мо ука­зать, от­дель­но от ры­ноч­ной стои­мо­сти, ус­та­нов­лен­ной в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щи­ми стан­дар­та­ми оцен­ки, ве­ли­чи­ну та­кой до­пол­ни­тель­ной стои­мо­сти.

7.6 По­лез­ность из­ме­ря­ет­ся в дол­го­вре­мен­ной пер­спек­ти­ве — как пра­ви­ло, на про­тя­же­нии все­го нор­маль­но­го сро­ка служ­бы иму­ще­ст­ва. Од­на­ко, не­ко­то­рые ак­ти­вы мо­гут ока­зать­ся для пред­при­ятия вре­мен­но из­лиш­ни­ми; они "кон­сер­ви­ру­ют­ся" или ка­ким-то дру­гим об­ра­зом изы­ма­ют­ся из про­цес­са про­из­вод­ст­ва, пре­об­ра­зу­ют­ся для аль­тер­на­тив­но­го ис­поль­зо­ва­ния или про­сто за­ви­са­ют без де­ла на оп­ре­де­лен­ный срок. В дру­гих си­туа­ци­ях внеш­ние ус­ло­вия рын­ка, эко­но­ми­че­ские или по­ли­ти­че­ские, мо­гут вы­ну­дить на не­оп­ре­де­лен­ное вре­мя со­кра­тить про­из­вод­ст­во.

7.7 Ана­ло­гич­ная си­туа­ция воз­ни­ка­ет, ес­ли ак­ти­вы рас­по­ло­же­ны в от­да­лен­ных ре­гио­нах, в го­су­дар­ст­вах с не­ры­ноч­ным ти­пом эко­но­ми­ки, ли­бо там, где эко­но­ми­ка пе­ре­жи­ва­ет су­ще­ст­вен­ные сдви­ги. Сте­пень по­лез­но­сти та­ких ак­ти­вов бы­ва­ет оп­ре­де­лить край­не труд­но. Оцен­ка в по­доб­ных си­туа­ци­ях тре­бу­ет осо­бой ком­пе­тент­но­сти и спе­ци­аль­ной под­го­тов­ки, и от­чет дол­жен быть со­став­лен в со­от­вет­ст­вии со Стан­дар­та­ми РОО. Осо­бен­но важ­ным для оцен­щи­ка яв­ля­ет­ся под­роб­ное из­ло­же­ние и объ­яс­не­ние ис­поль­зо­ван­ной им ба­зы оцен­ки; ин­фор­ма­ции, на ко­то­рой ба­зи­ро­ва­лась оцен­ка; и тех спе­ци­аль­ных до­пу­ще­ний и ог­ра­ни­че­ний (ес­ли та­ко­вые бы­ли), при по­мо­щи ко­то­рых про­из­во­ди­лась оцен­ка.

7.8 Ти­пич­ным ре­зуль­та­том по­ли­ти­че­ской или эко­но­ми­че­ской не­ста­биль­но­сти яв­ля­ет­ся из­ме­не­ние по­лез­но­сти, в про­дук­тив­но­сти ли­бо в эф­фек­тив­но­сти. На оцен­щи­ке в та­ких слу­ча­ях ле­жит от­вет­ст­вен­ность за оцен­ку ры­ноч­ных ожи­да­ний про­дол­жи­тель­но­сти та­ко­го раз­ви­тия со­бы­тий. Вре­мен­ные ос­та­нов­ки или за­кры­тия пред­при­ятий мо­гут ма­ло ска­зать­ся на стои­мо­сти ак­ти­вов или да­же не по­вли­ять во­об­ще, в то вре­мя как пер­спек­ти­вы дол­го­вре­мен­но­го пре­кра­ще­ния дея­тель­но­сти мо­гут вы­звать по­сто­ян­ное сни­же­ние стои­мо­сти. Оце­ни­вае­мые ак­ти­вы не­об­хо­ди­мо рас­смат­ри­вать в кон­тек­сте всех внут­рен­них и внеш­них фак­то­ров, влияю­щих на их функ­цио­ни­ро­ва­ние.

 

8. Дру­гие важ­ные по­ня­тия

8.1 Вы­ра­же­ние ры­ноч­ная стои­мость не яв­ля­ет­ся си­но­ни­мом тер­ми­на объ­ек­тив­ная (спра­вед­ли­вая) стои­мость (fair value), в том смыс­ле, в ка­ком он ис­поль­зу­ет­ся в стан­дар­тах бух­гал­тер­ско­го уче­та. В от­ли­чие от при­ве­ден­но­го вы­ше оп­ре­де­ле­ния ры­ноч­ной стои­мо­сти бух­гал­тер­ское по­ня­тие объ­ек­тив­ной стои­мо­сти под­ра­зу­ме­ва­ет сдел­ку, ко­то­рая мог­ла со­сто­ять­ся при на­ли­чии оп­ре­де­лен­ных раз­но­гла­сий; при об­стоя­тель­ст­вах, от­ли­чаю­щих­ся от нор­маль­но­го про­цес­са пе­ре­рас­пре­де­ле­ния соб­ст­вен­но­сти в ус­ло­ви­ях от­кры­то­го рын­ка. Эти об­стоя­тель­ст­ва вклю­ча­ют в се­бя воз­мож­ность со­вер­ше­ния сроч­ной сдел­ки, ко­гда од­на из сто­рон на­хо­дит­ся в за­труд­ни­тель­ном по­ло­же­нии, а так­же дру­гие слу­чаи, не пре­ду­смот­рен­ные в оп­ре­де­ле­нии по­ня­тия ры­ноч­ной стои­мо­сти. Тер­мин спра­вед­ли­вая стои­мость так­же ис­поль­зу­ет­ся в юри­ди­че­ском ас­пек­те при оп­ре­де­ле­нии ком­про­мисс­но­го ре­ше­ния, раз­ре­шаю­ще­го раз­но­гла­сия сто­рон. При­чи­ны этих раз­но­гла­сий так­же мо­гут не со­от­вет­ст­во­вать оп­ре­де­ле­нию по­ня­тия ры­ноч­ной стои­мо­сти. Во из­бе­жа­ние не­яс­но­стей и не­до­ра­зу­ме­ний от­чет об оцен­ке ры­ноч­ной стои­мо­сти дол­жен вклю­чать в се­бя аде­к­ват­ное объ­яс­не­ние ис­поль­зуе­мо­го оцен­щи­ком оп­ре­де­ле­ния тер­ми­на ры­ноч­ная стои­мость, а так­же из­ло­же­ние до­пу­ще­ний, ус­ло­вий и об­стоя­тельств, на ос­но­ва­нии ко­то­рых про­из­во­ди­лась оцен­ка.

8.2 Спе­циа­ли­зи­ро­ван­ные ак­ти­вы пред­став­ля­ют со­бой ак­ти­вы, ко­то­рые, как пра­ви­ло, про­да­ют­ся в ка­че­ст­ве час­ти пред­при­ятия, со­став­ным ком­по­нен­том ко­то­ро­го они яв­ля­ют­ся. Та­кие ак­ти­вы так­же мож­но рас­смат­ри­вать как ог­ра­ни­чен­но ры­ноч­ные или во­об­ще не­ры­ноч­ные, в за­ви­си­мо­сти от сте­пе­ни их спе­циа­ли­за­ции в пла­не кон­ст­рук­ции, кон­фи­гу­ра­ции или ис­поль­зо­ва­ния. При не­дос­тат­ке или пол­ном от­сут­ст­вии ры­ноч­ной ин­фор­ма­ции для не­по­сред­ст­вен­но­го срав­ни­тель­но­го ана­ли­за про­цесс оцен­ки та­ких ак­ти­вов мо­жет ока­зать­ся край­не за­труд­ни­тель­ным. Тем не ме­нее, имен­но на оцен­щи­ке ле­жит от­вет­ст­вен­ность за от­бор ры­ноч­ных дан­ных для обос­но­ва­ния и/или объ­яс­не­ния за­клю­че­ния оцен­ки. Не­смот­ря на то, что при рас­смот­ре­нии спе­циа­ли­зи­ро­ван­ных ак­ти­вов мо­жет быть при­ме­нен лю­бой из ме­то­дов оцен­ки и ни од­ним из под­хо­дя­щих ме­то­дов не сле­ду­ет пре­неб­ре­гать, на прак­ти­ке ча­ще все­го при­ме­ня­ет­ся ме­тод ос­та­точ­ной стои­мо­сти за­ме­ще­ния. Ес­ли воз­мож­но, оцен­щик, ис­хо­дя из ры­ноч­ной ин­фор­ма­ции, дол­жен оп­ре­де­лить стои­мость зе­мель­но­го уча­ст­ка, се­бе­стои­мость и ак­ку­му­ли­ро­ван­ный из­нос со­ору­же­ний и объ­яс­нить свой вы­бор ба­зы оцен­ки стои­мо­сти.

8.3 Тер­мин ос­та­точ­ная стои­мость за­ме­ще­ния не сле­ду­ет пу­тать с тер­ми­ном стои­мость за­ме­ще­ния. Стои­мость за­ме­ще­ния вы­ра­жа­ет за­тра­ты на при­об­ре­те­ние на рын­ке не­ко­то­ро­го ана­ло­га в ка­че­ст­ве удов­ле­тво­ри­тель­ной за­ме­ны оце­ни­вае­мо­му иму­ще­ст­ву. Не­смот­ря на воз­мож­ность строи­тель­ст­ва или ино­го спо­со­ба соз­да­ния удов­ле­тво­ри­тель­ной за­ме­ны, обыч­но при оп­ре­де­ле­нии стои­мо­сти за­ме­ще­ния ис­поль­зу­ют имен­но сум­му за­трат на при­об­ре­те­ние ана­ло­га на сво­бод­ном рын­ке. В от­ли­чие от это­го ме­тод ОСЗ от­но­сит­ся к про­цес­су оцен­ки, со­вме­щаю­ще­му вы­чис­ле­ние ры­ноч­ной стои­мо­сти зе­мель­но­го уча­ст­ка при су­ще­ст­вую­щем на дан­ный мо­мент ис­поль­зо­ва­нии и ос­та­точ­ной стои­мо­сти зда­ний, со­ору­же­ний и дру­гих улуч­ше­ний для по­лу­че­ния зна­че­ния стои­мо­сти, от­ра­жаю­щей по­тен­ци­аль­ную при­быль­ность от ис­поль­зо­ва­ния иму­ще­ст­ва в це­лом.

8.4 В ус­ло­ви­ях на­ру­ше­ния или при­ос­та­нов­ки нор­маль­ных ры­ноч­ных про­цес­сов, а так­же в тех слу­ча­ях, ко­гда дис­ба­ланс ме­ж­ду спро­сом и пред­ло­же­ни­ем при­во­дит к ры­ноч­ным це­нам, не удов­ле­тво­ряю­щим оп­ре­де­ле­нию ры­ноч­ной стои­мо­сти, пе­ред оцен­щи­ком мо­гут встать весь­ма труд­ные про­бле­мы. При­ме­няя по­ня­тие ры­ноч­ной стои­мо­сти, ана­ли­зи­руя в про­цес­се оцен­ки ры­ноч­ную ин­фор­ма­цию и все имею­щие­ся в его рас­по­ря­же­нии ар­гу­мен­ты, оцен­щик дол­жен вно­сить кор­рек­ти­вы в зна­чи­мость и по­лез­ность ак­ти­вов, рас­смат­ри­вае­мых в фи­нан­со­вой до­ку­мен­та­ции. Чем ме­нее дос­туп­на ры­ноч­ная ин­фор­ма­ция, чем в мень­шей сте­пе­ни она мо­жет быть ис­поль­зо­ва­на не­по­сред­ст­вен­ным об­ра­зом, тем в боль­шей сте­пе­ни дос­то­вер­ность про­це­дур оцен­ки за­ви­сит от про­фес­сио­наль­ной ком­пе­тент­но­сти, опы­та и ин­туи­ции оцен­щи­ка и ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­го при­ме­не­ния на­стоя­щих стан­дар­тов.

8.5 В ря­де го­су­дарств (или при спе­ци­фи­че­ских об­стоя­тель­ст­вах) для со­блю­де­ния за­ко­но­да­тель­ных или нор­ма­тив­ных тре­бо­ва­ний оцен­щи­ку мо­жет по­тре­бо­вать­ся ис­поль­зо­вать осо­бое оп­ре­де­ле­ние ры­ноч­ной стои­мо­сти. Как бы то ни бы­ло, фун­да­мен­таль­ные по­ня­тия и оп­ре­де­ле­ния оцен­ки по­ла­га­ют­ся со­от­вет­ст­вую­щи­ми по­ло­же­ни­ям, со­дер­жа­щим­ся в Стан­дар­тах РОО, ес­ли толь­ко оцен­щик осо­бым об­ра­зом не ого­во­рил об­рат­ное. Смысл по­ня­тия ры­ноч­ной стои­мо­сти иму­ще­ст­ва не ме­ня­ет­ся из-за рас­хо­ж­де­ния в тер­ми­но­ло­гии или пе­ре­фра­зи­ро­ва­ния са­мо­го оп­ре­де­ле­ния, ко­то­рое мо­жет быть раз­лич­ным для раз­ных стран из-за от­ли­чий в за­ко­но­да­тель­ст­ве.

8.6 Лю­бой от­чет об оцен­ке дол­жен со­дер­жать яс­ное из­ло­же­ние це­лей и ме­то­дов про­ве­ден­ной оцен­ки. Яв­ля­ясь фи­нан­со­вым от­че­том, от­чет об оцен­ке, под­па­дая под все про­чие тре­бо­ва­ния, предъ­яв­ляе­мые к по­доб­но­го ро­да до­ку­мен­та­ции, дол­жен со­дер­жать за­клю­че­ние, оп­ре­де­ляю­щее тип иму­ще­ст­ва для ка­ж­до­го из оце­ни­вае­мых объ­ек­тов, и со­дер­жа­щее ар­гу­мен­та­цию этой клас­си­фи­ка­ции.

8.7 При­ня­тый в бух­гал­тер­ском уче­те ме­тод оп­ре­де­ле­ния стои­мо­сти на ос­но­ве рет­ро­спек­тив­ной се­бе­стои­мо­сти учи­ты­ва­ет толь­ко те рет­ро­спек­тив­ные за­тра­ты и амор­ти­за­ци­он­ные на­чис­ле­ния, ко­то­рые под­па­да­ют под об­ще­при­ня­тые прин­ци­пы бух­гал­тер­ско­го уче­та. Од­на­ко, иму­ще­ст­во мо­жет об­ла­дать ры­ноч­ной стои­мо­стью, мень­шей (или, на­обо­рот, боль­шей), чем рет­ро­спек­тив­ная стои­мость, не­за­ви­си­мо от по­пра­вок на ак­ку­му­ли­ро­ван­ный из­нос. С точ­ки зре­ния кон­крет­но­го пред­при­ятия се­бе­стои­мость ак­ти­вов мо­жет сов­па­дать с тем вкла­дом, ко­то­рый вно­сят дан­ные ак­ти­вы в об­щую стои­мость пред­при­ятия, а мо­жет от не­го и от­ли­чать­ся. С точ­ки зре­ния рын­ка, ес­ли про­из­ве­ден­ное иму­ще­ст­во пред­на­зна­че­но для про­да­жи, про­из­во­ди­тель дол­жен быть в со­стоя­нии про­дать его по це­не, пре­вы­шаю­щей за­тра­ты про­из­во­ди­те­ля на его про­из­вод­ст­во, ина­че дея­тель­ность пред­при­ятия бу­дет убы­точ­ной. Ес­ли иму­ще­ст­во бы­ло про­да­но с вы­го­дой, то це­на, за­пла­чен­ная по­ку­па­те­лем, бу­дет яв­лять­ся для не­го стои­мо­стью при­об­ре­те­ния (се­бе­стои­мо­стью, или за­тра­та­ми на при­об­ре­те­ние), а раз­ни­ца ме­ж­ду ней и за­тра­та­ми про­дав­ца (вклю­чая тор­го­вые из­держ­ки и из­держ­ки хра­не­ния) бу­дет яв­лять­ся при­бы­лью про­дав­ца, так­же на­зы­вае­мой до­хо­дом с про­да­жи. При не­ко­то­рых об­стоя­тель­ст­вах про­да­жа мо­жет про­изой­ти по це­не, рав­ной се­бе­стои­мо­сти то­ва­ра для про­дав­ца, или да­же ни­же ее, но в та­ких осо­бых слу­ча­ях тре­бу­ет­ся спе­ци­аль­ное при­ме­не­ние из­ло­жен­ных прин­ци­пов.

8.8 Оцен­ка стои­мо­сти иму­ще­ст­ва, со­став­ле­ние от­че­та и со­от­вет­ст­вую­щих ре­ко­мен­да­ций яв­ля­ют­ся пред­ме­том рас­смот­ре­ния на­стоя­щих Стан­дар­тов и свя­зан­ных с ни­ми ре­ко­мен­да­ций. Дру­гие дис­ци­п­ли­ны не име­ют к ним пря­мо­го от­но­ше­ния. Тем не ме­нее то, ка­ким об­ра­зом ре­зуль­та­ты оцен­ки бу­дут изу­чать­ся, об­ра­ба­ты­вать­ся и ин­кор­по­ри­ро­вать­ся с ре­зуль­та­та­ми дру­гих ис­сле­до­ва­ний, име­ет для оцен­щи­ков край­не важ­ное зна­че­ние. Аде­к­ват­ное по­ни­ма­ние тер­ми­но­ло­гии яв­ля­ет­ся прин­ци­пи­аль­ным мо­мен­том как для оцен­щи­ков, так и для тех, кто поль­зу­ет­ся их от­че­та­ми. Не ме­нее важ­ным для оцен­щи­ков яв­ля­ет­ся ис­поль­зо­ва­ние эру­ди­ции и опы­та в со­че­та­нии с пра­виль­ным при­ме­не­ни­ем раз­ра­бо­тан­ных ме­то­дик. На­стоя­щие Стан­дар­ты слу­жат це­лям, об­щим для тех, кто про­во­дит оцен­ку иму­ще­ст­ва и тех, кто дол­жен по­ла­гать­ся на их ре­зуль­та­ты.

 

9. Ре­зю­ме

9.1 На­стоя­щие Стан­дар­ты ад­ре­со­ва­ны в пер­вую оче­редь оцен­щи­кам, пе­ред ко­то­ры­ми по­став­ле­на за­да­ча оцен­ки ак­ти­вов в це­лях фи­нан­со­вой от­чет­но­сти и смеж­ной до­ку­мен­та­ции. Осо­бый ак­цент сде­лан на ис­поль­зо­ва­нии фак­ти­че­ской ры­ноч­ной ин­фор­ма­ции, на ос­но­ва­нии ко­то­рой мо­жет быть вы­не­се­но про­фес­сио­наль­ное су­ж­де­ние от­но­си­тель­но оце­ноч­ной стои­мо­сти соб­ст­вен­но­сти. В Стан­дар­ты вклю­че­ны ре­ко­мен­да­ции, ка­саю­щие­ся дру­гих ти­пов оцен­ки, и от­ме­че­ны их от­ли­чия от оцен­ки иму­ще­ст­ва для то­го, что­бы на ме­ж­ду­на­род­ном уров­не обо­зна­чить ори­ен­ти­ры, ко­то­рые бу­дут спо­соб­ст­во­вать луч­ше­му по­ни­ма­нию всех ас­пек­тов оцен­ки и по­зво­лят умень­шить, а со вре­ме­нем и во­все уст­ра­нить не­до­ра­зу­ме­ния в ис­поль­зо­ва­нии от­че­тов об оцен­ке.