Структурно-логические схемы
400х300 Полный экран

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;
  
• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , где

S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Cа — арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;
  
• условно-переменные или эксплуатационные расходы;
  
• расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).

В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Пример. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10.000$. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 - 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят 10.000 : 4 = 2.500$.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

Пример. Текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10.000$. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 3 года. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнего владельца равны 0. Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на (2+3 / 6) от стоимости ремонта, что составляет 8.333,3 $.(10000 * 5/6)

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

5.1. Метод кумулятивного построения.
5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.
5.4. Метод прямой капитализации.

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
  
• нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:
1. безрисковой ставки дохода;
2. премии за риск;
3. премии за низкую ликвидность недвижимости;
4. премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример.
Условия инвестирования:
- сумма = 2.000 $;
- срок = 5 лет;
- ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение.
Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго — 192; для третьего — 144; для четвертого — 96; для пятого — 48 долл. (см. рис. ниже)

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

Пример.
Условия инвестирования:
- сумма = 2.000 $;
- срок = 5 лет;
- ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2.000 * 0,2774097 (графа взнос на амортизацию единицы для 12% - 5 лет) = 554,81.
Процент за первый год составляет 240 (12% от 2.000), а возврат основной суммы = 314,81 (554,81 - 240). (см. табл. ниже)

Если ежегодно получаемые 314,81 реинвестируется под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58; в конце третьего — 394,89; в конце четвертого — 442,28; а в конце пятого — 495,35.

Итого, в течение пяти лет вся основная сумма в размере 2.000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы будет 1.685,19, соответственно, начисленный процент будет равен 202,23; в начале третьего года остаток основной суммы будет 1.332,61 [2.000 - (314,81 + 352,58)], а процент соответственно 159,92; далее по годам: 937,72 и 112,53; 495,44 и 59,46 долл.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости.
50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих пяти лет и составит 40%.

Решение.

1. Рассчитается отложенный доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063.

2. Из требуемой ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

, где

M — доля заемных средств в стоимости;
Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала;
Re — коэффициент капитализации для собственного капитала.

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации — метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

, где
V — стоимость оцениваемого объекта;
Y — ЧОД;
R — коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $.
Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:
R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):


или ЧОД / Коэффициент капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта 11%.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

• методом сравнения продаж;
  
• методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты (сектора) схожие по следующим параметрам:

• назначение использования объекта;
  
• качество объекта;
  
• передаваемые юридические права и ограничения;
  
• инвестиционная мотивация;
  
• пути финансирования и т. д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.
  
• Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец являются представителями холдинга и дочерней компании, то маловероятно заключение сделки между ними по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.
  
• Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости-аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж.
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по двум компонентам:

• по единицам сравнения;
  
• по элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения , промышленного и жилищного строительства;
  
• цена за 1 кв. м. — в деловых центрах городов, для офисов;
  
• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
  
• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
  
• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
  
• цена за единицу, приносящую доход — в спортивных комплексах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• переданные имущественные права.
  
• условия финансирования сделки. Могут иметь место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита.
  
• условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.
  
• время продажи. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
  
• местоположение.
  
• физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т. д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта.
  
• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. По возможности лучше не рассматривать аналоги, отличающиеся от оцениваемого объекта по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики необходимо вносить в первую очередь.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:
- процентные;
- денежные:
- денежные относительные;
- денежные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Приведенная стоимость аналога с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

, где

V — стоимость оцениваемого объекта;
(Сед * Кед) — цена продажи аналога до учета поправки;
Ппр — величина процентной поправки;
Сед — цена продажи единицы сравнения;
Кед — количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене аналога в целом, так и к цене его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

, где

Под — величина относительной денежной поправки, остальные обозначения идентичны обозначениям предыдущей формулы.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене аналога в целом и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

, где

Пад — величина абсолютной денежной поправки.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;
  
• метод прямого анализа характеристик;
  
• экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж.
Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом парной продажи.

Оценивается отдельно стоящее административное трехэтажное кирпичное здание, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — трехэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1.250.000 $. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов:(см. табл. ниже)

Решение. Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объекта № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как их назначение на позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

Пм = Ц1 / Ц2 = 400000 / 950000 = 0,42, где

Пм — поправка на местоположение;
Ц — цена объекта № 1;
Ц — цена объекта № 2.

Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена аналога для получения вероятной цены оцениваемого объекта.

V = Gанал * Пм = 1250000 * 0,42 = 525000 долл., где

V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Gанал — цена продажи аналога;
Пм — поправка на местоположение.

Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж.

Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание-аналог, но без гаража, проданный по цене 100.000 $. Кроме того имеются данные по следующим объектам-аналогам: (см. табл.)

Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием веранды при условном допущении равенства прочих физических характеристик.

Пз = Ц1 - Ц2 = 125.000 - 118.000 = 7.000 $ , где

Пз — поправка на наличие веранды;
Ц1 — цена объекта 1;
Ц2 — цена объекта 2;

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

V = Санал + Пз = 100.000 + 7.000 = 107.000$ , где

V — вероятная стоимость объекта;
Санал — цена продажи аналога;
Пз — поправка на наличие веранды при объекте А.

Пример расчета относительной денежной поправки методом анализа парных продаж.

Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 400 кв. м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог — двухэтажное офисное здание площадью 350 кв. м., в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан по цене 250.000 $. Имеются так же следующие данные по парным продажам (см. табл. ниже):

При расчете поправки на косметический ремонт, необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и с требуемым косметическим ремонтом.

, где

Пр — поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 кв.м. здания);
Ц1 — цена объекта 1;
Ц2 — цена объекта 2;
S1 — площадь объекта 1;
S2 — площадь объекта 2.

Поправка в данном случае получилась с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного косметического ремонта для определения вероятной цены оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле:

, где

V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Санал — цена продажи аналога;
Sанал — площадь аналога;
Ппр — поправка на проведенный ремонт;
S — площадь оцениваемого объекта.

Для упрощения расчетов в приведенных примерах рассматривалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных рассмотрением нескольких парных продаж. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую уже откорректированную цену сопоставимой продажи:

Суть метода заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога.

Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта. Поправка на время продажи объекта фактически отражает изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Учитывая, что цены на недвижимость рассчитываются в долларах, для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Такая информация обычно является доступной.

Она постоянно появляется во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Предположим в банке данных имеется информация по продажам объектов недвижимости-аналогов, совершенным в разные временные периоды. Для того, чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос: за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:

, где

Пв — поправка на время продажи;
Yдсс — индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом
Yдо — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

, где

V — вероятная стоимость объекта оценки;
Сан — цена аналога;
Пв — поправка на время продажи;
n — число аналогов.

Методом прямого анализа характеристик может быть рассчитана процентная поправка на износ.

На основе данных физического состояния зданий рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

, где

Пи — поправка на износ;
Ио — износ объекта;
Ианал — износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле:

, где
V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Санал — цена продажи аналога;
Пи — поправка на износ.

Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик.
Оценивается административное здание с износом 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам (см. табл. ниже):

V = 75.400 [ (100 - 15) : (100 - 20) ] = 79924 $
V = 70.600 [ (100 - 15) : (100 - 25) ] = 79778 $

Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, т. к. его износ свыше 80% и, следовательно, он приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная цена административного здания:

V = (79924 + 79778) : 2 = 79851 $

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются по следующей схеме, например:

• Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена аналога — 1.0, а стоимость объекта оценки — Х. Тогда:

  Х = 1.0 + 0.09 = 1.09
  
  

• Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

, где

V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др — рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ — валовый рентный мультипликатор;
Санал — цена продажи аналога;
ПВДанал — потенциальный валовый доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15.000$. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. ниже):

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5
V = 15.000 * 5 = 75.000 $

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения должно быть отражено в отчете, причем выбор должен быть ясно обоснован для предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т. п.);
  
  
• косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;
  
  
• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.

Физическое устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т. д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание — характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка.

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка, как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определённый срок службы.

Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учётом в процессе хозяйственной эксплуатации его многообразной роли — как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Также необходимо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;
2) не разработанностью нормативно-правовой базы;
3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, и, прежде всего, размещение в центральной части городов промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает в себя:
а) целевое назначение;
б) форму собственности;
в) разрешённое использование.

а) Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Весь земельный фонд РФ разделён на 7 категорий: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке, соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т. п.).

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями и организациями для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Категория земель устанавливается на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.

б) Форма собственности. Согласно Конституции РФ (статья 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с ФЗ № 101 от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю».

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом и договорами.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ (статья 15 ЗК).

Право частной собственности юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землёй, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Гражданский оборот земельных участков под приватизированными предприятиями регулируется Указами Президента РФ «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» от 14 июня 1992 года (в редакции от 16 мая 1997 года), «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года» от 22 июля 1994 года № 1535 в редакции от 16 апреля 1998 года.

При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нём зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населённого пункта.

Оборот земельных участков юридических лиц под объектами недвижимости регулируется Указами Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» № 198 от 14 февраля 1996 года, «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 года № 485 в редакции от 3 ноября 1999 года № 1474.

В соответствии с первым указом юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населённых пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно.

Второй указ устанавливает, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства в первую очередь имеют юридические лица — собственники указанных объектов.

Выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В расчёт принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.

Право частной собственности является основанием для оценки земельного участка по рыночной, инвестиционной, залоговой и страховой стоимости.

Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды, обременения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. Постоянный пользователь вправе передавать земельный участок или его часть в аренду или безвозмездное срочное пользование другим лицам только с согласия собственника участка — уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая цена земли:

а) в поселениях с численностью населения свыше 3 миллионов человек в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;
б) от 500000 до 3 миллионов человек от 5 до 17 ставок;
в) до 500000 человек, а также за пределами черты поселений от 3 до 10 ставок земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке строений. Поправочные коэффициенты утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. (ФЗ № 137 от 25 октября 2001 года «О введении в действие земельного кодекса РФ»).

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога.

Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосрочной аренды может определяться путём капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нём.

в) Разрешённое использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учётом его целевого назначения, имеющихся ограничений (обременений) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретённый по другим основаниям, может быть обременён определёнными обязательствами:

1. Запрет на изменение целевого назначения земельного участка;
2. Запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;
3. Требования к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
4. Запрет на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;
5. Запрет на продажу, сдачу в аренду или субаренду;
6. Запрет на изменение внешнего вида недвижимости;
7. Условие начать и завершить застройку в течение установленных сроков;

Иные требования, установленные федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешённое использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

• в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;
  
• в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;
  
• в документах государственного земельного кадастра;
  
• в документах государственной регистрации.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в статьях 274—277 Гражданского кодекса РФ и в статье 23 Земельного Кодекса.

Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Сервитуты подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимися собственниками земли, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, то есть следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:

а) безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Сервитуты также могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способам лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т. п.) по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью единичной оценки является определение рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов, предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации.

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса — это метод, позволяющий получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.

Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли и объекта бизнеса в целом, т. е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведённых к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход включает три метода: метод капитализации дохода, метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчётов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно её финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчёты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Коэффициент капитализации

При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;
  
• часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;
  
• арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;
  
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. На практике сложилось несколько подходов к расчёту коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчёт коэффициента капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надёжности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учётная ставка в Испании. В России данный подход в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.

Второй подход — расчёт коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера, рассмотрим расчёт коэффициента капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Коэффициент капитализации включает следующие составные части:

• безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по валютным вкладам банков высшей категории надёжности;
  
• страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значение по России;
  
• риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный метод прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Коэффициент капитализации равен доходу, делённому на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и населённых пунктах может использоваться метод капитализации земельной арендной платы.
Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определённый срок.
Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Исходя из этих данных, годовая арендная плата, может быть рассчитана по следующей формуле:

А = Аб * Кд * Кр * S; где:

А — величина годовой арендной платы за земельный участок;
Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;
Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;
Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;
S — площадь земельного участка.

Для упрощения расчётов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утверждённого земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости, может использоваться метод остатка. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли необходимо соблюдать следующие условия:

а) имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из лёгких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
б) стоимость зданий и сооружений, расположенные на земельном участке или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
в) известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Последовательность расчёта стоимости земельного участка:

1. Расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
2. Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определённый период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
3. Расчёт чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определённый период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.
4. Расчёт остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени.
5. Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации чистого операционного дохода для земли.

Рассмотрим практический пример. Определить стоимость земельного участка предоставляемого под строительство автозаправочной станции на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долларов, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 16%, срок экономической жизни девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные:

• в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 литров бензина;
  
• средний доход от продажи одного литра бензина составляет 6 центов;
  
• с учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.
1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 * 5 = 177000 (долларов).
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений:
16% + (100% : 9) = 27, 11%.
3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 177000 * 0,2711 = 47 984,7 (доллара).
4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 * 300 * 24 * 28 * 0,06 = 60 480 (долларов).
5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60 480 ­ 47 984,7 = 12 495,3 (доллара).
6. Определяем стоимость земельного участка:
12 495,3 : 0,16 = 78 095,63 (доллара).

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78 096 долларов.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или ещё не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, также как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Условие применения данного метода это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки и представляет собой упрощённую модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки является актуальной для любого растущего города или посёлка и применяется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они практически не являются объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение методов сопоставимых продаж и затратного метода.

Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Процедура оценки включает следующие этапы.

На первом этапе осуществляется сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации. Необходимая для оценки земель информация выбирается из материалов четвёртого тура земельно-оценочных работ (1980-1987 годы) с их последующим уточнением. На этом этапе конкретизируется объект оценки — сельскохозяйственные угодья с выделением пашни, сенокосов и пастбищ.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и почвенный очерк (отчёт). На основе указанных источников выделяются группы почв по данному участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Поскольку почвенные обследования проводились в течение последних 10—15 лет, то эти данные уточняются.
Источник почвенных материалов — Региональный институт по землеустройству или землеустроительное предприятие.

На втором этапе определяется нормальная урожайность по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур, которые выращиваются на участке или в данной земельно-оценочной зоне. Используются средние данные по области и земельно-оценочной зоне из материалов четвёртого тура земельно-оценочных работ.

При этом необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Также могут использоваться фактические средние данные об урожайности по области и земельному участку за последние годы. Источник материалов — Зональные системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывают величину земельной ренты по плодородию по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

Рента = (Цена продажи - Цена производства) * Урожайность

Для проведения расчётов используется фактическая информация хозяйства, в котором проводится оценка. Цена продажи сельскохозяйственных культур выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж аналогичных партий.

Цена производства включает индивидуальные затраты, которые устанавливаются на основе данных бухгалтерской отчётности плюс прибыль, необходимая для нормального воспроизводства (можно исходить из среднеотраслевой рентабельности). Для более точного определения затрат можно использовать зональные типовые технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормы расхода материалов и затрат труда по каждой операции.

В качестве показателя урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определённая в материалах четвёртого тура земельно-оценочных работ. Кроме того, на основе статистической отчётности области или хозяйства, может рассчитываться средняя величина фактической урожайности за несколько последних лет.

По наибольшему удельному весу в товарной продукции хозяйства определяется наиболее доходная для данной природно-экономической зоны культура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты независимо от вида угодий обусловлен низким доходом в сельскохозяйственном производстве.

Кроме того, такой подход позволяет стимулировать рациональное землепользование. В этом проявляется применение принципа ЛНЭИ при оценке сельскохозяйственной земли.

Отсутствие ренты при расчётах по какой-либо сельскохозяйственной культуре, свидетельствует о том, что данный тип почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не даёт ренты, то его стоимость оценивают при использовании под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории пригодности:
1. Земли, пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашня, многолетние насаждения).
2. Земли, малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища).
3. Земли, не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т. п.).

Для расчёта стоимости сельскохозяйственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации.

Рассмотрим конкретный пример. Рассчитать стоимость сельскохозяйственных участков земли, имеющих различное плодородие, исходя из данных, приведённых в таблице. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат на производство. Ставка капитализации равна 10%.

Дифференциальная рента по местоположению рассчитывается следующим образом. Рыночное местоположение земель сельскохозяйственных производителей определяется на основе нормативных транспортных расходов на перевозки за пределами данного хозяйства, которые устанавливаются в расчёте на 1 гектар пашни хозяйства.

Для определения указанных затрат производятся следующие расчёты:

а) рассчитывается средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учётом класса дорог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства — километров (Рх).

Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: асфальтированные и с твёрдым покрытием — 1,0; щебенчатые — 1,5; грунтовые — 2,5;

б) определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за пределы хозяйства в среднем по области — километров (Ро).

в) определяется отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областного (±P) километров по формуле ±Р = Ро - Рх.

Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная нормативными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчёте на 1 гектар пашни рассчитывается по формуле:

Рента по местоположению = Т * (±P) * Г, где
Т — стоимость транспортировки 1 тонны сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 километр в среднем по области (рублей).

±Р — разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству (километров).

Г — средняя грузоёмкость 1 гектара пашни хозяйств области. Объём грузов, ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы в расчёте на 1 гектар пашни (тонн на гектар).

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает метод сравнения продаж и метод переноса.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нём взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• зонирование и целевое назначение использования земли;
  
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
  
• местоположение;
  
• передаваемые юридические права собственности и другие.
  
  Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
  
• инвестиционную мотивацию;
  
• платёжеспособность;
  
• социально-юридический статус;
  
• источники и формы финансирования;
  
• предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие сегменты:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
  
• участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
  
• участки, используемые для массового жилищного строительства;
  
• участки под объектами коммерческой недвижимости;
  
• участки под промышленными объектами и т. п.

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трёх до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трёх недавних сделок, или на шести текущих ценах предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения её достоверности и получение подтверждения того, что совершённые сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога, обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение и разрешённое использование. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение поправок с учётом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?».
Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путём сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчёта стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.

При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:
1) Права собственности. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
2) Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.
3) Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
4) Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов, определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две корректировки, одна, учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования и другая — на местоположение земельного участка. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
5) Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализиру-ется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

При оценке территории под объектами бизнеса, прежде всего, учитывают следующие факторы:

• уровень развития производственной инфраструктуры;
  
• наличие рельсовых путей или транспортных магистралей;
  
• обеспеченность трудовыми ресурсами;
  
• нормы зонирования и градостроительные требования.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами.

6) Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые производятся путём последовательного применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку, которые вносятся в любом порядке.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые значительно отличаются по элементам сравнения.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком, цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продаже или сдаче в аренду больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продаже или сдаче в аренду земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т. п.; для складских помещений — доступ транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр — часто применяется в зарубежной практике при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форму участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешённой нормами зонирования, например на основе количества разрешённых для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков.

Средняя стоимость определяется путём расчёта медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчёте на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то её можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота и лёгкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Этап 4. Анализ приведённых цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчёт средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, ограничения и сервитуты;
  
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок, его разрешённое использование;
  
• физические характеристики участка;
  
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
  
• экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надёжным способам, в частности методу переноса.

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведённых на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Рассмотрим практический пример на использование метода распределения. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трём другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные, приведённые в таблице.

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли= 0,179 + 0,189 + 0,192 / 3= 0,187

Далее используем полученное значение для сопоставимых анализа продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 рублей, то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188 985 * 0,187 = 35 340,2 рублей.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдётся приобретение соответствующего участка и возведение на нём аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учётом затрат на инфраструктуру.

1. Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющих застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:
а) наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;
б) соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает следующие этапы:

1 этап. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

2 этап. Расчёт стоимости воспроизводства или стоимости замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах с учетом износа. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных материалов, оборудования и планировки с учетом износа. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на создание улучшений состоят из трёх частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

Определение величины физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т. е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т. п.

Экономический износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т. п.

Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между восстановительной стоимостью без учёта износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Накопленный износ также может определяться в целом, исходя из срока жизни объекта.


3 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

При проведении всех расчётов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинствами метода выделения являются:

1. Это единственный метод (кроме метода распределения) расчёта рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершённых сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

2. Метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

При ликвидации предприятий, аресте их имущества, а также в ряде других случаев оценка земельного участка может проводиться исходя из нормативной цены земли с учётом затрат на воспроизводство инфраструктуры.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Она ежегодно определяется по постановлению Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счёте, нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведённых улучшений, т. е. дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и т. п., то их величина вычитается из стоимости земли.

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

• методом сравнительной единицы;
  
• методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
  
• индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м., на 1 куб. м. здания). В качестве «Типичного» сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известная контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровне цен.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты).

Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.)

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

Пример. Единичная стоимость 1 кв. м. кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и т. д. Умножая стоимость единицы на площадь получаем суммарные затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками и понятие «износ», используемое бухгалтерами отличаются друг от друга.

Термин «Износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяются несколько методов определения износа зданий и сооружений:

• метод срока жизни;
  
• метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

• устранимый физический износ;
  
• неустранимый физический износ;
  
• устранимый функциональный износ;
  
• неустранимый функциональный износ;
  
• внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включались в отчет об оценке.

Определение (оценка) физического износа.
Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического износа, как устранимого, так и неустранимого.

Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов

Расчетные данные	Ед. измерения, долл.
Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.	70000
Устранимые физические ухудшения, долл.	7900
Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.	24000
Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.	38100
Эффективный возраст сооружения, лет	19
Экономический срок жизни сооружения, лет	100
Износ компонентов с долгим сроком жизни , %	19
Обесценение компонентов с долгим сроком жизни , долл.	7239

При использовании другого метода расчета физического износа — экспертного метода: эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.

Определение физического износа

Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Функциональный износ, также как и физический делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому, такой же как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта.

Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
  
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, как если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки.

Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов относится к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости, так как ее владельцы, приспосабливая ее под себя, вносят существенные изменения.

Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением и т. д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкций или модернизаций здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:

• методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ.
  
• методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой — нет.

Таким образом, Экономический износ = Потери в арендной плате x Валовый рентный мультипликатор.

При определении износа методом расчета срока жизни применяются следующие понятия:

1. Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

2. Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценки внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст который соответствует его физическому состоянию.

4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы — это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой.

, где

И — износ;
ВС — восстановительная стоимость;
ЭВ — эффективный возраст;
ЭЖ — срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ / ЭЖ = Процент износа от восстановительной стоимости

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.