|
 | Схемы
к п. 2.3. | |
Заключение
и исполнение договора об оценке объекта оценки. |
Регулирование заключения договора в ГК начинается со стадии
выражения стороной воли заключить договор, т. е. выступления с офертой.
На
практике заключению договора об оценке практически
всегда предшествуют переговоры с целью выяснения условий предполагаемого заказа
и возможности его принятия. В данном случае оферта может представлять собой развернутый
проект договора либо заказ, исходящий от стороны, которая нуждается в услугах
оценщика. В любом случае договор признается заключенным
только при условии прямого подтверждения оферты. Переговоры необходимы сторонам
договора об оценке, чтобы совместно обсудить проблему, которая представляет взаимный
интерес, и принять совместное решение.
При
заключении договора должны соблюдаться определенные условия, имеются в виду
не условия договора, а основополагающие принципы, которые лежат в основе заключения
общегражданских договоров вообще.
Принцип законности договора означает,
что договор действителен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям
закона или иных правовых актов. К условиям действительности общегражданской сделки
относятся: законность содержания; способность лиц, ее совершающих, к участию в
сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.
Права
и обязанности порождаются договором при условии соблюдения его формы. Относительно
договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено,
что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального
удостоверения.
Принцип свободы договора означает, что субъекты
предпринимательской деятельности свободны в заключении договора и какое-либо понуждение
к его заключению не допускается.
В соответствии
со ст. 11 Закона надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки
является своевременное составление и передача оценщиком
заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства
об оценочной деятельности отчета об оценке объекта оценки.
Отчет
не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете
в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые
стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся
иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов
проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при
проведении оценки объекта оценки определяется не
рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии
установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения
рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете
должны быть указаны:
- дата составления и порядковый
номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- юридический
адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности
по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки, а в отношении
объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу;
- реквизиты юридического
лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для
определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования
при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении
оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые
при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения
стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы
применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень
документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные
характеристики объекта оценки.
Отчет
может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика,
существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости
конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов
оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены
специальные формы отчетов.
Отчет должен
быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком-индивидуальным
предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям
ст. 24 Закона и осуществил оценку и его руководителем.
Итоговая величина
рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная
в отчете, составленном по основаниям и в порядке,
которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и
рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено
иное.
Условия
договора об оценке | Содержанием
договора называют совокупность его условий, определяющих
состав подлежащих совершению действий, требования к порядку и срокам их выполнения.
Часто
в литературе договорные условия подразделяют на
существенные, обычные и случайные.
Законодатель регулирует и раскрывает
смысл только существенных условий договора. Это
объясняется тем, что согласование именно этих условий является необходимым и достаточным,
для того чтобы договор считался заключенным.
Во-первых, существенными
являются условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК).
Во-вторых, к
числу существенных относятся те условия, которые названы в законе или иных правовых
актах как существенные.
В-третьих, существенными признаются условия,
которые необходимы для договоров данного вида
В-четвертых, условия,
достижение соглашения по которым необходимо по заявлению одной из сторон.
Ст.
10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» установлены условия, которые должен содержать
договор об оценке:
- основания заключения договора;
- вид
объекта оценки;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное
вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании
гражданской ответственности оценщика.
Указанной
статьей также установлено, что в договор в обязательном порядке включаются сведения
о наличии лицензии на осуществление оценочной деятельности, а также точное
указание на объект оценки и его описание.
Таким образом, применительно
к договору об оценке объекта оценки, положения статьи
10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» призваны урегулировать отношения оценщика и
заказчика, но не являются исчерпывающим содержанием конкретного договора об оценке.
Предметом
гражданско-правового договора являются имущество
(вещь), которое одна сторона обязана передать другой, или определенные действия,
которые должны совершить стороны.
Предметом договора об оценке является
оказание услуг по оценке объекта оценки. К объектам
оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей,
составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое
или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права
на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства
(долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении
которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия
в гражданском обороте (ст. 5 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Таким
образом, в общем случае под объектами оценки понимаются объекты гражданских прав,
не изъятые из оборота.
Что касается
обязательного условия о включении в договор вида определяемой стоимости,
то Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности,
утвержденными постановлением Правительства от 06.07.2001 № 519 определены
следующие виды стоимости:
-рыночная стоимость
объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
-виды
стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а)
стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки,
продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат
по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке
товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки
— сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных
ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в)
стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах,
существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту
оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта
оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем
использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих
условий и цели его использования;
д) инвестиционная
стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя
из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е)
стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки,
определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями
нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж)
ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае,
если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции
аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость
объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов,
которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и)
специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой
в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные
в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Учитывая,
что договор об оценке является возмездным, оценщик
вправе требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки
и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного
суда или третейского суда.
Права
и обязанности сторон по договору об оценке | В
законе установлены права и обязанности оценщика, которым соответственно корреспондируют
обязанности и права заказчика.
В соответствии с положениями Закона,
оценщик имеет право:
- применять самостоятельно
методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
-
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения
доступа оценщика в полном объеме к документации, необходимой, по мнению оценщика,
для осуществления этой оценки;
- получать разъяснения и дополнительные сведения,
необходимые для осуществления данной оценки;
- запрашивать в письменной
форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки,
за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;
в случае, если не предоставление указанной информации существенным образом влияет
на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает на это в отчете;
-
привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки
объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
- отказаться от
проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора,
не обеспечил предоставления необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил
соответствующие договору условия работы;
- требовать возмещения расходов,
связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного вознаграждения за проведение
оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.
В
соответствии с положениями Закона, оценщик обязан:
-
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства
об оценочной деятельности (Закона, Стандартов оценки, обязательных для применения
субъектами оценочной деятельности, Положения о лицензировании оценочной деятельности);
- сообщать
заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие
возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки данного
объекта;
- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы
одновременно с передачей ему отчета об оценке;
- предоставлять заказчику
информацию о требованиях законодательства, об уставе, кодексе этики саморегулируемой
организации (некоммерческой организации оценщиков), на членство в которых ссылается
оценщик в своем отчете;
- предоставлять документ об образовании, подтверждающий
получение необходимых знаний;
- не разглашать конфиденциальную информацию,
полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных
законодательными актами Российской Федерации;
- хранить составленные отчеты
об оценке объекта оценки в течение трех лет;
- в случаях, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов
или информацию из них правоохранительным, судебным или уполномоченным государственным
органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.
Одним
из весьма важных требований Закона является требование полной независимости
оценщика от заказчика и от каких-либо обстоятельств,
связанных с объектом оценки.
Оценка конкретного объекта не может проводиться
оценщиком, если он является учредителем, собственником,
акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим
лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными
лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта не
допускается, если в отношении объекта оценки оценщик
имеет вещные или обязательственные права вне договора, либо если оценщик
является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического
лица либо юридического лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком
оценщика.
Не допускается вмешательство заказчика
либо иных заинтересованных лиц в профессиональную деятельность оценщика,
если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки,
в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению
при проведении оценки объекта.
Денежное или иное вознаграждение профессионального
оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой
величины стоимости объекта оценки.
| |
400х300